Как проверить наличие обременения в отношении квартиры в строящемся доме?

Онлайн способы проверить квартиру на обременения/ограничения по ее адресу

Статья обновлена: 13 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Любое обременение/ограничение на недвижимость проходят государственную регистрацию и вносятся в Единый Государственный Реестр Недвижимости.

(cокращенно — ЕГРН). Поэтому, вся информация об обременении на недвижимость отображена в ЕГРН, а именно что это за обременение, в пользу кого оно наложено и на какой срок (если есть).

Лично я не пользуюсь сайтом Росреестра и вам не советую. Причина — бесплатная (справочная) информация из ЕГРН нечасто обновляется на сайте Росреестра, либо просто выгружается туда неправильно.

В самом же ЕГРН информация правильная и актуальная, «хромает» лишь информация самом сайте. Часто вместо конкретного обременения может быть написано «Прочие ограничения (обременения)» и сиди гадай что именно это означает.

Все это касается и других бесплатных сервисов — они берут все те же сведения с сайта Росреестра и просто отображают их у себя.

Вместо сайта Росреестра, я проверяю обременение в выписке из ЕГРН, т.к. в ней содержатся вся актуальная информация на момент запроса.

Если вы все же решили воспользоваться сайтом Росреестра, вот подробная инструкция с картинками:

1. 1. Перейдите на данную страницу Росреестра — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.
2. 2. Введите адрес квартиры или кадастровый номер, введите капчу и нажмите на «Сформировать запрос».

   Для наглядности я подготовила примеры ввода адресов квартир: пример №1, пример №2, пример №3, пример №4.

   Если нужны Москва или Санкт-Петербург, ищите их в выпадающем списке «Субъект» в блоке «Адрес». Если нужны другие города и пункты, то там же в списке «Субъект» выберите область/республику/округ, потом в списке «Район» выберите нужный город или район. Если нужен поселок/село/деревня, ищите их в списке «Населенный пункт».

   Далее выберите «Тип улицы». Ниже введите: название улицы; номер дома; если надо номер корпуса; номер квартиры.

   Я для примера ввела адрес г. Москва, переулок Богословский 12а, кв. 1.

   (нажмите на картинки для их увеличения)

3. 3. В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если адрес не отображен, то в ЕГРН нет сведений о квартире.
4. 4.Ниже нажмите на раздел «Права и ограничения». Обременения, если они есть, будут указаны справа в подразделе «Ограничения». Если их нет, то будет показано пустая строка. На моем примере показано «Залог в силу закона». Это значит, что скорее всего квартира в залоге у банка из-за ипотеки.

Как я и писала выше, бесплатная (справочная) информация о недвижимости нечасто обновляется на сайте Росреестра, либо просто выгружается туда неправильно. В самом же ЕГРН информация правильная и актуальная, «хромает» лишь информация на самом сайте.

Часто вместо конкретного обременения может быть написано «Прочие ограничения (обременения)» и сиди гадай что именно это означает. Все это касается и других бесплатных сервисов — они берут все те же данные с сайта Росреестра и просто отображают их у себя.

Вместо сайта Росреестра, я всегда проверяю обременение с помощью выписки из ЕГРН, т.к. в ней содержатся вся актуальная информация на момент запроса.

Способ №2 — с помощью выписки из ЕГРН на объект недвижимости

В нашем случае объект недвижимости это квартира. В выписке содержатся официальные и актуальные на данный момент сведения об обременении/ограничениях из ЕГРН.

Как получить выписку? Если обременения нет, то в разделе №2 в пункте №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указано «Не зарегистрировано».

Если обременение есть, то будет показана вся нужная информация.

