"Заявительница совместно с матерью и дочерью заключили договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 12 договора право общей долевой собственности в 1/3 доли каждой на квартиру возникнет с момента регистрации перехода права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документы находятся в регистрирующем органе. Мать заявительницы уже на протяжении полутора лет находится в тяжелом состоянии. Заявительница и ее мать желают заключить договор дарения доли"



Правовые положения. Регулирующие отношения. Связанные с дарением закреплены в Главе 32 Гражданского Кодекса РФ (часть 2) от 26.01.1996г. №14-ФЗ (далее – ГК РФ). По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности притворной сделки.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст.574 ГК РФ), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 382 - 386, 388 и 389 ГК РФ.
Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам

Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Статья 385. Доказательства прав нового кредитора

1. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
2. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Статья 386. Возражения должника против требования нового кредитора

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Статья 387. Переход прав кредитора к другому лицу на основании закона

Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств:
в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;
вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
в других случаях, предусмотренных законом.

Статья 388. Условия уступки требования

1. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
3. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге (пункт 3 статьи 146).

Статья 390. Ответственность кредитора, уступившего требование

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Отказ дарителя от исполнения договора дарения по указанным основаниям не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Вывод по второму вопросу: Поскольку в порядке ст. 551 Гражданского Кодекса Российской федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, следовательно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности путем заключения договора дарения 1/3 доли в праве общей долевой собственности мать сможет только после соответствующего акта государственной регистрации перехода права на общую долевую собственность. Однако у матери заявительницы есть право уступить права требования по договору купли-продажи квартиры как в возмездном, так и в безвозмездном порядке.
Вывод по третьему вопросу: Поскольку у заявительницы имеются опасения о возможности перехода прав на долю матери к брату в порядке наследования, то в данной ситуации при наличии волеизъявления матери возможно составить завещание в пользу заявительницы или ее дочери. В связи с этим считаем целесообразным рассмотреть порядок составления завещания.
Форма и порядок совершения завещания
Согласно пункту 1 ст. 1118 Гражданского Кодекса РФ от 26 ноября 2001гю №146-ФЗ (далее – ГК РФ) распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание - это односторонне обязывающая сделка, которая создает права и обязанности после открытия наследства. По содержанию завещание можно определить как облеченное в предписанную законом форму волеизъявление наследодателя, направленное на определение юридической судьбы его имущества после смерти этого лица. Для совершения завещательного распоряжения не требуется встречного волеизъявления другого лица. Кроме правил раздела V «Наследственное право» части третьей ГК РФ, на завещания распространяются нормы главы 9 «Сделки».
Завещание - односторонне обязывающая сделка, которая носит строго личный и индивидуальный характер (п. п. 3 и 4 ст. 1118 ГК РФ). Закон определяет завещание как сделку, направленную прежде всего на распределение имущества между лицами, названными завещателем своими наследниками, в порядке, который устанавливает завещатель. Завещание не может быть совершено через представителя. Представительство - это правоотношение, в силу которого одно лицо может совершать юридические действия от имени другого лица. Это в том числе совершение сделки от имени представляемого в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, который непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности. Ни при каких условиях и обстоятельствах не может быть представительства по составлению завещания, тем самым наследодатель защищается от совершения завещания, не соответствующего его воле. Совершенное не наследодателем, а его представителем завещание считается ничтожным и не имеет юридической силы.
Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Под дееспособностью понимается признаваемая государством способность своими действиями самостоятельно приобретать, иметь и осуществлять субъективные гражданские права и обязанности. Полная дееспособность возникает с достижением совершеннолетия - 18 лет и означает способность совершать любые не запрещенные законом сделки. Это волеспособность, т.е. способность действовать и отвечать за свои юридические действия.
Недееспособные и частично дееспособные лица не могут составлять завещания. После их смерти возможно только наследование по закону. Утрата завещателем дееспособности после составления завещания не влияет на силу последнего.
Завещание определяет правовую судьбу имущества завещателя после его смерти. При жизни лица, составившего и надлежащим образом оформившего завещание, оно не порождает никаких обязательств между этим лицом (завещателем) и его наследниками. Более того, завещатель может при жизни составить несколько завещаний, определяя судьбу одного и того же имущества (например, менять/переназначать наследников квартиры), при этом действительным будет последнее решение. Таким образом, вступление в силу завещания как бы откладывается на неопределенный срок. Этим завещания отличаются от других видов распоряжений.
