Согласно статье ГК РФ № 314, когда обязательства предусматривают либо позволяют определить точный день их исполнения или же временной период, в пределах которого они должны быть исполнены, то такие обязательства подлежат исполнению именно в указанный день или же период.
Когда же срок исполнения должником пропускается, то присутствует просрочка, за которые наступают соответствующие последствия, а именно:
1. возмещение всех понесенных кредитором убытков;
2. ответственность за дальнейшую невозможность исполнения обязательств, если она наступила в период просрочки;
3. риск отказа кредитора от исполнения обязательств, ввиду утраты интереса к ним для него интерес.
Рассмотрим примеры практического исполнения подобных соглашений.
Начнем с того, что указанные правоотношения регулируются специальным ФЗ-214 за 2004 год, последняя редакция которого была проведена в 2013 году.
Указанный закон регулирует правоотношения, связанные с привлечением денег граждан, юрлиц для строительства домов многоквартирного типа, других объектов недвижимости в долевом формате, а также возникновение у участников строительства долевого типа собственнических прав на объекты строительства долевого типа, прав долевой общей собственности на общедомовое имущество домов многоквартирного формата, других объектов недвижимости. Устанавливает он и гарантии правовой защиты законных интересов, имущественных прав участников такого формата строительства.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам такого строительства отдельно определяется статьей номер шесть ФЗ-214. Ответственность за нарушение такого срока тоже предусмотрена этой же самой статьей. Кроме того, ответственность за нарушения заключенного соглашения отдельно оговаривается в статье десятой ФЗ-214.
Кроме того, к таким отношениям применяются нормы законодательства о защите потребительских прав.
Так, анализируя судебную практику по этому вопросу, можно прийти к выводу, что в большинстве случаев застройщики пытаются всяческими способами уклониться от обязанности исполнить своевременно договорное обязательство. Например, в период экономического кризиса мирового масштаба (2008 года) некоторые застройщики нашли отличный повод не исполнить свои обязательства, ссылаясь на ухудшение экономической обстановки в мире в целом и в стране в частности. Однако суды не принимали всерьез такие обоснования ответчиков (застройщиков) и признавали их вину в нарушении сроков исполнения обязательств по соглашениям.
Согласно статье ГК РФ № 309 обязательства надлежит исполнять должным образом на основании условий договоренности и требований закона, других правовых актов, а при отсутствии таковых — на основании обычаев делового оборота.
Лицо, не исполнившее своих обязательств, или же исполнившее их ненадлежащим образом, ответственен при наличии вины (неосторожности или умысла). За исключением случаев, когда договором, законом предусмотрены другие основания для возникновения ответственности. Субъект признается невиновным, если при должной мере заботливости, осмотрительности, требуемой по характеру обязательств, условий оборота, он принял все меры для необходимого исполнения обязательства.
Если вина застройщика достоверно доказана, то он должен нести юридическую ответственность за это. При существенных нарушениях условий соглашений необходимо взыскивать с ответчиков неустойку и убытки.
Согласно статье № 28 закона о защите потребительских прав последствиями нарушений исполнителями периодичности выполнения работ наступают:
- когда исполнителями нарушаются периодичность исполнения услуг, работ — стартовые, финишные и промежуточные периоды выполнения услуг, работ или когда во время исполнения услуг, работ стало очевидно, что они не будут выполнены в срок, то потребители по личному выбору могут:
- назначить исполнителям новый срок;
- поручить третьим лицам исполнение услуг, работ за разумную стоимость либо выполнить их собственными силами, потребовав от исполнителей возмещения понесенных издержек;
- потребовать уменьшения стоимости за выполнение услуг, работ;
- отказаться от исполнения соглашения об по поводу услуг, работ.
Потребители могут также потребовать полной компенсации ущерба, причиненного ему ввиду нарушения периодов исполнения услуг, работ. Убытки возмещаются в периоды, установленные для удовлетворения соответствующих потребительских требований.
При нарушении установленных периодов выполнения услуг, работ или назначенных потребителями на основании закона новых сроков исполнители уплачивают потребителям за каждый день (либо час, если период определен в часах) просрочки пеню (неустойку) в размерах трех процентов стоимости выполняемых услуг, работ, а если стоимость выполняемых услуг, работ соглашением о выполнении услуг, работ не определяется, то из расчета общей стоимости всего заказа. Соглашением о выполнении услуг, работ между потребителями и исполнителями установлен может быть более высокий процент пени (неустойки).
Пеня (неустойка) за нарушение периодов окончания оказания услуг, выполнения работ, их этапов взыскивается за каждый просроченный день (час) вплоть до окончания оказания услуг, выполнения работ или предъявления потребителями законодательных требований.
Суммы взысканных потребителями пени (неустойки) не могут превышать стоимость отдельных видов исполняемых услуг, работ или общую стоимость всего заказа, если стоимость выполнения отдельных видов оказываемых услуг, выполняемых работ не определяется соглашением об оказании услуг, выполнении работ.
Размеры пени (неустойки) определяются из расчета стоимости оказываемых услуг, выполняемых работ, а если такая стоимость не оговорена, то из расчета общей стоимости всего заказа, существовавшей в регионе (населенном пункте), в котором требования потребителей должны были быть удовлетворены исполнителями в день добровольного удовлетворения таких требований либо в день вынесения судебных решений, если такие потребительские требования добровольно удовлетворены не были.
Согласно ФЗ-214:
1. застройщики обязаны передать участникам строительства долевого типа объекты строительства долевого формата не позже сроков, которые предусмотрены соглашениями и должны быть едиными для всех участников строительства долевого типа, которым застройщики обязаны передать объекты строительства долевого формата, входящие в состав многоквартирных домов, других объектов недвижимости либо в состав блок-секций многоквартирных домов, имеющих отдельные подъезды с выходами на общую территорию пользования, кроме случая, установленных самим ФЗ-214,
2. при нарушении предусмотренных соглашениями сроков передачи участникам строительства долевого типа объектов строительства долевого формата, застройщики уплачивают участникам строительства долевого типа (пени) неустойку в размерах одной трехсотой от ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от стоимости соглашений за каждый просроченный день. Когда участниками долевого строительства выступают граждане, предусмотренные ФЗ-214 (пени) неустойка выплачиваются застройщиками в двойном размере.
