Жилищная ситуация в целом по стране остается плачевной, а потому сегодня надеются на светлое будущее в этом вопросе лишь оптимисты до мозга костей. Не менее удручающе выглядит положение одиноких пожилых людей, пенсионеров, доходов которых едва хватает на то, чтобы сводить концы с концами. Оплата услуг ЖКХ становится для них непосильной ношей. К тому же, большинство из них нуждается в постороннем уходе, помощи.
Эти две беды приводят людей к поиску компромиссных решений, одним из которых выступает рента с пожизненным содержанием (то есть юридически — с иждивением).
Сегодняшняя статья полностью посвящена тематике рентных гражданско-правовых отношений, их особенностям и юридическим сложностям.
Основными видами ренты выступают: постоянная и пожизненная. Последняя может быть оформлена в виде пожизненного содержания с иждивением. Некоторые юристы считают, что это две различных разновидности ренты, но на самом деле это вариации одного и того же вида ренты.
Зачастую, все, что есть у пенсионеров — это их жилье. Сдавать часть квартиры, пуская в нее для совместного проживания посторонних людей, решится не каждый. А для обмена на более компактный вариант жилья с доплатой необходимо потратить немало усилий. На такой рывок хватит энергии не у всякого молодого человека. Что уж говорить о стариках?!
Да и о черных риэлторах люди уже достаточно наслышаны, поэтому большинство пенсионеров боится обращаться в агентства недвижимости.
Что же делать при таких обстоятельствах пожилому человеку? Можно завещать недвижимость в обмен на уход, заботу, материальное обеспечение. Так как завещание можно отзывать в любое удобное время, то это защитит от недобросовестности наследополучателей.
Но в такой ситуации другая сторона становится уязвимой. Ведь у нее нет никаких гарантий, что завещатель сдержит слово и не оставит ее с носом. Однозначно, без юридических гарантий на содержание с иждивением никто не пойдет.
Подарить квартиру — тоже не выход. При таком раскладе даже от родственников всегда можно ожидать подвоха. А посторонние люди и подавно не станут особо проявлять заботу, когда в их фактическое владение перейдет недвижимость.
Следовательно, и дарение, и завещание квартиры как формы обеспечения социального досмотра имеют существенные недостатки при очень низких показателях гарантий для обеих сторон.
Договор пожизненной ренты
Такой способ обеспечения старости как пожизненная рента устанавливается на жизненный период:
- передающего жилье под рентные выплаты гражданина;
- иного указанного им физлица;
- нескольких граждан с равными (по общему правилу) долями в праве на получение ренты (договором может быть установлено иное).
В связи со смертью получателя ренты обязательство рентных выплат автоматически прекращается.
Пожизненные рентные выплаты - это суммы, оговоренные в соглашении, периодически выплачиваемые рентополучателю в течение всей его жизни.
Когда другое соглашением не предусмотрено пожизненные рентные выплаты осуществляются в конце каждого календарного месяца.
Если обнаруживаются существенные нарушения условий рентного соглашения со стороны плательщика ренты, то рентополучатель вправе требовать от него выкупа ренты или расторжения соглашения с возмещением убытков.
Если же по условиям соглашения в счет договора пожизненной ренты жилье или иное имущество было отчуждено в пользу плательщика ренты безвозмездно, то рентополучатель при указанных выше обстоятельствах вправе требовать возврата переданного имущества и зачета его стоимости в в выкупную цену ренты.
При этом, случайное повреждение, гибель такого имущества
не освобождают выплачивающего ренту лицо от обязательств выплачивать ее дальше на условиях, предусмотренных соглашением пожизненной ренты. Иными словами, даже при фактическом отсутствии имущества обязанность по выплате ренты все равно сохраняется.
Договор пожизненного содержания с иждивением
По соглашению пожизненного содержания с иждивением рентополучатель (физлицо) передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, обязующегося осуществлять пожизненное содержание с иждивением самого гражданина либо указанного им лица (лиц).
Рентополучателем в данном случае может быть лишь физлицо. А вот плательщиком ренты может являться и гражданин, и юрлицо. А посредниками при заключении подобного рода соглашений могут выступать частные и государственные организации.
Обязанности плательщика ренты - предоставление содержания с иждивением, включающее обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде. А если того требует физическое состояние человека (рентополучателя), то это предусматривает и уход за ним.
В соглашении о пожизненном содержании с иждивением определяется стоимостный показатель общего объема содержания с иждивением.
При этом, такая стоимость в месяц (при условии отчуждения имущества бесплатно) не должна быть меньше двух величин установленного законодательно прожиточного минимума в конкретном регионе РФ по месту нахождения отчужденного имущества.
Если же в соответствующем регионе РФ указанные величины отсутствуют, то применяется от двух установленных законодательно величин прожиточного минимума в целом по РФ. Соглашением о пожизненном содержании с иждивением предусматривается возможность замены натурального предоставления содержания с иждивением выплатой в течение жизни рентополучателя денежных периодических платежей.
Стоит упомянуть, что плательщик ренты вправе каким-либо образом отчуждать, обременять залогом или еще чем-либо переданную ему недвижимость лишь после получения согласия рентополучателя.
В то же время, плательщик ренты обязуется принимать должные меры, чтобы использование указанного имущества в период предоставления пожизненного содержания не привело к снижению стоимостных характеристик такого имущества.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением по общему правилу прекращается смертью рентополучателя.
При наличии существенного нарушения обязательств со стороны плательщика ренты рентополучатель вправе требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты выкупной стоимости. В такой ситуации плательщик ренты не может потребовать компенсировать расходы, понесенные из-за содержания рентополучателя.