• Образец №1. В пункте раздел №2 строка №4 — «Залог, весь объект». Значит квартира в залоге у «Сбербанка» на срок 240 месяцев с 26.02.2013 г., т.е. она покупалась в ипотеку. Как получить выписку? Если в выписке написано «Ипотека в силу закона», то залог может быть не только в пользу банка. Объясню на примере — показать пример ↓.Супруги Ивановы купили квартиру у Сергея. Часть денег за покупку были выплачены материнским капиталом. Пенсионный Фонд РФ перечисляет продавцам маткапитал в течение нескольких недель после регистрации сделки купли-продажи. В договоре купли-продажи указывается, что пока деньги от материнского капитала не будут перечислены Сергею, то квартира будет заложена. Так поступают, чтобы Ивановы не смогли ничего сделать квартирой (продать, подарить и т.п), пока деньги с маткапитала не перечислят Сергею. Поэтому при регистрации сделки купли-продажи, в РосРеестре сделали запись «Ипотека в силу закона». Через 2 недели Пенсионный Фонд перечислил деньги Сергею. Теперь Ивановым нужно придти в отделение Росреестра, чтобы снять обременение с их квартиры.
• Образец №2. Раздел 4.1.1 — судебные приставы наложили арест на квартиру в пользу «Акционерного коммерческого банка содействия коммерции и бизнесу». В разделе 4.1.2 — «Ипотека, весь объект». Арест зарегистрирован в 2015 году из-за просрочки по оплате за ипотеку. Как получить выписку?
• Образец №3. В пункте раздел №2 строка №3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» — «Не зарегистрировано». Это значит на квартире нет обременений/ограничений. Как получить выписку? (нажмите на образцы для их увеличения)

Сервис для заказа выписки из ЕГРН, который я сама использую

Заказать выписку может любой человек (даже не гражданин РФ) на любую недвижимость в РФ. Их предоставляют в электронном и в бумажном виде. Мне удобнее электронная выписка: 1) она стоит 250 р.

, а бумажная уже 400р; 2) идти никуда не нужно — после оплаты выписку отправят на электронную почту; 3) легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно.

Можно распечатать.

Раньше я заказывала электронные выписки на официальном сайте Росреестра, сейчас же пользуюсь его партнерским сервисом Ктотам.про (причины указала в следующем абзаце). Стоимость выписок на обоих сайтах 250 рублей, но в Ктотам.

про можно заказать 5 выписок по 150р. Как заказать выписку написано ниже, как заказать пакет выписок — здесь. Ктотам.

про берет официальные сведения из ЕГРН, а не из какой-либо своей базы, ведь вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Почему я начала пользоваться Ктотам.про? 1) выписки присылают в среднем через 1 час. С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов. Иногда в Ктотам.

про бывают задержки из-за технических работ в Росреестре, о них заранее предупреждают перед заказом выписки; 2) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется. С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате .

xml и придется ее переделать в читабельный вид. 3) Легче заполнить поля для заказа и их немного. Сайт Росреестра неудобный, полей для заказа много и нужно вводить свои паспортные данные.

Инструкция заказа выписки на Ктотам.про с картинками

Для наглядности заказала выписку из ЕГРН на квартиру по адресу г. Москва, ул. Восточная, д. 13. По понятным причинам, номер квартиры не показываю.

1. Перейдите на Ктотам.про

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/kak-uznat-est-li-obremenenija.html

Консультация юриста: самостоятельная проверка объекта недвижимости и определение рисков перед покупкой | Otau

Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». Сегодня мы расскажем, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Напомним, ранее мы писали о том, как проверить подлинность документов застройщика при покупке квартиры в новостройке.

Какие документы покупатель может проверить самостоятельно?

Перед покупкой недвижимости покупателю следует внимательно изучить будущую сделку с точки зрения наступления возможных негативных последствий или рисков.

Для этого, в первую очередь, необходимо удостовериться, что продавец действительно является собственником недвижимости. Без помощи продавца в этом случае не обойтись, т.к.

только он может предоставить на проверку правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, на основании которых к нему перешло право собственности на объект.

Это могут быть следующие документы: акт ввода в эксплуатацию, договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Покупатель может самостоятельно внимательно изучить представленные правоустанавливающие документы на предмет того, нет ли в них каких-либо исправлений, подчисток, поставлены ли в них подписи сторон и печати юридических лиц, не имеются ли в договорах особые условия, не соблюдение которых влечет расторжение договора и т.п.

