Российский рынок недвижимости — это уже не хаотичный набор предложений и соответствующего спроса на жилье, а вполне цивилизованная арена гражданских правоотношений. Но даже при таких обстоятельствах от неквалифицированного содействия риэлторского агентства никто, увы, не застрахован. Что уж говорить о совершении сделок без профессионального посредничества, то есть когда граждане самостоятельно заключают соглашения о купле-продаже их имущества друг с другом. Большинство таких людей полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества может быть оформлен в произвольной форме, и от его содержания юридическая значимость данного документа не меняется. Но это большое заблуждение. На самом деле любая сделка полностью зависит от условий договора (соглашения). А последние имеют весомую юридическую силу только при закреплении их в письменном виде. А в некоторых случаях, в том числе и при сделках с недвижимостью — исключительно при соблюдении письменной формы. Поэтому, от того, насколько юридически грамотно был заключен договор о купле-продаже жилья, напрямую зависит дальнейший правовой статус человека, как собственника жилого помещения.
В соответствии с нормами гражданского законодательства РФ, жилое помещение — это домовладение, квартира либо их обособленная часть, предназначенные для постоянного проживания. Общая совокупность объектов недвижимости дифференцируется на первичный и вторичный рынок жилья. В первом случае речь идет о вновь возведенных зданиях. А во втором — о жилье, ранее уже находившемся в собственности физлиц, организаций.
При этом, вне зависимости от типа жилья, для них предусмотрена единая процедура оформления сделки купли-продажи недвижимости, состоящая из следующих этапов:
1. заключение в письменном виде предварительного соглашения,
2. составление акта о приеме-передаче имущества (с соответствующим подписанием сторонами) либо договора отчуждения,
3. регистрационный процесс, происходящий в компетентных госорганах.
Теперь рассмотрим детально процесс документирования сделок купли-продаж рынка первичного жилья.
Первый этап здесь — проверка документов при покупке квартиры у застройщика.
Если документы наводят на мысль о несоответствии правового положения дел фактическим, то следует отказаться от сделки. Ну, а если документарно все соответствует действительности, то двигаемся дальше.
Второй этап — заключение предварительного соглашения о купле-продаже либо вексельная формация договора (купля-продажа векселя).
Этап третий — расписка о передаче имущества.
Четвертый этап — составление акта о приеме-передаче, то есть передаточного акта.
Пятый этап — непосредственно сам договор о купле-продаже.
Этап шестой — составление заявления о проведении госрегистрации.
Седьмой этап — предоставление всей необходимой правоустанавливающей документации.
Если же регистрирующий орган установит несоответствие документов предъявляемым требованиям, законодательным нормам, то документы будут возвращены. Если же все оформлено правильно, то регистрация будет произведена.
Этап восьмой — внесение соответствующих записей в Единый госреестр собственнических прав, то есть в ЕГРП.
Девятый этап — выдача свидетельства, подтверждающего проведенную госрегистрацию прав.
Кроме того, возможна иная покупка квартиры в новостройке. Что нужно знать об оформлении приобретенного жилья в качестве инвестиционного вклада, долевого участия в строительстве, переуступки прав требований, вступления в товарищество, паевого взноса? В любом случае, для оформления договоренности предварительно заключается соглашение о сделке купли-продажи жилья. Перед подписанием предварительного договора следует в обязательном порядке проверить юридическое содержание всей имеющейся у застройщика документации.
В большинстве случаев документы застройщика включают:
1. соответствующее постановление местных властных органов (разрешение на проведение застройки),
2. свидетельство, подтверждающее зарегистрированное право аренды, собственности на застраиваемый земельный участок,
3. инвестиционный договор,
4. соглашение о привлечении сторонних финансовых средств,
5. предварительный план распределения квартир.
Если проверка выше представленных документов не выявила каких-то неточностей, расхождений с правовыми нормами, спорных моментов, то заключается предварительное соглашение и вносится авансирующая договор сумма. Получение аванса обязательно необходимо сопровождать выдачей расписки. В противном случае в суде будет сложно доказать, что вторая сторона договора уже получила аванс, если вам вдруг попадется недобросовестный продавец.
В расписке указываются все личные данные получателя и плательщика аванса, с указанием даты, места получения и причин передачи денег, то есть в счет заключенного ранее договора. Сумма аванса, во избежание недоразумений и фальсификации, должна быть указана не только цифрами, но и в буквенном отображении (прописью). Такая расписка о получении денежных средств подписывается получателем с указанием его личных данных и их расшифровки.
Текстовое содержание же предварительного письменного соглашения о купле-продаже всегда начинается с указания всех участников данной сделки. При этом, также фиксируются их полные личные данные, в том числе: дата рождения, Ф.И.О., номерные и серийные показатели паспорта, наименование выдавшего этот документ органа и дата такой выдачи, место проживания (согласно паспортной регистрации). Также указываются все данные застройщика: наименование организации, необходимые ля сделки реквизиты. Если участников сделки не двое, а больше, то указываются с точными данными все стороны соглашения.