Завещание, как и любая другая сделка, заключенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, может быть признано судом недействительной, однако такое возможно лишь после смерти наследодателя по иску заинтересованных лиц. Поскольку при жизни наследодатель сам вправе осуществить свою защиту, нет необходимости в применении мер государственного принуждения. Иное решение вопроса привело бы к необоснованному ограничению прав наследодателя. Кроме того, вопрос о действительности завещания возникает только после открытия наследства, а до того времени завещание юридической силы не имеет. Из этих же соображений, по-видимому, в текст части третьей Гражданского кодекса РФ включены нормы о том, что оспаривание завещания до открытия наследства не допускается (п. 2 ст. 1131), а также что завещание является односторонне обязывающей сделкой, действительность которой определяется на момент открытия наследства.
При определении круга наследников по завещанию необходимо прежде всего отталкиваться от принципа свободы завещания: завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами части третьей Гражданского кодекса РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание. Таким образом, в круг наследников по завещанию могут быть включены любые лица. В категорию «любые лица» входят как граждане России, так и иностранные граждане, лица без гражданства (апатриды), юридические лица, как коммерческие, так и некоммерческие организации и даже государства.
При всей широте возможных наследников свобода завещания ограничивается лишь правилами об обязательной доле в наследстве и дееспособностью завещателя. Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.
Учитывая необходимость свободного выражения воли завещателем, законодательство и судебная практика признают недействительными завещания, совершенные душевнобольными, слабоумными, а также сделанные под влиянием насилия, угрозы, обмана, заблуждения и т.п..
Если завещатель, дееспособный на момент составления завещания, будет лишен дееспособности в дальнейшем, завещание сохраняет силу, и наоборот, если завещание составлено лицом недееспособным, впоследствии ставшим дееспособным, завещание недействительно. Не будет действительным и завещание, сделанное лицом, временно находящимся в таком состоянии, когда оно не может понимать значения своих действий.
К форме завещания законом предъявляется ряд особых требований, несоблюдение которых влечет недействительность завещания. Согласно пункту 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ завещание должно быть совершено в письменной форме, которая предполагает исполнение завещания на бумажном носителе либо лично завещателем, либо нотариусом со слов завещателя (п. 1 ст. 1125). Во всех случаях закон допускает возможность использования технических средств - компьютера, пишущей машинки и т.п. Исключение из этого правила составляет закрытое завещание, которое согласно пункту 2 ст. 1126 должно быть написано завещателем собственноручно. Несоблюдение этого правила неизбежно влечет за собой недействительность закрытого завещания.
При собственноручном исполнении завещания следует иметь в виду, что нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки или приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, написанные карандашом. Текст завещания должен быть написан четко и ясно, относящиеся к его содержанию числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью. В соответствии со статьей 45 Основ законодательства РФ о нотариате в завещании, объем которого превышает один лист, все листы должны быть прошиты и пронумерованы.
Согласно пункту 3 ст. 1125 Гражданского кодекса РФ завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Вместе с тем закон допускает, что в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности некоторые граждане не способны подписать завещание собственноручно. В этом случае завещание может быть подписано другим гражданином собственноручно только по просьбе завещателя в присутствии нотариуса. Такое завещание должно содержать указание на причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилию, имя, отчество, место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя в соответствии с документом, удостоверяющим его личность.
В соответствии с пунктом 4 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ на завещании должны быть указаны место и дата его удостоверения, которые являются необходимым условием действительности завещания. Это объясняется тем, что именно с момента удостоверения завещание признается совершенным. Исключение составляет закрытое завещание, которое нотариально не удостоверяется.
Согласно пункту 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ завещание должно быть удостоверено нотариусом. Нотариусы в своей деятельности должны руководствоваться Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, законами субъектов Федерации и иными нормативными правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ, Основами законодательства РФ о нотариате, Методическими рекомендациями по совершенствованию отдельных видов нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91.
Нотариальное удостоверение предполагает совершение на завещании удостоверительной записи по формам реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах, утвержденным Приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99. Удостоверительная надпись должна быть заверена подписью нотариуса с приложением его печати. Текст удостоверительной надписи может быть как напечатан, так и написан (четко и ясно) от руки. Подчистки не допускаются, приписки и иные исправления оговариваются нотариусом и подтверждаются его подписью с приложением печати. Для совершения удостоверительной надписи могут применяться (и весьма часто применяются на практике) штампы с текстом соответствующей надписи. Удостоверительная надпись располагается сразу после подписи лица (или лиц) на этой же странице. Если удостоверительная надпись не умещается на этой же странице, она может быть продолжена полностью на обороте документа либо на прикрепленном к нему листе бумаги. В этом случае прикрепляемый лист бумаги должен быть также пронумерован и прошит вместе с остальными листами завещания.
