Ответ юристов: возможен, но при соблюдении определенных правовых условий. Первое — собственнические права на такое помещение. Второе — оно не должно обременяться правами других лиц (залогом, арендой, сервитутом и т. п.). И третье — помещению необходимо соотноситься с требованиями ЖК РФ, предъявляемыми к жилью, либо нужна реальная возможность привести его в такое соответствие.
Лишь при условии соблюдения всех перечисленных требований можно согласовать смену правового статуса помещения.
Чтобы понимание, как перевести нежилое помещение в жилое, было однозначным, следует придерживаться ниже представленного алгоритма.
Этап первый — подготовка проекта перепланировки (переустройства) и оформление письменного согласия сособственников на их проведение. Данные мероприятия необходимы для приведения помещения в соответствие с гигиеническими, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными нормами, которые предъявляются к жилью. Проект перепланировки (переустройства) подготавливается организацией, ИП, специализирующимися на подобных услугах, либо самостоятельно.
Если же вышеуказанные мероприятия затрагивают общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме, то требуется согласие остальных собственников такого имущества. Оно оформляется как решение общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме. И предоставляется заявителю в виде выписки из протокола общего собрания.
Этап второй — подготовка пакета документации:
1. двухэкземплярное заявление о переводе нежилого помещения в жилое,
2. правоустанавливающих документов на помещение,
3. документов из БТИ (плана помещения, поэтажного плана дома, к которому относится помещение, экспликацию),
4. проект перепланировки/переустройства помещения (если есть необходимость в их проведении),
5. при обращении доверенного лица — нотариально заверенной доверенности.
При наличии зарегистрированного права на нежилое помещение, сведения о котором внесены в ЕГРП, заявитель теоретически может не собирать документы из БТИ и правоустанавливающие акты. Однако бюрократическая практика диктует совершенно иные правила, поэтому для экономии личного времени рекомендуется собрать все необходимые документы самостоятельно.
Этап третий — предоставление собранной документации в административный муниципальный орган, согласующий перевод в жилое нежилого помещения. О получении документов направляется уведомление заявителю. В каждом муниципальном образовании указанный властный орган именуется по-разному. Так, например, для города Москвы — это Департамент жилищной политики и жилого фонда, функционирующий по принципу «одно окно».
Документы подаются в такой муниципальный орган лично либо через должным образом уполномоченного представителя. Допустима также передача документации посредством МФЦ — многофункционального центра, предоставляющего государственные, муниципальные услуги. Информацию о расположении близлежащего МФЦ можно получить в сети Интернет либо в местной администрации.
При получении у вас документов заявителю выдается расписка в их получении либо выписка из регистрационного электронного журнала. Период рассмотрения заявления не превышает сорока пяти рабочих дней. Эта услуга предоставляется безвозмездно.
По итогам рассмотрения заявления направляется уведомление заявителю. Если согласование одобрено, то вам сообщат о переводе в жилое нежилого помещения. Если же в согласовании отказано, то вы получите соответствующее уведомление с мотивированным отказом.
Этап четвертый — проведение перепланировки, переустройства помещения и получение акта приемочной комиссии. Если была выявлена необходимость проведения перепланировки/переустройства помещения, о чем указывается в полученном из муниципального органа уведомлении, то окончательным правовым документом перевода помещения в жилое выступает акт приемочной комиссии после перепланировки (переустройства). Он утверждается органом местного самоуправления.
Этап пятый — получение документации в БТИ на помещение, статус которого был изменен. Документы из БТИ, а именно: техпаспорт помещения, поэтажный план здания, к которому относится помещение, экспликация, необходимы в дальнейшем для оформления нового свидетельства о собственнических правах уже на жилое помещение. Период выдачи документов в БТИ — десять дней. Здесь услуги платные, поэтому конкретная их стоимость может варьироваться в зависимости от технических параметров помещения. Уточнить ее можно в самом БТИ по месту нахождения вашего помещения.
Этап шестой — предоставление документации в территориальное подразделение Росреестра и получение нового свидетельства о собственнических правах на помещение с измененным статусом. Для этого следует предоставить:
1. заявление,
2. удостоверяющий личность документ,
3. копию и оригинал доверенности (если заявление подается через представителя).
Несмотря на то, что по новым правилам копию квитанции об уплате госпошлины к заявлению прилагать не требуется, рекомендуется все-таки сделать это или иным образом уведомить сотрудников Росреестра о вашей оплате. Потому что при отсутствии сведений о произведенной оплате в платежной системе Росреестра ваше заявление может быть возвращено без рассмотрения. Иными словами, лучше перестраховаться и приложить копию квитанции либо принести с собой оригинал и показать его принимающему заявление сотруднику Росреестра. Но в последнем случае необходимо убедиться, что он зафиксировал факт предъявления вами квитанции.
Общий срок рассмотрения заявления — восемнадцать календарных дней. Если сведения о переводе нежилого помещения в жилое вами были своевременно предоставлены в БТИ и вами там были оформлены новые технические документы, то предъявлять их в Росреестр (опять же, по общим правилам) не требуется. Росреестр должен самостоятельно направить запрос в соответствующую организацию.
Еще один немаловажный факт при оформлении документов — сведения об уплате вами полагающихся налогов, как собственника недвижимости (налог на имущество физических лиц). При этом, не имеет значения: жилое это помещение было изначально или нежилое. Если будет выявлен факт вашей задолженности по уплате указанного налога, то оформление новых документов может быть приостановлено до выполнения вами своей обязанности в полном объеме.
