Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
10219
За месяц:
1856
За 24 часа:
66

Изъятие земельных участков

В первую очередь, изъятие земельного участка происходит из-за ненадлежащей эксплуатации земли. Даже полноправные собственники земельных наделов, относящихся к категории с\х назначения, должны знать, что такие участки необходимо использовать надлежащим образом. То есть, чтобы земле, выступающей природным и с/х объектом, не был причинен какой-либо вред.

За значительное снижение степени плодородности земель с/х назначения, существенное ухудшение экологического состояния из-за эксплуатации земельных надел с нарушением установленных норм рационального использования земель грозит изъятие земельных участков у полноправных собственников, включая принудительный вариант таких мероприятий. Это определено общими нормами ГК РФ, а также специальными — ФЗ-101 от 24.07.2002 года, регламентирующим оборот земель с/х назначения.

Правительственное Постановление N 612 от 22.07.2011 года определяет критерии существенного снижения степени плодородности земель с/х назначения. При этом, под самим существенным снижением степени плодородности земель с/х назначения понимается изменение числовых значений такой категории не менее, чем по трем критериям, приведенным в указанном правительственном акте.

Критерии же значительной степени ухудшения экологической обстановки определены относительно недавно правительственным Постановлением N 736 от 19.07.2012 года. Таких критериев лишь два, среди них:
- загрязнение почв химикатами, при котором суммарные показатели содержания загрязняющих веществ в почве (при концентрации, превышающей установленные нормативы для химикатов с предельно допустимой концентрацией, равной либо превышающей 30 соответствующих единиц);
- размещение производственных, потребительских отходов первого-четвертого классов опасности в территориальных пределах земельного надела с суммарной площадью от 0,5 га.

Получается, что сегодня установлены критерии, свидетельствующие о том, что собственник загрязнил с/х земли химикатами либо разместил там несанкционированную свалку промышленных, бытовых отходов.

Причина отчуждения земельного надела может скрываться и в неиспользовании его по назначению в течение трех и больше лет подряд. Это тоже установлено ФЗ-101.

В такой период не включается время, требующееся для освоения надела (не больше двух лет), а также период, в течение которого земля не могла использоваться по целевому назначению ввиду стихийных бедствий, иных неблагоприятных обстоятельств, препятствующих такому использованию. Признаки неиспользования земельных участков перечислены в правительственном Постановлении N 369 от 23.04.2012 года.

Обычно перед изъятием земельного надела к собственнику применяется административное воздействие и выносится предупреждение. После чего, собственник может устранить обнаруженное правонарушение и сохранить за собой земельный надел либо уведомить уполномоченный на изъятие орган о своем согласии на подобные мероприятия. В последнем случае участок продают посредством публичных торгов.


В то же время, закон предусматривает и возможность третьего варианта развития событий. Это происходит в ситуациях, когда собственник, не устраняет допущенные нарушения в отмеренный срок, но при этом выражает свое несогласие с решением об отчуждении его земельного надела.

В подобном случае принудительное изъятие земельного участка производится в нижеследующем порядке. Уполномоченный властный орган государственного земельного надзора, вынесший собственнику предупреждение, направляет собранные материалы об этом факте в региональный исполнительный властный орган.

Последний, в свою очередь, вправе обратиться с заявлением в суд с требованиями об изъятии земельного надела и его продаже посредством публичных торгов. Если же эти торги признаются несостоявшимися, то земельный надел может приобретаться в муниципальную/ государственную собственность по изначальной цене таких торгов в пределах двух месяцев со момента признания указанных торгов несостоявшимися.

Деньги, вырученные от продажи земельного надела посредством публичных торгов или путем приобретения этого участка в муниципальную/государственную собственность, по общим правилам, передаются бывшему собственнику указанного участка с вычетом произведенных издержек на проведение подготовку публичных торгов. Что определяется нормами ФЗ-101.

Логичный вывод из вышесказанного: в описанном выше изъятии налицо вина самого собственника участка. К тому же, государство предусмотрело предупредительную административную меру, позволяющую собственнику своевременно устранить допущенные нарушения, сохранив тем самым свою собственность.


Изъятие для государственных и муниципальных нужд



Целевое использование земельного надела не гарантирует полную защищенность от угрозы лишения имеющегося участка. Есть еще вероятность, что он может быть изъят для муниципальных либо государственных нужд. Основания к тому установлены в статье 49 ЗК РФ. Когда именно возникнут у государства, муниципалитета соответствующие нужды знают только соответствующие чиновники (и то - не всегда).

