Как провести оформление и продажу квартиры без некоторых жильцов?

Время переезжать

Семь простых шагов, которые помогут подготовить жилье к быстрой реализации

Depositphotos/Bombaert

Продать квартиру в 2016 году — непростая задача. Рынок «играет» на стороне покупателя, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах: цены снижаются, а покупатели становятся все более разборчивыми.

«Резких изменений в ситуации никто не ожидает, потому покупатель не спешит: смотрит варианты, торгуется, ждет появления в продаже объектов, которые на 100% отвечали бы всем его ожиданиям — вплоть до вида из окна», — рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Если до кризиса 2014–2015 годов средний срок совершения сделки в Московском регионе составлял четыре недели, то теперь процесс выбора затягивается на несколько месяцев, добавил Шлома.

«Собственники, не идущие на уступки, сталкиваются с простоем квартир, — подтвердила руководитель департамента городской недвижимости агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

 — Увеличение сроков экспозиции в 2015 и 2016 годах связано с большим предложением квартир на рынке и высокой конкуренцией среди собственников».

Редакция «РБК-Недвижимости» рекомендует семь простых шагов, которые помогут подготовить квартиру к оперативной продаже и не сильно потерять в деньгах. Разумеется, выполнение всех этих инструкций не гарантирует продажу квартиры — но способно повысить привлекательность объекта в глазах покупателя и, возможно, ускорить проведение сделки.

Шаг № 1: собрать правоустанавливающие документы

Первый шаг — отыскать правоустанавливающие документы на жилье. Это может показаться очевидным, однако отсутствие таких документов существенно осложнит задачу.

«К правоустанавливающим документам, как правило, относятся договор купли-продажи, мены, дарения, судебные решения о признании за владельцем квартиры права собственности, акты ввода объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти, свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; справки о полной выплате пая в кооперативе», — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

Если нужные бумаги потерялись, их придется восстанавливать — об этом лучше позаботиться до того, как выставлять квартиру на продажу.

«Собственник вправе получить дубликат либо архивную копию правоустанавливающего документа, — сообщил управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

 — Если сделка была нотариально удостоверена, дубликат правоустанавливающего документа можно получить у нотариуса, удостоверившего такую сделку. Как правило, дубликат выдается в течение двух — пяти дней с момента обращения собственника.

В случае если сделка была совершена в простой письменной форме, архивную копию документа можно получить в территориальном отделе Росреестра по месту нахождения недвижимости, в архиве органа местного самоуправления либо в Бюро технической инвентаризации (БТИ)».

Важное уточнение: упраздненное в июле свидетельство о праве собственности правоустанавливающим документом не считается и для совершения сделки больше не требуется.

Шаг № 2: оформить технический и кадастровый паспорт

Технические документы на квартиру являются документами, относящимися к товару — то есть к квартире, выставленной на продажу, а потому продавец обязан передать покупателю все сопроводительные бумаги вместе с самой недвижимостью, разъяснила Мария Понаморева. Эта обязанность прописана в пункте 2 статьи 456 Гражданского кодекса России, указала юрист.

Таким образом, владельцу жилья придется заранее оформить все документы — даже притом, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для государственной регистрации больше не нужны, утверждает Понаморева. В Московской области органы государственной регистрации часто требуют технический паспорт, признали в «НДВ-Недвижимости».

Кадастровый паспорт на объект недвижимости может заказать абсолютно любой человек, даже без доверенности от собственника, рассказал Василий Неделько. Тем не менее самостоятельное оформление этой бумаги позволит сократить время оформления сделки и сразу показать покупателю, что владелец готов предоставить полный пакет документов.

Для большей уверенности продавец может сразу сделать много копий кадастровых паспортов, чтобы раздавать их всем потенциальным покупателям — это простое и недорогое решение покажет серьезность намерений. «Если сделка ипотечная, то потребуется кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом.

Копии данных документов покупателю передавать неопасно», — заверила Светлана Бирина.

«Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, являются открытыми, и их передача опасности не представляет, а вот технический паспорт лучше предоставить только на ознакомление — без передачи копии, — предупредила юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Марианна Бердыган.