Чтобы полностью убедиться, что продавец является собственником недвижимости, следует запросить у него справку о наличии недвижимого имущества с портала egov.kz на текущую дату. Если он действительно собственник объекта недвижимости, то в справке это отобразиться. Подлинность справки можно проверить на портале самостоятельно, введя номер справки.

Следующий шаг проверки – это личность продавца. На сайте Комитета государственных доходов можно найти информацию о том, имеется ли налоговая задолженность, не состоит ли лицо в каких-либо «черных списках».

Через поиск судебных дел в судебном кабинете, введя в поиске наименование суда и фамилию или наименование продавца можно увидеть были ли какие-либо судебные разбирательства при участии продавца.

Одним из наиболее важных моментов является проверка самого объекта недвижимости: имеются ли в отношении недвижимого имущества обременения или юридические притязания. Для этого нужно потребовать у продавца предоставить справку о наличии (отсутствии) обременений на недвижимое имущество.

Если же продавец такую справку не предоставляет, то можно обратиться к нотариусу (затребует ряд документов на этот объект недвижимости, чтобы убедиться, что Вы планируете делать сделку с этим объектом). У нотариусов есть доступ к такой информации.

Кроме того, ни один нотариус не может удостоверить сделку без получения справки об отсутствии обременений на недвижимость.

Иногда сделки заключаются без снятия обременения с недвижимого имущества, но это уже отдельная тема, которая очень сильно зависит от конкретной ситуации.

Периодически также встречаются сделки, где сначала подписывается предварительный договор купли-продажи (также в нотариусе), по которому продавец берет на себя обязательство снять имеющееся обременение к определенной дате. Данный вопрос требует отдельного внимания и понимания природы предварительного договора. Не торопитесь, посоветуйтесь с юристами, либо адвокатами или нотариусами.

Как может обмануть застройщик?

Самые распространенные случаи обмана со стороны застройщиков происходят при долевом строительстве.

Некоторые застройщики обходят требования Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», заключая различные договора, которые по сути являются договорами долевого участия в жилищном строительстве, что является совершенно незаконным и влечет ответственность, установленную законодательным актами Республики Казахстан.

В настоящее время со стороны государственных органов ужесточился контроль за сферой долевого строительства и в средствах массовой информации периодически публикуется информация о недобросовестных застройщиках. В этой связи покупатель может самостоятельно поискать не имеется ли негативная информация о продавце-застройщике в открытых источниках.

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме? От чего он зависит?

Основной риск – это отсутствие построенного объекта и как следствие неполучение своей квартиры.
Этот риск по большей части зависит от благонадежности застройщика.

Если застройщик имеет разрешение на привлечение денег дольщиков или гарантию фонда гарантирования, то риски неполучения квартиры снижаются, т.к. разрешение и гарантия выдаются только компаниям, имеющим соответствующий опыт по строительству объектов.

О том, какие еще риски существуют при покупке квартиры при долевом строительстве, мы подробно говорили в предыдущим статьях.

Как оценить риски при покупке квартиры в новостройке?

Не имеет значение в каком доме покупается квартира, везде есть свои риски и полностью их избежать удается далеко не всегда.

В новостройке все риски связаны по большей части с застройщиком (качество проекта, самого строительства, строительных материалов – в первую очередь).

Самые типичные проблемные ситуации при покупке в новостройке – это затягивание сроков строительства объекта или незавершенное строительство, неплатежеспособность или банкротство застройщика, некачественно простроенный объект или объект, построенный не по проекту.

Как было сказано выше, если застройщик является компанией с хорошей деловой репутацией, которая осуществляет строительство на протяжении многих лет, у которой есть реализованные проекты, то такие риски становятся меньше.

Не стоит обделять вниманием и документацию на приобретаемый объект недвижимости, начиная с правоустанавливающих документов, заканчивая самой сделкой и ее регистрацией.

Как обезопасить себя от рисков при покупке квартиры?

