Владельцы муниципального жилья зачастую думают, что о возможности улучшить свои условия проживания без приватизации и последующей продажи помещения можно просто позабыть. Но это далеко не так. Хоть и официально продать неприватизированное жильедействующее законодательство не разрешает, его вполне можно обменять на другую жилплощадь.
Конечно, риэлторские агентства предлагают различные схемы обхода законодательных норм, но такие пути не сулят ничего хорошего, потому что законным способом получить деньги за имущество, которое не находится у вас на правах собственности, невозможно. Все, кто говорят вам обратное, просто вводят вас в заблуждение.
На законных основаниях происходит обмен только между равнозначным по статусу жильем, то есть неприватизированную (муниципальную) квартиру можно обменять на точно такое же: муниципальное (неприватизированное) жилое помещение. Данный правовой момент определен в ст. 72 ЖК РФ, гласящей, что наниматель муниципального жилья вправе произвести обмен занимаемого помещения на помещение, предоставленное иному нанимателю (тоже по соглашению о социальном найме). При этом требуется предварительное письменное согласие всех проживающих (как зарегистрированных, так и не прописанных) там членов семьи.
Ещеобмен неприватизированного жилья возможен по требованию проживающих совместно членов семьи нанимателя. В этом случае помещение разменивается как на жилье в этом же доме, так и на квартиры (комнаты) в других жилых зданиях. При отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи обмен производится в принудительной форме (то есть в судебном порядке).
Особая категория муниципального жилья — это помещения, в которых проживают недееспособные и несовершеннолетние лица. Они не подлежат обмену без предварительного санкционирования органов опеки (попечительства).
Исключено из оборота муниципальное жилье, обменять которое нельзя по следующим основаниям:
- имеется иск о расторжении, редактировании соглашения о соцнайме к нанимателю;
- обмениваемое помещение признано непригодным в законном порядке для проживания;
- права нанимателя относительно пользования жильем оспариваются в суде;
имеется решение о капремонте здания с переустройством, перепланировкой помещений;
- есть решение о сносе всего здания либо переоборудования его под другие социальные, муниципальные, государственные нужды;
- вторая сторона по договору обмена, предусматривающего вселение в коммуналку — страдающее тяжелыми формами (опасными для других людей) хронических заболеваний лицо.
Еще одним обязательным условием, чтобы заключить договор обмена муниципального жилого помещения, выступает согласие наймодателей с обеих сторон. Только при наличии письменного одобрения собственников жилья (зданий, в которых расположено муниципальное помещение) оформленный письменный договор «жилищной мены» может считаться вступившим в силу. По общему правилу, если нет оснований, прямо препятствующих совершению обмена — собственник зданий не вправе препятствовать сделке. В любом случае, отказ нанимателя (при достаточных на то основаниях) можно обжаловать в суде.