 — Срок действия таких паспортов законом не установлен, однако каждые пять лет необходимо проводить инвентаризацию, по результатам которой в технический и кадастровый паспорта должны вноситься изменения, если таковые имелись за прошедший пятилетний период.

Рекомендуется обновить паспорта перед продажей квартиры.

Это поможет собственнику убедиться в том, что его квартира стоит на кадастровом учете, а также позволит удостовериться, что нет расхождений между сведениями, содержащимися в БТИ и ЕГРП, — например, в указании адреса объекта или его площади».

Обращаться за кадастровым паспортом нужно в Росреестр. Адреса всех отделений с режимом работы указаны на официальном сайте Росреестра. Необходимое уточнение: в перечне работающих отделений попадаются и закрытые — в этом случае на сайте отмечена дата ликвидации указанного филиала.

Для верности перед походом в Росреестр можно позвонить по одному из телефонов, указанных на сайте, и уточнить, работает ли выбранное отделение. При желании документ можно заказать в электронном виде через сайт «Госуслуги»  — однако для этого придется проходить длительный процесс регистрации и авторизации на этом сайте.

Если продажа квартиры — дело отдаленного будущего, процесс подготовки можно начать с регистрации на «Госуслугах»: в этом случае многие документы можно будет заказать не выходя из дома.

Шаг № 3: подготовить выписку из домовой книги

Выписка из домовой книги показывает, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Для совершения сделки это необязательная мера, тем не менее способная выгодно выделить предложение на фоне других лотов: так продавец может показать покупателю, что ему нечего скрывать.

«Выписка из домовой книги повышает юридическую чистоту сделки, поскольку покупатель должен знать, кто прописан в квартире», — считает адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова.

«Это необходимо в целях исключения возможных рисков оспаривания права собственности покупателя, а также признания сделки недействительной», — пояснил Василий Неделько.

Некоторые риелторы, представляющие покупателей, настаивают на предъявлении расширенной выписки из домовой книги. Между тем понятия «расширенной выписки из домовой книги» в законодательстве нет, указала Марианна Бердыган.

«На практике расширенной выпиской называют документ, который содержит информацию обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилой площади.

Однако, заказав такую выписку, собственник жилого помещения может получить отказ на основании того, что запрашиваемые сведения являются персональными данными и не подлежат разглашению согласно Федеральному закону о персональных данных № 152 от 27 июля 2006 года, — рассказала юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость».

 — В такой ситуации можно рассчитывать только на получение информации о людях, вселенных на жилую площадь за период владения жилым помещением тем лицом, которое запрашивает такие сведения. Выписку из домовой книги, в том числе с расширенными данными, следует получать там, где ведутся и хранятся карточки регистрации и поквартирные карточки.

Как правило, это организации, начисляющие плату за жилищно-коммунальные услуги: управляющие компании, товарищества собственников жилья или расчетные центры (РКЦ). Если возникнут затруднения с пониманием, где получить выписку, то за разъяснением можно обратиться в Федеральную миграционную службу в своем регионе».

Шаг № 4: найти квартиру, где можно оформить постоянную регистрацию

Квартиры без зарегистрированных жильцов продаются быстрее, сообщили «РБК-Недвижимости» в московских риелторских агентствах. «Отсутствие зарегистрированных жильцов избавляет от многих хлопот на сделке: не нужно обговаривать сроки выписки прежних жильцов, а покупателю спокойнее, если квартира физически свободна», — заметила Светлана Бирина.

Чтобы не нервировать покупателей, продавец может заранее снять с регистрации всех жильцов, которые проживают в квартире, выставленной на продажу, и зарегистрировать их в другом месте.

Шаг № 5: получить согласие от органов опеки

Один из самых важных и трудоемких шагов — согласие от органов опеки. Такой документ требуется в том случае, если одним из собственников продаваемой квартиры оказывается человек моложе 18 лет.

«Разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

Из практики такой срок может затянуться до одного месяца — в зависимости от сложности сделки», — рассказал Василий Неделько.

