№ 37702
Добрый день. Мы продаем квартиру собственными силами, но планируем воспользоваться услугами юриста в части сопровождения самой сделки. Нам поступило предложение о покупке нашей квартиры через ипотеку, хотя у покупателей не хватало наличных денег даже на первоначальный взнос. Ипотека им одобрена в банке, в котором минимальный первоначальный взнос составляет не менее 20%. Квартира продается за 1,7 млн. руб. Налички у них всего 200 тыс. руб., т.е. не хватает на первоначальный взнос 140 тыс. руб. Нам предлагают завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (указать 1,875 млн., чтобы банк выдал недостающие 1,5 млн. руб.). Для этого нужно предоставить ЛОЖНУЮ расписку в банк о том, что мы получили от клиента 20% от стоимости квартиры (375 тыс. руб.). Банк снимает копию с расписки, отдает ее нам обратно, а мы ее рвем за дверью банка. В свою очередь, для покупателя мы пишем НАСТОЯЩУЮ расписку, что получили реальную сумму денег (200 тыс.руб.). Риэлторы, которые "ведут" этих клиентов уверяют, что подавляющее большинство сделок проходит именно таким образом и никаких рисков нет. В банке, в котором покупателям была одобрена ипотека, подтвердили возможность и даже законность такой "схемы", сославшись на то, что банку нужна только расписка от продавца. Вопросы: 1) законна ли такая сделка? 2) какие риски возможны для продавца при такой сделке? 3) почему банк не требует от покупателя обеспечить присутствие первоначального взноса на р/сч, а довольствуется распиской от продавца? Заранее благодарю!
Здравствуйте Денис. К сожалению, указанная вами ситуация в практике получения ипотечных займов для приобретения жилья далеко не редка и многим приходится пользоваться такими "теневыми" схемами внесения первого платежа за покупку квартиры. По большому счету в ней нет ничего криминального, однако в некоторых ситуациях такое увеличение цены может привести к наступлению негативных последствий для продавца. Во-первых, если в последующем покупатель решит расторгнуть договор купли-продажи (например будет выявлен существенный дефект квартиры который препятствует ее эксплуатации) то вернуть придется ту сумму которая указана в договоре. Такие случае достаточно редко случаются в юридической практике, однако имеют место быть. Но, если в вашей квартире таких дефектов не имеется, и системы водо-теплоснабжения исправны, а стены не собираются сложиться "домиком", то бояться такого исхода не стоит. Вторая негативная ситуация может возникнуть в случае если вы владеете данной квартирой менее установленного законом срока для освобождения от необходимости оплачивать налог с продажи (для жилья приобретенного до 2016 года - 3 года, после -5 лет), то с завышенной суммы нужно будет также оплатить налог. И пусть со 130 000 рублей это будет всего 18 200 рублей, однако, думаю, что данный факт продавца также не порадует. В остальном, при изложенной вами схеме заключения договора купли-продажи дополнительных (по отношению к заключению сделки купли-продажи недвижимости по общим правилам) рисков не имеется.
Антон Владимирович
Рейтинг: 
Дата ответа: 3-11-2016 08:08