Для того, чтобы избежать многих рисков и будущих судебных разбирательств, перед покупкой квартиры, нужно всесторонне изучить ее историю, провести комплексный due diligence (изучение документации) объекта недвижимости. Лучше предоставить это дело специалистам, которые имеют достаточный опыт в предоставлении такого рода услуг.

Источник: https://info.homsters.kz/konsultatsiya-yurista-samostoyatelnaya-proverka-obekta-nedvizhimosti-i-opredelenie-riskov-pered-pokupkoj/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Трудный случай: квартиры, обремененные обстоятельствами

Приобретение жилья – ответственное мероприятие, которое требует от покупателя известной осторожности и максимальной внимательности при проверке юридической чистоты квартиры.

На объект недвижимости могут быть наложены обременения, которые существенно ограничивают нового владельца в праве распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Однако в некоторых случаях наличие обременений может принести определенную выгоду покупателю, например, такое жилье можно купить с хорошей скидкой.

В сегодняшней статье мы рассмотрим – что такое обременение, и почему покупателю так важно знать обо всех нюансах.

Обременением (это юридический термин) называется ограничение прав владельца на совершение сделок с недвижимым имуществом. То есть, владелец квартиры не может ее продать, сдать в аренду, оформить в качестве залога без согласия третьих лиц, которым, в силу определенных причин, принадлежит часть прав на эту недвижимость.

Наиболее распространенный вид обременений – это банковский залог, иные обременения на рынке первичной недвижимости встречаются намного реже.

Сразу необходимо уточнить, что процесс передачи прав собственности на жилье предполагает два варианта развития событий:

• Покупатель проинформирован и полностью осознает последствия обременений. То есть – покупатель предполагает самостоятельно добиться снятия этих обременений (за собственный счет). Наличие обременений позволяет рассчитывать на определенные выгоды, например, более низкая стоимость жилья относительно рынка;
• Покупатель не знает о наличии обременений (продавцу удалось каким-то образом скрыть их наличие). В этом случае новый владелец с большой вероятностью столкнется с неприятными сюрпризами уже после покупки жилья.

Довольно часто, чтобы быстро избавиться от проблемной квартиры продавец несколько занижает цену, но, при этом, настаивает на том, чтобы сделка была проведена в максимально сжатые сроки (чтобы покупатель не имел возможности проверить юридическую чистоту квартиры).

Банковский залог

Детали

Сделка купли-продажи залогового жилья предполагает некоторые сложности с документальным оформлением и требует определенных временных затрат, поэтому покупатель может получить неплохую скидку.

Банковское обременение при продаже скрыть невозможно, поэтому подобные сделки нельзя назвать очень рискованными (если, конечно, сопровождаются опытным юристом).

Если говорить о квартирах в новостройках, то подавляющую долю рынка первичной недвижимости традиционно занимают ипотечные квартиры. То есть, дольщик берет кредит в банке, предоставляя в залог строящуюся квартиру, и эта квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен.

Когда жилой дом уже сдан в эксплуатацию, покупатель может использовать жилье (для проживания), но не может его продать, совершать иные сделки без согласия банка. Кстати, некоторые банки запрещают даже сдавать жилье в аренду, пока не выплачен кредит.

Однако квартиру, которая находится в залоге у банка, продать все-таки можно.

Нередко возникают обстоятельства, при которых владелец квартиры более не в состоянии выплачивать кредит, или новая квартира ему попросту не нужна (например, развод, пр.).

В подобных случаях квартира выставляется на продажу, и банк, как правило, не возражает, поскольку в момент продажи новый покупатель выплатит долг в полном объеме.

Как правило, банки неохотно идут на смену кредитора, поскольку в этом случае кредитной организации нужно провести ряд проверок, чтобы получить гарантии возврата. Поэтому чаще всего жилье приобретается одновременно с выводом недвижимости из-под залога.

Покупатель вносит аванс (остаток долга), после чего банк снимает обременение. Затем проводится сделка купли-продажи, заключается и регистрируется договор, осуществляются окончательные расчеты между продавцом и покупателем.