«Для ребенка необходимо приобрести жилое помещение либо долю в жилом помещении взамен продаваемого — причем его доля в праве собственности не должна уменьшиться, а условия проживания не должны ухудшиться, — объяснила логику органов опеки Марианна Бердыган.

 — Для получения соответствующего разрешения законным представителям несовершеннолетнего необходимо обратиться с заявлением в органы опеки и приложить необходимый комплект документов на продаваемое и покупаемое жилье. Как правило, такие сделки совершаются с одновременным приобретением альтернативной жилой площади».

«Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование», — добавила Мария Понаморева.

Выданное разрешение является бессрочным и не накладывает ограничений на дату совершения сделки, объяснили юристы в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Что касается отказа, то такой вердикт необязательно заблокирует сделку купли-продажи. «Отказ должен быть мотивирован, — сообщили в адвокатском бюро А2. — [При несогласии] его можно оспорить в судебном порядке».

Шаг № 6: узаконить перепланировки

Самый сложный пункт, который требует отдельного детального разбора. Если вкратце, то государство накладывает множество ограничений на различные варианты перепланировок — чтобы получить официальное разрешение, придется потратить несколько месяцев. Но даже наличие времени не гарантирует легализацию сделанных перепланировок.

«Есть перепланировки, которые невозможно или практически невозможно узаконить. Например, перенос «мокрой» зоны в другое место — это касается случаев, когда ванную или кухню делают на месте спальни, — рассказал Василий Неделько.

 — Также не получится узаконить удаление вентиляционной трубы с целью увеличения площади, присоединение балкона к основной площади (то есть снос части стены) и демонтаж капитальной стены».

Если владелец квартиры нарушил хотя бы одно из требований, то для того чтобы узаконить такую перепланировку, может потребоваться суд, а также месяцы, если не годы, на сбор всевозможных документов.

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, основная проблема — найти покупателя на такое жилье, — заметила Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости».

 — Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения, так же как и траты на восстановление объекта в первоначальный вид. Покупателям проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Так или иначе, если перепланировка уже сделана, а продавать квартиру надо, решением проблемы может стать восстановление прежних стен там, где они были изначально.

«Несколько подобных случаев есть в нашей практике: продавцам квартиры, чтобы не терять в цене и во времени, было целесообразнее привести жилое помещение в первоначальное состояние — что они и делали», — сообщили в «Инком-Недвижимости».

Шаг № 7: подобрать нотариуса

С июня 2016 года все сделки с жильем, которое находится в долевой собственности нескольких человек, должны удостоверяться у нотариуса.

Если раньше договор купли-продажи можно было заключить в простой письменной форме, то теперь такая возможность осталась только у тех, кто владеет недвижимостью единолично.

Соответственно, значительной части продавцов придется обращаться в нотариальную контору: будет полезно заранее узнать адрес и часы работы наиболее удобного нотариуса, чтобы заключить сделку максимально быстро.

При нотариальном удостоверении сделки максимальный срок государственной регистрации составляет три рабочих дня, объяснил Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».

«При составлении договора в простой письменной форме — десять рабочих дней с момента приема заявления и документов, — добавил Шлома. — Уже год как законом предусмотрена возможность проведения государственной регистрации в электронном виде.

При нотариальном удостоверении сделки электронная регистрация занимает один день».

Таким образом, при заблаговременной подготовке квартиру можно будет продать всего за сутки — если, конечно, на руках у продавца уже будут все вышеперечисленные бумаги. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57f7578b9a79472709999873

Можно ли расприватизировать квартиру, и как это сделать?

Последнее обновление: 15.10.2018

О плюсах приватизации жилья знают все. Это, прежде всего, неограниченные возможности по продаже и обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи своего жилья в дар или по наследству.

Однако, о минусах приватизации мало кто задумывается. Поэтому для некоторых владельцев дополнительные платежи за собственное жилье (плата за капремонт, налог на имущество и т.п.

) становятся весьма обременительными, и возникает навязчивое желание вернуть все как было. То есть – расприватизировать (деприватизировать) квартиру, передав ее обратно в муниципальную или государственную собственность.

