Здесь есть свои правовые нюансы, поэтому следует придерживаться определенного плана действий.
Первое — подберите подходящий вам по техническим параметрам, иным условиям вариант обмена жилья с другим физлицом, обладающим собственническими правами в отношении интересующего вас домовладения, квартиры. Если же самостоятельно вам сделать это затруднительно — обратись к профессиональной помощи риэлторов, которые помогут вам совершить обмен жилого помещения на приемлемых для вас условиях. Конечно, такие услуги не безвозмездны.
Второе — составляем соглашение об обмене и акт о приеме-передаче обмениваемого жилья. Договор мены в этом случае подразумевает соглашение, в рамках которого каждая сторона обязуется передать в собственность второй стороне один объект недвижимости (жилое помещение) в обмен на другой аналогичный объект недвижимого имущества.
Согласование должно происходить относительно существенных условий договоренности. К таковым, в частности, относятся взаимные обязанности сторон. В случаях равноценного обмена они включают:
1. обязательство первой стороны передать второй обмениваемое жилье и принять одновременно недвижимость от второй стороны, передаваемое также в рамках действующего соглашения,
2. обязательство второй стороны принять передаваемое для обмена жилье, принадлежавшее ранее первой стороне, а также передать одновременно к обмену жилое помещение, собственником которого являлась до этого момента именно вторая сторона.
В случае обмена неравноценного недвижимого имущества в письменном соглашении указывается стоимость каждого из объектов недвижимости. Кроме того, определяется размер доплаты, подлежащей внесению стороной, чье имущество имеет меньшую рыночную стоимость. Сумма доплаты высчитывается, исходя из реальной разницы в стоимостных показателях жилья.
Также в соглашении указываются технические параметры и основные идентифицирующие признаки жилья, в том числе: конкретный тип жилого помещения (домовладение, квартира, комната и т. д.), если объект многокомнатный, то количество комнат, адрес расположения, общая площадь и прочее.
Еще один важный момент, который включает договор мены жилого помещения — фиксация сведений о правоустанавливающих документах каждого из собственников.
Не менее важно — указание лиц, сохраняющих право пользования жильем при переходе права собственности на жилье. Перечисляются не только эти лица с их личными данными, но и юридическое основание их прав на пользование жильем. В качестве таковых могут выступать:
1. наниматели жилья (их члены семьи, проживающие с ними совместно),
2. поднаниматели - в рамках срока действия соглашения о поднайме,
3. получатели ренты с пожизненным иждивением, если согласно такому договору о ренте они должны проживать в указанном жилье (при наличии согласия на отчуждение имущества получателя ренты),
4. бывшие члены семьи собственника, если они проживали в жилье в момент его приватизации, но решили не участвовать в ней.
Учитывая тот факт, что наличие обременения правами третьих лиц не предполагает полноправного владения, пользования, распоряжения имуществом, необходимо в договоре отразить юридический порядок освобождения подлежащих обмену помещений от такого бремени и произвести переход прав на имущество от одного собственника к другому. Такой порядок должен предполагать как правовое снятие обременения (то есть нейтрализацию регистрационного учета лиц, числящихся там как по месту своего жительства), так и фактическое (то есть физическое освобождение, выселение).
Кроме того, в акте о приеме-передаче следует отразить то оборудование, сантехнику, мебель, которая передается вместе с жильем с фиксацией их технического состояния и имеющихся дефектов.
Соглашение о мене жилья подписывается в трех экземплярах. Последний используется для регистрации факта перехода собственнических прав.
Для того, чтобы была проведена регистрация перехода права собственности на квартиру, иное жилье, нужно подготовить следующую документацию:
1. заявление сторон соглашения о регистрации состоявшегося факта перехода собственнических прав от одного собственника жилья к другому. Форма такого заявления утверждается Росреестром,
2. свидетельства, подтверждающие изначальные собственнические права на обмениваемое жилье,
3. кадастровая документация (паспорта) на обмениваемую недвижимость. С 1 января прошлого года это необходимо лишь при отсутствии сведений о жилье в госкадастре,
4. соглашение о мене жилья,
5. заверенные нотариально письменные согласия супругов обеих сторон на отчуждение имущества, возмездно приобретенного в период брака,
6. согласие органов попечительства, опеки на такой обмен, если в обмениваемых помещениях проживают дети,
7. квитанция об уплате госпошлины за переход прав, размер которой по каждому факту перехода составляет 1000 рублей и тождественную по размеру пошлину за производимую регистрацию новых прав собственности. Прилагать ее не требуется только при оплате посредством электронных систем платежей с фиксацией этого факта в государственной информационной системе о соответствующих платежах.
Третье — подача заявления вместе с пакетом прилагающихся документов в соответствующее территориальное подразделение Росреестра (по месту расположения одного из обмениваемых помещений). Это происходит по личному выбору собственников жилья.
Форма подачи может быть личной (непосредственно в Росреестр или в многофункциональный центр) либо посредством почтовой связи. В последнем случае подлинность подписей заявителей, сама сделка заверяются нотариально, а в качестве приложений нужны также копии удостоверяющих личность документов. При личном обращении паспорт просто предъявляется.
При передаче документов от заявителей в Росреестр им выдается (направляется) расписка о получении такой документации. Срок регистрации сделки с недвижимостью (применительно к мене) составляет восемнадцать календарных дней со дня фактического приема документов.
Четвертое — получение в Росреестре зарегистрированного экземпляра соглашения о мене жилья и новых свидетельств о собственнических правах.
Стоит также знать, что регистрирующий орган вправе, в указанных в законе случаях, приостановить процедуру регистрации либо вообще отказать в ней, мотивируя свой отказ, согласно правовым требованиям. В обоих случаях заявитель должен быть своевременно уведомлен об этом. Последний имеет право обжалования данного решения в судебном порядке.
Наиболее типичной причиной отказа в регистрационных услугах является неверно или неполно собранная документация, поэтому к сбору документов стоит относиться весьма щепетильно. А лучше всего — предварительно проконсультироваться со специалистом в данной области правоотношений.