Покупая новое жилье (особенно на вторичном рынке), следует застраховать себя от различных неприятных историй, связанных с сокрытием продавцом реальной информации о недвижимости. Но как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке купли-продажи?
Многие риэлторские агентства предлагают подобную услугу. Она подразумевает изучение истории жилья (домовладения, квартиры). Юридическая чистота недвижимости характеризует отсутствие у нее каких-либо обременений (в том числе прав третьих лиц), а также наложенных государственными органами мер (запретов, взысканий, арестов). При таких обстоятельствах никто не сможет оспорить приобретенное право собственности покупателя и признать сделку недействительной.
Для удостоверения юридической чистоты недвижимости риэлторы используют различные методы. Самый простейший — детальное ознакомление с сопутствующей документацией, подготовленной для предполагаемой сделки. Здесь главное — подтвердить подлинность предоставленных документов, отсутствие в них каких-либо исправлений, неточностей, противоречий, сомнительных данных. Профессиональный риэлтор точно знает, какая информация важна для сделки, и где именно ее в документах стоит искать.
Так, например, общая история квартиры должна содержаться в домовой книге и выписках из ЕГРП (на недвижимое имущество, сделок с ним). Такая выписка может быть получена по соответствующему запросу. Еще одним надежным способом информирования является справка Горбюро недвижимости. В таких документах указывается полный перечень собственников недвижимости, а также наличие определенного обременения (рента, залог), ареста и т.п.
С начала 1998 года фиксация прав на недвижимость происходит посредством регистрации в специальном государственном реестре: ЕГРП. Ранее оформление происходило через Горбюро недвижимости, БТИ.
Получается, что недвижимость, права на которую были зарегистрированы после указанной даты, можно проверять по выпискам из Реестра. А жилье, зарегистрированное до 31.01.98 г., следует «пробивать» по данным Горбюро недвижимости.
Первое, что нужно спрашивать у продавца — выписка из ЕГРП. Здесь надо акцентировать внимание на срок выдачи (получения) документа. Для гарантированной безопасности выписка должна быть получена накануне совершения сделки. Актуальность старой выписки может быть уже утрачена.
Получить такой документ можно и самостоятельно, если продавец по каким-то причинам отказывается это делать. Конечно, за справочные сведения придется заплатить, но суммы расходов несущественные и безопасность будущей сделки гораздо дороже. От физического лица потребуется только удостоверение его личности (соответствующий документ), а также квитанция об уплате госпошлины.
Юридические же лица должны предоставить: учредительный договор, устав, доверенность, выданную представителю, регистрационное свидетельство, документ, свидетельствующий об оплате.
Как нужно читать выписку из ЕГРП? Она включает следующие сведения:
- название органа, производящего госрегистрацию прав;
- исходящий номер, дата подписания документа;
- условный (кадастровый) номер недвижимости;
- назначение конкретного вида недвижимости;
- параметры (площадь);
- местоположение (адрес);
- информация о правообладателях (в том числе, если регистрации подлежало право общей собственности);
- разновидности зарегистрированных прав;
- имеющиеся обременения (ограничения) прав с датой, номером их регистрации, сроками их существования и личными данными лиц, в пользу которых были установлены;
- сведения об обратившемся за выпиской лице.
То есть здесь все предельно ясно и расписано по пунктам.
Существуют риски при покупке квартиры на первичном рынке.
Если жилье продается в новостройке, то свидетельства о регистрации прав на такое жилье не существует в принципе. А договор купли-продажи может заключаться при таких обстоятельствах неограниченное количество раз (пока чье-то право на собственность не будет официально зафиксировано).
Договор, предусматривающий покупку жилья при долевом участии в строительстве, - более безопасный способ приобретения недвижимости, имеющей нулевой период эксплуатации. Квартира, продаваемая в соответствии с нормами ФЗ-214, гарантирует регистрацию прав собственника, поэтому здесь не потребуется дополнительная проверка.
Но, к сожалению, застройщики и посредники пытаются продать жилье в новостройках по «обходным схемам». Любое отклонение от общих правил ФЗ-214 (даже если это сулит вам неслыханную выгоду) грозит высокими рисками. Здесь, чтобы установить юридическую чистоту недвижимости, необходимо будет восстановить всю цепочку взаимоотношений, начиная от первичного застройщика и заканчивая конечным продавцом, и определить характер правоотношений между ними.
А вот каковы основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь, речь идет о возможности оспаривания приобретенных прав на недвижимость. Причинами тому могут служить:
- наличие спора в отношении проданного жилья (между бывшими супругами, наследниками);
- недееспособность продавца (в случаях, когда продающая сторона является лицом, страдающим наркоманией, алкоголизмом, психическими заболеваниями);
- наличие права проживания у третьих лиц (например, у освободившихся из мест заключения ранее прописанных лиц, пропавшего безвестно члена семьи продавца, зарегистрированных по месту своего предполагаемого проживания несовершеннолетних лиц).
Чтобы исключить любую из представленных выше ситуаций, необходимо внимательно изучить выписку ЕГРП в отношении такого недвижимого имущества.