И снова стать счастливым нанимателем жилья.

Можно ли приватизированную квартиру расприватизировать? Можно. А как это сделать? Сейчас объясним. Тут есть некоторые ограничения.

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Расприватизация или деприватизация?

Есть ли разница между терминами «расприватизация» и «деприватизация» квартиры? С бытовой точки зрения – нет (хотя лингвисты могут с нами поспорить). И то и другое означает возврат жилья в собственность города или государства.

Но некоторые особо щепетильные юристы считают, что расприватизацией следует называть признание договора приватизации недействительным (согласно статьям 168-172 и 175-179 ГК РФ). А деприватизацией следует считать добровольное (по инициативе владельца) расторжение договора передачи квартиры в собственность (согласно статьям 450-453 ГК РФ).

Расприватизация квартиры в виде признания договора передачи недействительным может происходить только через суд.

Причинами могут служить нарушения в оформлении самого договора или нарушенные права тех жильцов, которые должны были участвовать в приватизации, но почему-то не участвовали.

Тогда по иску этих жильцов или по иску самого собственника суд может признать договор передачи жилья в собственность недействительным, и вернуть квартиру на баланс города.

Расприватизация квартиры через суд может происходить и в случае, когда муниципальные власти отказываются от добровольного возврата жилплощади на баланс города.

Если же город не возражает против принятия жилья обратно в муниципальный фонд, то расприватизация (деприватизация) квартиры происходит в обычном порядке, без суда.

Такая процедура предусматривает не расторжение действующего договора передачи жилья в собственность, а заключение нового отдельного договора деприватизации.

Точнее – договора передачи жилья в собственность города.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Как расприватизировать квартиру – порядок действий

Рассмотрим процесс расприватизации (деприватизации) квартиры на примере Москвы. В других городах порядок действий будет схожим, отличия могут быть только в названии ведомств, принимающих возвращенную жилплощадь на свой баланс и в форме подачи заявлений на деприватизацию.

Условия для расприватизации жилья

Расприватизировать можно только приватизированную квартиру. Вернуть городу собственность на купленную, унаследованную или полученную в дар квартиру – нельзя.

Для того, чтобы город принял обратно приватизированную квартиру у ее собственников, должны выполняться следующие обязательные условия:

1. это должно быть единственное жилье для всех проживающих в ней людей;
2. после приватизации в квартиру не были вселены другие люди;
3. на квартиру не должны быть наложены какие-нибудь взыскания, обременения, аресты, права на нее не должны оспариваться;
4. в квартире после приватизации не проводилась перепланировка;
5. все собственники квартиры согласны на возврат этой собственности городу;

Вернуть жилье в государственную или муниципальную собственность могут только те собственники, которые изначально приватизировали квартиру на себя. Если в составе семьи есть несовершеннолетние дети, то для деприватизации понадобится разрешение Органов опеки и попечительства.

Расприватизировать квартиру без согласия всех ее собственников не получится.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Документы для расприватизации квартиры

Чтобы расприватизировать квартиру, собственникам нужно подготовить следующие документы:

1. Заявление на деприватизацию жилья (см. бланк заявления – здесь);
2. Копии паспортов всех собственников (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении);
3. Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
4. Справку о составе проживающих (прописанных) в квартире жильцах – Выписку из Домовой книги или Единый жилищный документ (ЕЖД);
5. Разрешение Органов опеки и попечительства на деприватизацию квартиры, если среди ее собственников есть несовершеннолетние дети.

Сам процесс оформления расприватизации квартиры по инициативе собственников – бесплатный.

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Куда подавать документы на расприватизацию

В Москве вопросами расприватизации (деприватизации) жилых помещений занимается Департамент городского имущества (ДГИ – см. здесь).

Документы можно подать прямо туда, в службу «одного окна». Но удобнее передать весь пакет документов в любой МФЦ «Мои документы», независимо от района проживания.

Сотрудники МФЦ сами передают бумаги в ДГИ и забирают их оттуда обратно.