Положительные, отрицательные стороны, детали
У соглашения о пожизненном содержании с иждивением имеется много позитивных аспектов для рентополучателя:
1. плательщик ренты не вправе в период действия соглашения отчуждать переданную недвижимость без согласия рентополучателя;
2. рентополучатель жить продолжает в своем жилье, еще и получая гарантированную материальную поддержку, уход.
Договор ренты (в зависимости от его разновидности) предусматривает только денежные выплаты или же предоставление средств на содержание рентополучателя в иной форме. Постоянная и пожизненная ренты позволяют рентополучателю устанавливать только выплаты в денежном эквиваленте. А вот рента с пожизненным содержанием предполагает также и натуральное обеспечение рентополучателя, которое при его желании может быть заменено на денежное содержание.
Поэтому, прежде чем заключать какое-либо рентное соглашение, стоит убедиться в его правовой форме и вытекающих из нее правовых статусов сторон.
Получается, при заключении соглашения о пожизненной ренте плательщик ренты ежемесячно должен выплачивать рентополучателю зафиксированную в договоре денежную сумму пожизненной ренты.
Когда заключается соглашение о ренте с пожизненным содержанием плательщик ренты берет также на себя обязательства по оказанию рентополучателю социально-бытовых, медицинских услуг.
Договор пожизненной ренты имеет письменную форму и обязательно удостоверяется у нотариально.
Госпошлина при этом составляет 0,5% от суммы соглашения, но не меньше 300 и не больше 20 тысяч рублей. Услуги самого нотариуса оплачиваются отдельно, поэтому удостоверение сделки обойдется примерно в 6-10 тысяч рублей для имущества стоимостью в 1 миллион рублей.
Ранее для сделок, предусматривающих отчуждение имущества, требовалась также госрегистрация. Для соглашений, заключаемых после 1.03.2013 года такая процедура уже не требуется.
Ключевые моменты договора и часто задаваемые вопросы
Все условия содержания рентополучателя должны быть в соглашении четко сформулированы, включая такие обязанности, как погребение усопшего рентополучателя.
Каковы обязанности рентополучателя при заключении соглашения о пожизненной ренте? Фактически все сводится лишь к передаче имущества в собственность плательщика.
Может ли рентополучатель рассчитывать на денежную единовременную выплату при заключении соглашения о ренте с пожизненным содержанием? Подобное условие не является обязательным, а потому возможно только по обоюдному согласию сторон соглашения. Сам же договор должен устанавливать периодичность рентных платежей. Если она договором не установлена, то плательщик ренты выплачивает ее рентополучателю в конце каждого месяца.
Возможно ли расторжение договора пожизненной ренты? Как уже было сказано ранее, соглашение о пожизненной ренте имеет письменную нотариальную форму, а потому его расторжение возможно лишь в присутствии того же самого нотариуса по соглашению сторон либо без такового в судебном порядке. При этом, инициировать расторжение соглашения может любая сторона.
Стоит также сказать, что рента — довольно проблематичная сделка, поэтому не стоит ожидать, что все будет происходить идеально гладко и без каких-либо проволочек. Основные проблемы связаны с субъективной стороной вопроса, а именно с самими сторонами соглашения. Рентополучатели — сплошь пожилые люди со своими причудами. Некоторые из них откровенно не осознают юридическую природу и последствия совершенной ими сделки, а потому продолжают считать себя полноправными собственниками переданного в счет рентного соглашения жилья.
В то же время, плательщик ренты хоть формально и значится собственником переданной ему недвижимости, но он может лишь владеть и пользоваться ею. А вот распоряжаться — лишь с письменного согласия рентополучателя. Следовательно, о полномерном праве собственности в отношении недвижимости здесь речь не идет.
Не менее проблематичен вопрос предоставления надлежащего ухода рентополучателю. В соглашении зачатую не оговариваются объемы, периодичность подобных услуг, а рентополучатель интерпретирует такое условие договора как ему заблагорассудиться.
К тому же, если рентополучателю взбредет в голову, что плательщик ренты существенно нарушает условия соглашения, то он может в любой момент потребовать расторгнуть заключенный ранее рентный договор. Тогда придется в судебном порядке доказывать, что услуги по уходу (досмотру) оказывались вами в достаточном объеме. Но при отсутствии какой-либо конкретики по данному поводу в самом договоре весьма сложно будет определить саму категорию «достаточности» для таких правоотношений.
Кроме того, пенсионер всегда выглядит, как более уязвимая сторона, поэтому суду и в голову не придет подозревать пожилого человека в каких-то аферах. В итоге из-за недобросовестности рентополучателя плательщик ренты может в одночасье оказаться без недвижимости, и без компенсации понесенных расходов на содержание взбунтовавшегося получателя ренты.
Дабы избежать неприятных правовых инцидентов необходимо подстраховать себя следующими мерами:
1. передавать денежные средства, продукты, лекарства, одежду и прочее только под расписку рентополучателя. Деньги удобней всего переводить на банковский счет получателя ренты банковским переводом или же пересылать их почтовым переводом. Это позволит зафиксировать факт передачи денежных средств при помощи организаций-посредников,
2. сохранять все чеки, свидетельствующие о покупке продуктов, лекарств, одежды, квитанции об уплате за услуги ЖКХ,
3. по итогам месяца письменно фиксировать заявление рентополучателя, что вы выполнили за указанный период перед ним все обязательства и у него к вам не имеется каких-либо претензий.
С подобным портфолио вам не придется убеждать суд в своей правоте, потому что документы будут говорить сами за себя.
