Покупая квартиру не в новостройке, а из жилого фонда, который уже был в пользовании других собственников, вы рискуете столкнуться с таким правовым моментом, как оспаривание права собственности на данное имущество. Даже если вы приобретаете жилье у реального собственника, что подтверждают его управомочивающие документы — всегда есть юридические лазейки, которыми могут воспользоваться лица, чьи интересы такой сделкой затрагиваются. Поводом для спора о праве выступают следующие аспекты:
1. неразрешенный до конца в судебном порядке правовой конфликт, касающийся именно собственнических прав на конкретное жилье, между бывшими супругами, наследниками и т. д.,
2. выход на свободу из колонии, тюрьмы, колонии-поселения ранее прописанного в этом жилье гражданина,
3. признание недееспособным в законном порядке продавца жилья (по причине старческой деменции, психических заболеваний, наркомании, алкоголизма и других видов зависимости),
4. появление лица, ранее зарегистрированного в этом жилье, если оно было признано безвестно отсутствующим,
5. снятие с регистрационного учета (как по месту проживания в указанном жилье) несовершеннолетних граждан без санкционирования органов попечительства, опеки.
Для минимизации рисков перед заключением соглашения следует тщательно изучать документацию продавца, а именно:
1. паспортные данные такого лица (проверить наличие гражданства РФ),
2. потребовать справку из наркологического, психоневрологического диспансеров о том, что они не состоят в них на учете. Это может помочь частично исключить наличие недееспособности у продавца. Однако в большинстве случаев, даже при наличии какой-либо зависимости, люди не становятся на учет в диспансеры. Такая справка имеет срок давности, поэтому она должна быть свежей. Выдается заявителю лично на руки и именно в день обращения.
Также необходимо детально изучить управомочивающие нормы, содержащиеся в представленных продавцом документах. Для этого изучаются документы, удостоверяющие право собственности на квартиру, а также подтверждающие полномочия представителя. К таковым относятся:
1. свидетельство о собственнических правах либо свежая выписка из ЕГРП,
2. правоустанавливающая документация, доказывающая факт правомерного приобретения жилья продавцом (соглашения о купле-продаже, мене, ренте с пожизненным иждивением, приватизации, договор дарения либо свидетельство о праве наследования),
3. уполномочивающая документация представителя — оригинал нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть четко прописано право доверенного лица осуществлять конкретную сделку или вообще все виды сделок от имени доверителя. Кроме того, должно быть указано его правомочие подписывать заключаемые договоры от имени и вместо доверителя. Не помешает также лично убедиться в легальности представленного документа. Для этого можно обратиться в саму нотариальную палату либо к частнопрактикующему нотариусу, который выдал эту доверенность. Вся официально выдаваемая и удостоверяемая документация вносится ими в нотариальный реестр. Кроме того, не стоит забывать, что доверенность автоматически прекращает свое действие с момента ее отзыва доверителем,
4. нотариально заверенное согласие супруга (если таковой имеется) на отчуждение совместного имущества. Это касается жилья, возмездно приобретаемого в период брака.
Следующее, что необходимо проверить — документы, информацию об отсутствии притязаний иных лиц на данное жилье, а также отсутствия обременения правами третьих лиц. Для этого потребуется:
1. свежая выписка из домовой книги. Она выдается в ЕИРЦ в момент обращения заявителя при наличии у него при себе паспорта и СНИЛСа. Такой справочный документ содержит сведения о гражданах, зарегистрированных в интересующем вас жилье,
2. соответствующая дате проверки выписка из ЕГРП, свидетельствующая обо всех сделках, осуществляемых в отношении данного жилья. Выдается в территориальном подразделении Росеестра в пределах пяти рабочих дней с периода получения запроса. Такой документ наглядно показывает, сколько раз происходила передача прав на указанное недвижимое имущество, а также есть ли у него какие-то обременения, арестные санкции, споры о праве.
При наличии каких-то сомнительных данных, например, чрезмерно частых сделок купли-продажи, дарения, наличие временной выписки из данного жилья, осуществление последней продажи по доверенности, присутствие длящегося спора о праве, недавно совершенной продажи, срок давности по которой для ее оспаривания составляет три года, лучше не заключать соглашение о приобретении жилья. Даже если у продавца есть одно решение суда, относительно его правомочий, но месячный срок обжалования еще не вышел, тоже не стоит рисковать. Ведь решение должно обрести законную силу.
Бывают случаи отсутствия каких-либо сведений о жилье в ЕГРП. Чаще всего это свидетельствует о приобретения права собственности посредством приватизации и об отсутствии последующих сделок с жильем. В такой ситуации предварительно нужно внести в реестр сведения о праве собственности продавца, а уже потом осуществляется регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Подобный вариант сценария возможных действий при покупке жилья наиболее безопасный и, соответственно, предпочтительный. Но даже в этой ситуации не стоит упускать из виду ранее прописанных или недавно выписанных жильцов, особенно престарелых, несовершеннолетних граждан, безвестно отсутствующих, находящихся в местах лишения свободы. Они или их представители (в том числе, органы попечительства, опеки, прокурор) впоследствии могут оспорить заключенную вами сделку.