При подаче документов должны присутствовать все собственники квартиры старше 14 лет (с паспортами), либо их представители по доверенности. Все они подписывают заявление на деприватизацию своей квартиры. За детей младше 14 лет действуют их родители.

После принятия документов, собственникам выдается выписка из журнала регистрации обращений с датой принятия заявления.

Далее документы переправляются в ДГИ, и там на их основе готовится договор деприватизации квартиры (договор передачи жилого помещения в собственность города Москвы). Это может занять срок до 2-х месяцев. Затем этот договор передается обратно в МФЦ, где его уже подписывают все собственники квартиры.

Кто такие “третьи лица” в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Регистрация договора деприватизации

После подписания договора деприватизации квартиры, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого его снова отдают сотрудникам МФЦ, а те уже сами отправляют его на регистрацию и получают потом обратно. Зарегистрированный экземпляр договора выдают на руки бывшим собственникам.

После этого расприватизация считается завершенной, квартира становится частью жилого фонда города. А ее бывшим собственникам, зарегистрированным (прописанным) в ней на постоянной основе, она передается по бессрочному договору социального найма.

Этот договор с жильцами заключает тот же Департамент городского имущества (ДГИ) не позднее 2-х недель с момента регистрации договора деприватизации и перехода квартиры в собственность города Москвы.

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Деприватизация жилья – что говорит закон?

Закон говорит, что любой собственник жилья, получивший свои права на квартиру в результате приватизации, может ее расприватизировать обратно по своему желанию и на бесплатной основе.

А городские власти обязаны принять в собственность эти квадратные метры, а с бывшими собственниками заключить договор социального найма.

Об этом прямо сказано в статье 20 закона N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004.

Условия деприватизации жилья уже не раз пытались изменить, и даже вносили в госдуму отдельный законопроект (см. здесь), по которому предлагалось ограничить право на расприватизацию. В частности, предлагалось предоставлять право на деприватизацию жилья только малоимущим гражданам, которых официально признали таковыми.

Но закон этот так и подвис в воздухе, поэтому на сегодняшний день любой гражданин вне зависимости от даты приватизации жилья имеет право на его деприватизацию, согласно указанной выше статье.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

Причины расприватизации квартир

Расприватизировать свою квартиру собственники решаются по разным причинам, и не всегда экономический фактор играет здесь основную роль. Квартира в собственности может оказаться серьезным бременем или препятствием для реализации своих планов. А дорогостоящая собственность одиноких пенсионеров может стать приманкой для квартирных мошенников.

На расприватизацию, например, могут пойти из-за того, что:

• сумма расходов на содержание собственного жилья стала слишком велика (собственник обязан содержать не только свою квартиру, но и общедомовое имущество, оплачивать техобслуживание площадей общего пользования, платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома);
• увеличился налог на имущество (налог на приватизированное жилье теперь исчисляется с его кадастровой стоимости);
• появилась возможность бесплатно улучшить свои жилищные условия по городской или государственной социальной программе предоставления жилья (в том числе переселения из ветхого жилья);
• возникли непредвиденные семейные обстоятельства (например, нужно, чтобы квартира не оказалась в общей собственности супругов);
• решили таким образом защититься от криминальных посягательств на приватизированное жилье (так поступают некоторые одинокие пожилые люди, которых назойливо обрабатывают мошенники; а расприватизированная квартира уже не представляет для них интереса).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Последствия расприватизации жилья

После расприватизации своей квартиры, за бывшими владельцами сохраняется право пользования жилым помещением. Все прописанные там на момент деприватизации жильцы продолжают там проживать, но их права и обязанности существенно меняются.

Основанием для проживания в квартире теперь будет служить не право собственности, а социальный наем по условиям договора с городом. Жильцы вместо статуса «собственники» получают статус «наниматели». Обязанности по уплате налога на имущество, содержанию общедомовых площадей, взносов на капремонт – с них снимается. Остаются только квартплата и коммунальные платежи.

Но наниматели социального жилья теперь не смогут ни продать свою квартиру, ни сдать ее в аренду, ни передать по наследству, ни подарить. Не смогут получить кредит под квартиру, не смогут сделать в ней перепланировку. А за длительное отсутствие (непроживание) нанимателя или за систематическое нарушение правил проживания, их могут и выселить из квартиры.