Одним из наиболее распространенных способов расчета является банковский аккредитив – деньги продавец может получить только в случае выполнении всех своих обязательств по договору.

Арест квартиры

Будьте бдительны!

Данное обременение может иметь место при покупке недвижимости по уступке права собственности по ДДУ.

На квартиру может быть наложен арест, как правило, соответствующее судебное решение применяется, к должникам или лицам, находящимся под следствием (чаще всего по «экономическим» статьям УК РФ). Естественно, квартира не может просто так поменять владельца, для того, чтобы продать такую квартиру, сначала нужно снять арест.

Покупка квартиры под арестом достаточно рискованная затея для покупателя, ведь чтобы арест был снят, сначала нужно выплатить задолженность текущего владельца (или решить иные проблемы).

При этом, сложно обеспечить какие-либо гарантии того, что после передачи денег продавцу арест действительно будет снят (по крайней мере, в обозримом будущем).

Также нельзя гарантировать, что продавец не «забудет» о своих обещаниях и не «передумает» продавать жилье после снятия ареста.

Договоренность продавца с покупателем предполагает значительную скидку (ввиду сложности операции), но после снятия ареста владелец квартиры может захотеть продать жилье по рыночной цене.

Таким образом, не стоит ввязываться в сделку по приобретению квартиры, которая находится под арестом, если вы не видите, что продавец может обеспечить вам гарантии выполнения своих обязательств. В качестве гарантии продавец может предоставить под залог какое-либо имущество, которое вы без труда сможете реализовать, если договоренности будут нарушаться.

Иные обременения

Существует еще целый ряд обременений (при покупке недвижимости у застройщика по договору переуступки), связанных с правами третьих лиц на эту квартиру.

Прежде всего, речь идет о совладельцах, по закону, равные права на недвижимость имеет супруга (супруг) продавца – то есть, ровно половина квартиры принадлежит другому человеку. Даже в том случае, если брак на данный момент уже расторгнут, необходимо письменное (лучше нотариально заверенное) согласие совладельца на продажу жилья.

В некоторых случаях при продаже о наличии такого обременения продавец «забывает» упомянуть, а в его паспорте отметки о заключении (или расторжении) брака может и не оказаться.

После продажи совладелец очень легко может аннулировать сделку через суд, доказав, что его согласия никто не спрашивал, в результате права на квартиру вернуться к продавцу (или часть этих прав отойдет к совладельцу).

А вот с возвратом денег могут возникнуть серьезные проблемы.

Обременения доли собственности

Все обременения, перечисленные выше, могут относиться не только к объекту недвижимости целиком, но также к доле.

Например, долю в квартире можно оформить в качестве залогового имущества для обеспечения займа (в пользу банка или иных организаций) или совершить иные операции.

Таким образом, наличие обременения на долю является препятствием для отчуждения (продажи) части объекта, что, в большинстве случаев, лишает смысла покупки такой квартиры.

Как проверить наличие обременений

Покупатель до заключения договора (и передачи денег) может узнать о том, наложены ли какие-либо обременения на интересующий его объект недвижимости.

Нужные сведения имеются в Едином Государственном Реестре прав (ЕГРП), который включен в состав Росреестра, соответственно, наличие или отсутствие обременений можно проверить прямо на сайте Росреестра или же заказать выписку ЕГРП.

• Первый вариант имеет определенные недостатки, о которых хорошо известно профессиональным риелторам – здесь не всегда корректно отображается информация. Например, иногда показываются обременения, которые давно уже сняты.
• Выписка ЕГРП предоставляется на платной основе (стоит 150р.), однако здесь предлагается более полная информация, а главное – сведения всегда актуальны.

Заказать выписку можно в режиме «онлайн» и уже через 15-20 минут после оплаты информация будет на руках.

Покупка квартиры по ДДУ

Заключая договор долевого участия (ДДУ), и зная все нюансы сделки, вы можете быть уверены, что жилье не будет иметь обременений, кроме тех, о которых вам известно.