В соответствии со статьей 48 Основ законодательства РФ о нотариате гражданину может быть отказано в удостоверении завещания в случаях, когда:
завещание не соответствует требованиям закона (части третьей Гражданского кодекса РФ);
с просьбой о совершении этого нотариального действия обратилось лицо, не являющееся завещателем;
с просьбой об удостоверении завещания обратилось недееспособное лицо (причем недееспособность гражданина должна быть подтверждена вступившим в законную силу решением суда; в противном случае презюмируется, что лицо является дееспособным).
Если у нотариуса возникли сомнения в дееспособности гражданина, он имеет право отложить удостоверение завещания в порядке статьи 41 Основ законодательства РФ о нотариате с целью выяснения вопроса о том, имеется ли решение суда о признании этого гражданина недееспособным. Отказать в удостоверении завещания до получения этой информации нотариус не может.
Согласно пункту 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ завещание может быть удостоверено другими лицами в случаях, предусмотренных законом. Этот перечень сформулирован в пункте 1 ст. 1127 исчерпывающим образом Основные случаи совершения завещания, которое приравнивается к нотариально удостоверенному:
завещания лиц, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях, удостоверяются главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других лечебных учреждений;
завещания лиц, проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверяются директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;
завещания лиц, находящихся во время плавания на судах, плавающих под флагом России, удостоверяются капитанами этих судов;
завещания лиц, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверяются начальниками этих экспедиций;
завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, завещания работающих в этих частях гражданских лиц и членов их семей и членов семей военнослужащих удостоверяются командирами воинских частей;
завещания лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальниками мест лишения свободы.
Завещание, удостоверенное в этих случаях, должно быть, как только для этого представится соответствующая возможность, направлено лицом, удостоверившим завещание, через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя. Если лицу, удостоверившему завещание, известно место жительства завещателя, завещание направляется непосредственно соответствующему нотариусу.
Государственная регистрация и правосубъектность. Наследственные права граждан.
Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Субъектами таких правоотношений являются физические и юридические лица, обладающие гражданской право- и дееспособностью (правосубъектностью). Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют справки о полной выплате умершим пая в кооперативе, решения судов о признании права умершего, договоры приватизации с участием умерших. Если указанные документы попадают в выше приведенный перечень исключений и подтверждают возникновение права при жизни гражданина без государственной (или иной) регистрации, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.
Аналогично решается проблема в случае признания судом права умершего на имущество. Это решение подтверждает приобретение права собственности наследодателем при жизни. Но поскольку все права гражданина, в том числе и признанные судом, прекратились его смертью, государственная регистрация права датой позже даты смерти не может быть произведена. Судебное решение о признании прав наследодателя является основанием для включения имущества в наследственную массу и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, которое является бесспорным основанием для государственной регистрации права наследников на недвижимость. Нотариус, оформляя наследство, вправе дополнительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав о правообладателе наследуемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в отсутствии противоречий между данными реестра и судебным решением на тот случай, если имущество выбыло из владения наследодателя при жизни.
Проблемы возникают и в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следует отметить, что к этому случаю пункт 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя, но не сделки, будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если договор отчуждения не подлежит государственной регистрации (например, купли - продажи или мены недвижимости нежилого назначения), то такой договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. В этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве.
Если после заключения договора отчуждения недвижимости, но до регистрации перехода права скончался правоотчуждатель, то возникает правопреемство на стороне продавца. Если был подписан передаточный акт, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользования при жизни наследодателя и права, на которое обременены обязательствами по договору. В этом случае регистрация перехода права на основании договора, заключенного в простой письменной форме, осуществляется в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации по заявлению обеих сторон договора, где на стороне продавца действуют наследники. Если наследники уклоняются от регистрации перехода права, то таковая может быть осуществлена согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения. Если же договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в учреждении юстиции как сделка и исполнен сторонами, то регистрация права приобретателя может быть осуществлена только по его заявлению, как это установлено абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации». Смерть правоотчуждателя не является препятствием для государственной регистрации перехода права к приобретателю.