И вдобавок, после добровольной расприватизации квартиры, гражданин утрачивает право на повторную приватизацию жилья. Правда, здесь есть некоторые исключения (см. о них по приведенной ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/mozhno-li-rasprivatizirovat-kvartiru-i-kak-eto-sdelat/

Продажа квартиры: рискуют все

Припомните-ка, не случалось ли вам в последнее время продавать недвижимость. Если да, дальше читайте внимательней и убедитесь, что не допустили ошибок. А то выйдет, как с рижанкой Санией Никитиной, которая неожиданно оказалась в крупных должниках у государственного бюджета. Служба госдоходов желает получить от Сании налог с дохода, который бедная женщина в глаза не видала.

Кому нужна эта Земельная книга?

История, приключившаяся с Санией Никитиной – одна на миллион. Однако она может повториться в любой момент со мной или с вами, или с нашими близкими. В таком случае обычная сделка по купле-продаже квартиры превратится в многолетнюю нервотрепку.

Сания пришла в редакцию даже не за помощью – она понимает, что помочь ей может только опытный адвокат. Женщина хотела поделиться опытом, чтобы другие не попали впросак, как она сама.

– Маленькую квартиру на улице Ницгалес я приобрела на сертификаты, – рассказывает она, – и в 2005 году решила продать, чтобы переехать.

С этого решения и начались неприятности нашей читательницы, хотя внешне все было в полном ажуре. Покупателя для квартиры семья Сании нашла без проблем. Им оказался Вячеслав З., а если точнее – его дети, присмотревшие «однушку», чтобы разъехаться с отцом.

– Мы оформили договор купли-продажи, – рассказывает Сания, – я получила деньги и подписала стандартный бланк, с которым Вячеслав должен был отправиться в Земельную книгу, чтобы закрепить свои права собственности на квартиру.

Поставив подпись под прошением о закреплении прав Вячеслава, Сания посчитала, что на этом ее обязанности бывшей хозяйки квартиры исчерпаны. В принципе, так оно и было. Однако Вячеслав умудрился допустить роковой проступок и подставить всех участников сделки. Он просто не дошел до Земельной книги, посчитав, что платить за запись дорого и вообще никому не нужно.

«Здравствуйте, вы нам должны!»

С одной стороны, Вячеслав был прав – чтобы занести в Земельную книгу сведения о новом собственнике квартиры, нужно заплатить. С другой стороны, мужчина категорически ошибался: пока он жалел денег на соответствующую запись, формально квартира продолжала принадлежать Сании.

Непорядок с документами открылся совершенно случайно. Дело в том, что Вячеслав после покупки квартиры жалел денег не только на занесение записи в Земельную книгу, но и на оплату коммунальных счетов. Поэтому через два года к Сание Никитиной явились судебные приставы – ведь владелицей квартира, а значит, и неплательщицей перед лицом закона являлась она!

– Мне сообщили, что я задолжала 2000 латов, – женщина была в шоке, – и у судебного исполнителя есть вступившее в силу решение суда о взыскании этого долга.

На дрожащих от волнения ногах Сания пошла по учреждениям и адвокатам, но везде только дивились странному совпадению обстоятельств, а толковых советов не давали. Поэтому Никитина вместе с детьми решила действовать в другом направлении: она разыскала Вячеслава и сообщила, что он поступил очень непорядочно.

К счастью, Вячеслав был хотя и неплательщиком, но оказался человеком с совестью. Поэтому он согласился, что долг возник по его вине и для его погашения ничего другого не остается, кроме как квартиру продать.

А теперь – еще 600 латов

– Поскольку в Земельной книге нам сообщили, что задним числом внести права собственности Вячеслава на квартиру в документы не могут, во избежание лишних хлопот я совершила огромную ошибку, – признается Сания. – Поскольку по документам хозяйкой считалась я, то и решила снова продавать квартиру от своего имени.