Например, если вы оплачиваете взнос кредитными деньгами, то вы прекрасно осведомлены о том, что квартира в строящемся доме – в залоге у банка.

Существует лишь один способ избежать перечисленных сложностей и неприятностей, связанных с наличием обременений, наложенных на квартиру – приобрести квартиру непосредственно у застройщика.

Покупка квартиры по ДДУ не означает, что покупатель абсолютно ничем не рискует, напротив, есть целый ряд “подводных камней” (об этом более подробно можно узнать из наших статей). Однако такие риски, как внезапное известие о наличии обременений (о которых вы не знаете), вам не угрожают.

Заключение

Продажа квартиры с обременениями часто сопровождается разного рода мошенническими действиями, поэтому такие операции сопряжены с рисками для покупателя.

Так, например, продавец может озвучить несущественное обременение, но умолчать о какой-либо серьезной проблеме.

Подавляющее количество проблем связано с приобретением недвижимости на вторичном рынке, однако это не говорит о том, что, покупая жилье, например, по переуступке (от застройщика) вы автоматически страхуетесь от любого обмана.

Избежать неприятностей (включая полную потерю денег, которую вы собирались потратить на покупку жилья), можно в том случае, если в момент подготовки к сделке активно пользуетесь услугами профильных специалистов – например, юриста, которые специализируется на жилищном праве или опытного риэлтора (престижного агентства недвижимости).

Суммы, которые вы потратите на привлечение специалистов, в любом случае, будут намного меньше тех денег, которые вы рискуете потерять в результате обмана.

Источник: https://novostroev.ru/articles/trudnyy-sluchay-kvartiry-obremenennye-obstoyatelstvami/

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома / Sibdom.ru

Покупка или долгосрочная аренда вторичной недвижимости всегда сопряжена с рисками, которые могут привести к расторжению сделки, потере времени и значительных финансовых средств. Этот первичный перечень проверок позволит вам оценить риск покупки или аренды интересующей вас квартиры.

Пройдя этот список шаг за шагом, можно сделать вывод, готовить дальше сделку или отказаться и искать другую недвижимость. Этот чек-лист будет полезен и обычному частному покупателю, и риелтору.

Если вы не хотите доказывать свое же право на купленную на вторичном рынке квартиру, ваша главная задача — до сделки изучить ее историю и выяснить, законно ли она досталась нынешнему продавцу.

Практика судебных дел показывает: лучше перепроверить и попросить продавца подтвердить документами даже кажущиеся очевидными данные.

Выделите 46 минут, вооружитесь компьютером с выходом в Интернет и проверьте следующие факты о покупаемой или арендуемой квартире.

Для проверки КВАРТИРЫ вам потребуются:

• оригиналы или копии документов на квартиру;
• выписка из ЕГРП;
• копия или данные паспорта собственника;
• водительское удостоверение и справки из наркологического
• и психоневрологического диспансеров;
• свидетельство о браке (при наличии);
• выписка из домовой книги и справка о задолженности по квартплате;
• 150–200 рублей за выписку из ЕГРП.

1. Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения).

Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок.

Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.

Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова.

— Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП.

Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».

Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года.

Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств.

Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.

2. Выписка из Единого государственного реестра прав

Первоначальную проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра.

Введя кадастровый номер объекта или почтовый адрес, можно уточнить общую информацию по квартире, номер договора, дающего право на собственность, есть ли запреты или ограничения на сделки с ней на момент запроса. Однако эта информация может быть устаревшая, поэтому обращайте внимание на дату обновления информации в реестре.

Чтобы получить подробную информацию о текущих собственниках квартиры, о переходе права, о запретах и обременениях или наложенном аресте, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).

Это открытая информация, ее может заказать любой человек здесь же, через сайт Росреестра, либо лично обратившись в Управление Росреестра по Красноярскому краю (улица Дубровинского, 114) или МФЦ (многофункциональные центры «Мои документы», сайт 24mfc.ru). Выписка будет готова в течение пяти рабочих дней.