Так уж получилось, что по закону муниципальные, государственные нужды обладают приоритетом над частными интересами, но лишь в исключительных случаях, а именно, когда это связано:
1. с исполнением российских международных обязательств;
2. с размещением определенных объектов муниципального/государственного значения, если отсутствуют иные варианты возможного их размещения. К таковым относятся объекты:
3. федеральных, региональных энергетических, энергетических систем;
4. атомной энергетики;
5. безопасности, обороны;
6. федеральных, региональных транспорта, путей сообщения, связи, передачи информации;
7. обеспечения космической деятельности;
8. обеспечения статуса, защиты госграницы РФ;
9. линейные федеральные, региональные, обеспечивающие функционирвоание субъектов естественных монополий;
10. муниципальные электро-, тепло-, газо-, водоснабжения;
11. федеральные региональные, межмуниципальные, местные автодороги.

Данный перечень не является исчерпывающим, так как в законе прямо указано на возможность изъятия при иных обстоятельствах в ситуациях, упомянутых в федеральных и региональных законах РФ.

Следует подчеркнуть, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь посредством выкупа.

Зависимо от того, для удовлетворения чьих нужд изымается участок, выкуп может осуществляться непосредственно РФ, соответствующим регионом РФ либо муниципальным образованием. Следовательно, решение о таком изъятии принимается федеральным исполнительным органом, региональным исполнительным органом либо уполномоченным органом муниципалитета.

Собственник земельного участка имеет право на своевременное письменное уведомление о принятом решении, минимально за год до предполагаемого отчуждения. Если же правообладатель не согласен с подобным решением или же с ним не было достигнуто необходимое соглашение о выкупной стоимости, иных условиях выкупа, то уполномоченный на изъятие орган вправе продать иск о принудительном выкупе земельного участка. Это происходит в пределах трех лет с периода направления собственнику земли соответствующего уведомления.

Собственника извещают не только о принятии решения об изъятии земельного надела, но также и о произведенной регистрации такого решения. Потому что, на основании общих норм гражданского законодательства указанное решение подлежит обязательной госрегистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на земельные наделы (то есть в Росреестре).

Последний извещает собственника земельного надела в пределах пяти рабочих дней со момента проведения госрегистрации. Это обязательство определено ФЗ-122 от 21.07.1997 года, регламентирующим госрегистрации прав на недвижимость, сделок с ней.

Уточняем, что юридически регистрируется не само решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а соответствующее обременение земли, возникающее вследствие такого изъятия. А так как основанием этого обременения выступает решение уполномоченного органа, то получается фактически, что регистрируется данный акт.

При этом, следует учитывать, что государственная регистрация ограничения (обременения) прав на земельный участок, возникающих ввиду наличия решения о таком изъятии, осуществлена может быть лишь при наличии в ЕГРП соответствующей записи о госрегистрации прав на указанный в решении земельный надел. Это разъясняется в Письме N Д23-2241 Минэкономразвития от 26.05.2011 года. И следует из требований ФЗ-122. Госрегистрация перехода права на недвижимость, его обременения, ограничения либо сделки с недвижимостью возможна лишь при условии наличия госрегистрации возникших ранее прав на указанный объект в ЕГРП.

Регистрация актов об отчуждении земельных наделов для муниципальных/государственных нужд относится к разновидности регистрации ограничений, обременений собственнических прав в отношении имущества.

Под указанными обременением, ограничением прав подразумевают наличие законодательно, административно установленных определенных условий, вмещающих правообладателя в юридические рамки при реализации его собственнических, иных вещных прав на соответствующую недвижимость.

В чем же конкретно ограничивается собственник при изъятии у него земельного участка? На основании статьи 280 ГК РФ с периода госрегистрации решения об изъятии надела до достижения соглашения либо принятия решения о выкупе надела собственник в полной мере реализует все свои собственнические права. То есть пользуется, владеет и распоряжается своим земельным наделом по личному усмотрению.

К тому же, он может вести необходимые траты, обеспечивающие надлежащее использование надела согласно его целевому назначению. Но в то же время он несет риск понесения убытков из-за возложения на него издержек при определении выкупной стоимости земельного надела. То есть ему не будут компенсированы траты на новое строительство, реконструкцию зданий, сооружений, расширение на земельном наделе в указанный период. Такое ограничение правомочий и есть обременение.

Как сказано выше, в качестве исключения (в определяемых законам ситуациях) над частными интересами преобладают публичные. Но такой принцип действует не всегда. Так, на основании пункта первого статьи 79 земельного кодифицированного акта: с/х угодья (сенокос, пашни, залежи, пастбища, земли под многолетними насаждениями (виноградниками, садами и т. п. в составе земель с/х назначения обладают приоритетом в эксплуатации и потому подлежат особой охране.

Весьма ценные в плане плодородности сельскохозугодья, а также с/х наделы, кадастровая стоимость которых превышает существенно средние кадастровые расценки по городскому округу, муниципальному району, согласно региональному законодательству могут быть включены в список земель, эксплуатация которых для иных целей не допустима.

Таким образом, отчуждение земельного надела для муниципальных/государственных нужд проведено может быть как с согласия собственника (в этом случае с ним заключается соответствующее соглашение, где определяется размер выкупной стоимости, сроки, иные условия выкупа), так и по решению суда (посредством принудительного отчуждения).

Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.