Покупатель нашелся, и летом 2010 года квартира перешла в собственность молодой семье – за 6000 латов. Эти деньги в присутствии нотариуса получил Вячеслав, которого щепетильная Сания не хотела оставить в обиде. Из вырученных за продажу средств были оплачены коммунальные долги, навешанные на Никитиных, и стороны мирно разошлись.

– Правда, тогда у меня были опасения, что мы перемудрили с документами, – признается пострадавшая женщина, – я просила маклера, помогавшего со сделкой: «Давайте перед перепродажей все-таки внесем Вячеслава в Земельную книгу, как собственника! Пусть это дорого, зато все будет честно».

Но маклер ответила Никитиной, что дважды переписывать Земельную книгу дорого и не имеет смысла. Словом, убедила клиентку проводить продажу недвижимости от собственного имени.

А чтобы Вячеслав, не смотря на свою порядочность, не стал потом предъявлять свои права на злосчастную квартиру, вырученные деньги передали ему не иначе, как под соглашение об аннулировании старого договора купли-продажи.

Потратив на эти манипуляции кучу нервов, Сания вернулась домой и приготовилась навсегда забыть о Вячеславе, коммунальных долгах и квартире на улице Ницгалес. Но в начале 2012 года грянул гром. Сания получила сообщение из Службы госдоходов.

– Мне писали, что якобы полученный мною от продажи квартиры доход должен облагаться налогом на прирост капитала, – говорит Сания, – при личной консультации инспектор дала знать, что я задолжала государству больше 600 латов. Таких денег у меня нет!

Продавца никто не защищает

Сания понимает, что сама себя наказала. Если бы в 2010 году, перепродавая квартиру должника Вячеслава, она настояла на том, чтобы сделка осуществлялась от лица настоящего хозяина, то никаких налогов от нее теперь бы не требовали. Но женщина доверилась маклеру, который хотел сделать все побыстрее и подешевле.

Вместе с тем пункт закона, согласно которому собственник должен платить государству налог за проданную квартиру, вступил в силу 1 января 2010 года. То есть при оформлении сделки маклер обязана была осознавать, какие последствия это повлечет для Сании!

Теперь Сания, которая уже с 2005 года не являлась фактической хозяйкой недвижимости, должна заплатить государству 600 латов за собственную невнимательность и незнание законов. Пойдет ли СГД навстречу женщине, пострадавшей от неправильных советов, неизвестно.

В Земельной службе нам пояснили, что при совершении сделки купли-продажи квартиры не установлено срока, в течение которого новый владелец должен занести сведения о себе в Земельную книгу.

Считается, что он сам заинтересован сделать это максимально быстро.

Ведь пока информация о сделке не попала в Земельную книгу, старый хозяин теоретически может заложить или даже по второму разу продать квартиру, которая ему больше не принадлежит.

Для защиты честных продавцов, пострадавших от нерадивых покупателей, закон ничего не предусматривает. Разве что, говорят специалисты Земельной службы, Сании с самого начала не следовало пугаться решения суда, навязавшего ей коммунальный долг Вячеслава. Обратившись в суд самостоятельно и предъявив договор купли-продажи, она легко доказала бы, что не имеет к долгу никакого отношения.

Но Сания начала решать проблему, следуя неумелым юридическим советам, и нажила себе как минимум седых волос. В худшем случае ей придется заплатить казне налог с дохода, который она не получала. Потому что найти Вячеслава, съехавшего с улицы Ницгалес, теперь невозможно.

Какой урок можно извлечь из этой истории? При продаже квартиры нелишне убедиться, что покупатель занес права собственности в Земельную книгу.

Если этого не произошло и вас записали в должники вместо настоящего хозяина, не впадайте в панику и в законном порядке доказывайте суду, что не виноваты.

Если же вы продавали или покупали недвижимость после 1 января 2010 года и не уплатили налога на прирост капитала, ждите приглашения явиться в СГД для расчетов с казной. Там все известно.

Кому не надо платить подоходный налог? Полную версию статьи читайте в бумажном номере МК-Латвии (№14 от 2012 года)

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/41781-prodazha-kvartiry-riskuyut-vse

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/