Нужно будет указать паспортные данные и оплатить госпошлину 200 рублей. Если информация заказывается через сайт Росреестра, то государственная пошлина составляет 150 рублей.

Проверить данные о квартире и ее собственниках и заказать выписку из ЕГРП можно на сайте Росреестра (раздел «Сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»): Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра

3. Судебная история квартиры

Если права на покупаемую вами квартиру собственник получил через суд, для вас это автоматически означает риск.

Решением суда предыдущий собственник может быть недоволен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя.

Если дело передадут в суд, то рассмотрение его затянется на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру просто нецелесообразно.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Красноярского краевого суда: Красноярский краевой суд

4. Личность продавца

Проверьте, имеют ли представившиеся продавцами лица право распоряжаться квартирой. Если продавец действует по доверенности, то наилучший способ совершения сделки у вас один — через нотариуса. Он не имеет права открыть вам данные единой базы доверенностей, но предупредит, если доверенность вашего продавца утратила силу или была отозвана до указанного срока действия.

5. Проверка личных документов продавцов

Необходимо удостовериться, что предоставленный продавцом паспорт является действительным. Попросите паспортные данные у продавца или копию паспорта. Данные обо всех недействительных и утративших силу паспортах опубликованы на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

База недействительных паспортов РФ: сайт МВД России

6. Выявление должников

Суд аннулирует сделку или вам долго придется доказывать свои права, если у продавца квартиры были долги, он не исполнил судебные решения либо объявлен банкротом. Чтобы этого не произошло, проверьте его по базе Федеральной службы судебных приставов и Арбитражного суда Красноярского края.

В случае покупки у должников вам придется доказывать кредиторам, что вы не участвовали в сговоре с продавцом. А все сделки признанного банкротом человека одобряет или оспаривает конкурсный управляющий.

Если он решит, что год назад человек стремился ухудшить финансовое положение и продал квартиру по цене существенно ниже рыночной, покупателю придется доказывать свои права в суде.

Поэтому, если вам называют цену на квартиру 15–20 процентов ниже рыночной, выясните, с чем это связано. Такая скидка должна скорее насторожить, нежели привлечь.

В базе судебных приставов доступен перечень должников и неисполненных судебных решений: Перечень должников и неисполненных судебных решений

Перечень лиц, по которым ведется процедура банкротства, можно посмотреть на сайте Арбитражный суд Красноярского края

7. Дееспособность продавца

Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.

Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен.

Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки.

На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.

Действительно ли водительское удостоверение продавца, можно проверить на сайте: Сайт Госавтоинспекции

8. Выписки из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Нужны ли дополнительные меры, чтобы снять проживающих с регистрационного учета, имеется ли задолженность по оплате коммунальных услуг — эту информацию вы получите из предоставленных продавцом документов.

Для этого вам нужно, чтобы продавец запросил выписку из домовой книги (кто был зарегистрирован ранее и на момент сделки, кто и когда снимался с регистрационного учета).

А также справку об отсутствии задолженности — у каждой управляющей компании своя утвержденная форма.

«Наличие задолженности не помешает вам оформить сделку, — говорит Татьяна Третьякова. — По закону все долги по коммунальным услугам, кроме капитального ремонта, — ответственность предыдущих собственников. Если квартира покупается с долгами, вам нужно будет обратиться в управляющую компанию и открыть новый финансовый счет, эти счета вам не предъявят».

9. Согласие супруга/супруги на сделку

Выясните, состоит ли человек в браке и не возражает ли его супруг против сделки. Дотошно проверяйте все документы: дату приобретения квартиры и дату заключения брака в паспорте собственника. Если второй супруг не давал согласие на сделку, то сможет оспорить ее в суде и с большой вероятностью дело выиграет. Поэтому любопытство вам только на руку.

Устного согласия мало, обязательно просите второго супруга заверить у нотариуса согласие на продажу купленной в браке квартиры. Тем более это нужно сделать, если супруги развелись и не разделили общее имущество.

Особый случай

Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.

Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.

Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет.

Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.

Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.

Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму.

В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен.

Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.

«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».

Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.

Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1652/