Если после государственной регистрации сделки скончался правоприобретатель, то, как отмечалось выше, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако если недвижимое имущество было передано по передаточному акту приобретателю, правоотчуждатель, оставаясь титульным собственником, тем не менее, утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотношение вступают наследники. После исполнения всех обязательств наследодателя (например, оплаты имущества, если таковая не была произведена им при жизни), они приобретают право общей долевой собственности на имущество. Если имущество не было оплачено приобретателем при жизни, то отчуждатель вправе как кредитор наследодателя предъявить претензии в порядке, предусмотренном ст. 63 Основ законодательства РФ «О нотариате». Государственная регистрация перехода права к наследникам как правопреемникам по договору может быть осуществлена на основании договора отчуждения и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.
Таким образом, основной проблемой является смерть одной из сторон до государственной регистрации сделки. Статья 16 (абз. 4 п. 1) Закона «О государственной регистрации» устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора.
Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию, регистрация даже нотариально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны. Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивением. В п. 3 ст. 596 ГК РФ впрямую установлено, что договоры пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожны. Если такой договор будет зарегистрирован в учреждении юстиции после смерти получателя ренты, то он будет ничтожным в силу прямого указания закона, несмотря на проведенную регистрацию. Во многих регионах сложилась практика подачи заявления на регистрацию обеими сторонами и в случае нотариального удостоверения договора. В случае подачи заявления только одной стороной (особенно если с момента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен "срок годности" нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131). не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.
В связи с данным вопросом хотелось бы обратить внимание на недопустимость расширительного толкования абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Согласно указанному разъяснению, если гражданин, подав необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора или до его регистрации в местной администрации, то это не является основанием для отказа судами в удовлетворении требований наследников о включении жилого помещения в наследственную массу. Если гражданин выразил волю на приватизацию при жизни, этот факт сам по себе не является основанием для возникновения его права собственности, а дает основание для наследников требовать в судебном порядке включения недвижимости в наследственную массу и дальнейшее оформление прав на наследство в установленном порядке. Если наследники не заявят в суд своих требований, то квартира останется в государственной или муниципальной собственностью. Таким образом, указанный судебный документ не допускает возможности приобретения права собственности на основании только волеизъявления гражданина. Но на практике некоторые органы по приватизации жилья неправомерно руководствуются данным разъяснением. Дело доходит до оформления договора передачи с включением фамилии умершего в качестве стороны договора и словом "умер" в скобках. Договор передачи должен заключаться с живыми нанимателями, если один из них скончался после подачи заявления в орган по приватизации, но до оформления договора, то это проблема наследников. Ссылаясь на этот судебный документ нельзя говорить и о государственной регистрации сделки в случае смерти одной из сторон только на том основании, что лицо выразило свою волю при жизни.
Часто на практике учреждения юстиции обнаруживают, что запись о праве или сделке внесена в реестр датой позже даты смерти правообладателя. Например, в случае выдачи гражданином доверенности на сбор документов и заключение договора приватизации жилья от его имени. После смерти доверителя его представитель, действуя на основании доверенности, подписал договор приватизации и заявил о государственной регистрации права. Учреждение юстиции зарегистрировало по заявлению представителя право умершего гражданина, не зная о смерти. Представляется, что в случае обнаружения такого факта (сличения даты внесения записи о праве в реестр и даты, указанной на свидетельстве о смерти), такая запись должна быть погашена учреждением юстиции самостоятельно. Можно возразить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, и учреждению юстиции не дано право самостоятельно отменять собственную регистрацию. Но указанная норма говорит о зарегистрированном праве, а в случае государственной регистрации после прекращения правосубъектности лица нельзя говорить о праве, можно говорить только о записи в реестре. Как отмечалось ранее, регистрируются правоотношения. Внесение записи в реестр приобретает силу юридического акта только в соответствии с общими положениями гражданского законодательства. Внесение записи о праве или о сделке после смерти правообладателя или участника сделки не имеет силы юридического акта и не может «реанимировать» правоотношение, прекратившееся исчезновением субъекта права. Эта серьезная проблема правоприменительной практики государственной регистрации требует решения путем принятия специального нормативного акта. Разумеется, что в случае последующих сделок с таким имуществом вопрос должен решаться с учетом законных прав добросовестных приобретателей, полагавшихся на записи в Едином государственном реестре. Возможно, что это будет подзаконный акт, поскольку действующее законодательство позволяет урегулировать вопрос без внесения изменений в Закон о государственной регистрации.
Скачать полную версию dareniedoley.doc [115,5 Kb] (cкачиваний: 1)