Юридическое содержание предварительного соглашения о купле-продаже — обещание организации, построившей дом и оформившей должным образом свои собственнические права, заключить в будущем с конкретным покупателем базовый договор о купле-продаже уже готового объекта недвижимости, то есть жилья. Подобное соглашение не подлежит государственной регистрации, так как фиксирует только намерения сторон, а не уже состоявшиеся правоотношения.
Наиболее распространенным способом оформления предварительного соглашения о купле-продаже недвижимости выступает вексельная схема покупки квартиры. В этой ситуации покупатель приобретает у строительной фирмы вексель на конкретную денежную сумму. А впоследствии он получает право обменять эту ценную бумагу на жилье в новостройке. В такой вариации сделки обычно заключается два договора:
1. предварительное соглашение с указанием условий предстоящей сделки, то есть фактического способа получения квартиры (с фиксацией технических характеристик, стоимости объекта недвижимости и прогнозируемой даты заключения основного соглашения),
2. договор, предусматривающий куплю-продажу самого векселя.
А уже после завершения строительства, ввода возведенного здания в эксплуатацию, составляется акт о приеме-передаче, которому должен предшествовать осмотр жилья и проверка его соответствия указанным в предварительном соглашении параметрам. После оформления передаточного акта или одновременно с ним заключается основное соглашение о купле-продаже жилья. При этом, такой договор заключается сразу в трех экземплярах. Один для продавца, а два для покупателя, так как ему еще необходимо отнести оригинал договора в регистрирующий орган.
Следующий шаг - регистрация собственнических прав в органе, именуемом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (то есть в Росреестре).
В этот орган необходимо написать заявление с просьбой зарегистрировать возникшее право собственности с приложением следующей документации:
1. двухэкземплярного соглашения о купле-продаже,
2. технического плана жилья, содержащий его описание документ,
3. справки обо всех лицах, обладающих правом пользования указанным жильем,
4. ксерокопии паспорта заявителя либо доверенности и ксерокопии паспорта доверенного лица (если регистрацию оформляет представитель),
5. квитанции об уплате госпошлины.
Прилагаемые документы подлежат нотариальному заверению, скреплению печатями и подписями сторон. Чаще всего оформление права собственности на квартиру, иное жилье происходит в пределах 30 рабочих дней с фактического момента приема документации. После проведения надлежащей проверки собственническое право регистрируется, о чем вносится запись в ЕГРП. А в подтверждение этого собственнику выдается соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.
Оформление купли-продажи жилья вторичного рынка тоже обладает своими правовыми нюансами. Здесь необходимо выполнить следующие юридические шаги.
Первый — проверка правоустанавливающих документов собственника жилья (предполагаемого продавца). Если документы вызывают какие-то сомнения или не соответствуют правовым требованиям — отказывайтесь от сделки. Если документы в порядке — двигаемся дальше.
Второй шаг — предварительное соглашение.
Третий — договор отчуждения.
Четвертый — если жилье находится в совместной собственности супругов или в долевой собственности членов семьи, то необходимо письменное разрешение второго супруга, всех сособственников на отчуждение такого имущества. Если же собственник один, то переходим к следующему этапу.
Шаг пятый — передача аванса и составление расписки о его получении.
Шестой — заключение основного соглашения о купле-продаже.
Седьмой — направление заявления на госрегистрацию собственнических прав.
Восьмой — предоставление регистрирующему органу соответствующего пакета правоустанавливающей документации. Если документы будут оформлены неверно или предоставлены не в полном объеме, то заявление будет возвращено заявителю. Если же все соответствует номе, то переходим к следующему шагу.
Девятый — внесение записи в ЕГРП.
Шаг десятый — выдача свидетельства о зарегистрированном праве.
Стоит также отметить, что еще на стадии предварительного соглашения собственник жилья должен предоставить для ознакомления покупателю: техническую документацию объекта недвижимости, данные о зарегистрированных там жильцах (включая несовершеннолетних), правоустанавливающую документацию (то есть, юридическую основу приобретения права собственности на жилье). Кроме того, проверяя предоставленный продавцом пакет документации, следует установить отсутствие у недвижимости каких-либо обременений правами третьих лиц, наложения судебного, исполнительного ареста, проблематичности вступления в наследование этим имуществом самим собственником (наличие спора о праве между наследниками), иных конфликтных ситуаций, претензий со стороны других лиц.
Только при отсутствии проблем с документами и правами собственника жилья можно приступать к непосредственной стадии заключения предварительного соглашения о купле-продаже и к последующим этапам сделки.
