Как продать физлицу квартиру, которой с юрлицом рассчитались как с подрядчиком?

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса.

Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить.

То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком.

Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение.

При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ.

Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости.

Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11673/

Все по одной теме Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение Автор Аналитическая редакция АПС «Бизнес-Инфо»

В настоящее время договор строительного подряда – один из наиболее распространенных и значимых видов договора подряда.

Предметом договора строительного подряда является строительство объекта строительства или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

В предлагаемой подборке собраны аналитические статьи, судебная практика и образцы договоров, которые помогут вам соблюсти все правила и требования законодательства в части заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров строительного подряда.

СправочноПеречень видов работ и услуг, относящихся к строительной деятельности, см. здесь.Подробнее о прочих договорах, наиболее часто применяемых в хозяйственной деятельности строительной организации, см. здесь.

1.1. Кто заключает договор строительного подряда

Предметом договора строительного подряда является строительство объекта или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

Подрядчиком в строительной деятельности не может быть физическое лицо.

Привлечение физического лица для выполнения строительных работ возможно только в рамках трудового законодательства.

С 2 июля 2016 г.

подрядчиком в строительной деятельности признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З)).

Поскольку определения терминов «заказчик» и «подрядчик» даны в Законе № 300-З, а п.3 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.

1998 № 1450 (далее – Правила № 1450), предусмотрено, что для целей Правил № 1450 используются термины и их определения в значениях, установленных Законом № 300-З, то из Правил № 1450 исключен п.

4, которым было закреплено, что заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) Республики Беларусь, других государств. Иными словами, физическое лицо подрядчиком в строительстве выступать не может.

При этом физлица могут выполнять штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.). При этом данные работы могут выполнятся физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей.

Отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда регулируются:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК);

• Законом № 300-З;

• Правилами № 1450;

• Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553);

• Положением о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 (далее – Положение № 88).

Заказчик в строительной деятельности – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 ст.1 Закона № 300-З).

СправочноЗаказчик при строительстве объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, выполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные Правилами № 1450 и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения:• об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;• о передаче своих полномочий третьим лицам;• о консервации или прекращении строительства объекта.Для принятия решений по указанным вопросам заказчик вносит в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств:• республиканского бюджета, – в Министерство экономики Республики Беларусь;• местного бюджета, – в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;• государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, – распорядителям этих средств (п.15 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик – подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц (абзац 3 п.3 Правил № 1450).

Подрядчик в строительной деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона № 300-З).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывается всеми участниками строительства.

СправочноАльбом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, утвержден постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.03.2018 № 14.

1.2. Заключению договора строительного подряда должна предшествовать процедура закупки: подрядные торги или переговоры

Законодательно установлены случаи, при которых выбор подрядчика осуществляется посредством проведения следующих процедур: подрядные торги или переговоры.

Подрядные торги – форма размещения заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов, предусматривающая выбор подрядчика или исполнителя на основе конкурса.

Переговоры – форма размещения заказов на строительство объектов, закупку товаров (выполнение работ, оказание услуг) при строительстве объектов, предусматривающая определение подрядчика, исполнителя или поставщика, предложение которого удовлетворяет требованиям и условиям, изложенным в документации для переговоров (абзацы 15, 16 п.2 Положения № 88).

Подрядные торги проводятся в случаях, когда их проведение обязательно, если же нет, то проводятся переговоры.

В дальнейшем условия договора строительного подряда формируются:

• при проведении подрядных торгов (переговоров) – в соответствии с условиями и результатами этих процедур;

• при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов – по соглашению сторон (пп.5, 6 Правил № 1450).

В случае осуществления закупок в строительстве за счет собственных средств организации требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве, установленные законодательством, не применяются с 26 февраля 2018 г. (подп.4.4 п.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

Таким образом, после вступления в силу указанного Декрета № 7 необходимость проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов сохраняется лишь при проведении данных закупок за счет бюджетных средств. При закупках из иных источников порядок проведения процедур закупок не регламентирован.

На основании вышеизложенного Минстройархитектуры полагает, что закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании ЛНПА, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования (письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении»).

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=264350

Двойные продажи квартир или случайная ошибка ценой в сотни тысяч долларов? Минчане оплатили «квадраты», но так и не получили ключи – Недвижимость Onliner

О том, что одну и ту же квартиру в строящемся доме можно продать сразу нескольким страждущим, минчане узнали в 2013 году, когда вспыхнул скандал вокруг объекта-долгостроя компании «Террастройинвест».

Бежево-коричневая многоэтажка возле станции метро «Каменная Горка» только недавно «разгреблась» с тем, что наворотили руководители компании-застройщика, подавшиеся в бега, когда только запахло жареным.

После этого случая, показавшего несовершенство существующей системы, власти приняли меры — все договоры долевого строительства начали регистрировать в горисполкомах. Ход вроде хороший и действенный. Но, как говорится, любой закон можно обойти, если очень захотеть.

И похоже, сейчас в Минске назревает новый конфликт: минимум двое минчан, заплатив за квартиры в жилом комплексе «Изумрудный», по окончании стройки остались без «квадратов». Горожане уверяют, что их метры сейчас обживают другие люди, которые тоже заключили договоры и перечислили деньги, но оказались более везучими.

Куда приводят «изумрудные» мечты, могут подробно рассказать Анна и Дмитрий. И в том, и в другом случае минчане хотели всего ничего: получить жилье в обмен на деньги.

Объект выбрали видный: жилой комплекс находится в хорошем месте (до «Института культуры» рукой подать), отличается богатыми планировками («двушки» под 100 «квадратов») и немалой ценой метра.

Сейчас супруги корят себя за то, что умудрились подписать договор, от которого у любого юриста волосы встанут дыбом, но время уже не вернуть. Деньги, похоже, тоже.

— В первой части «Изумрудного», возведенной уже давно, живут друзья, которые успешно построились, отремонтировались и чувствуют себя прекрасно, — рассказывает Анна. — Так сложилось, что летом 2015 года и мы с мужем стали искать вариант жилья. Решили присмотреться к новому «пуску» уже знакомого дома.

Понравилось все: и обещанные сроки (конец 2016-го), и планировки. Однако, когда мы позвонили в офис застройщика, нас развернули: свободных двухкомнатных квартир в наличии уже не осталось.

Но тут же обнадежили: подходящее вам жилье есть у нашего подрядчика — компании «Копинстрой», мол, мы с ними рассчитались квартирами за работы.

Поехали мы в «Копинстрой» — а что еще оставалось делать? Там нас принял директор Андрей Кравченко — человек солидный и вызывающий доверие. Говорит: «Да, нам передали четыре квартиры: две двухкомнатные и две трехкомнатные. Но „трешки“ мы пока не продаем, а вот „двушки“ — пожалуйста».

Всей суммы, чтобы сразу рассчитаться с подрядчиком, у супругов не было: «квадрат» посчитали по $1200, а учитывая общую площадь (98,9 кв. м), выходило прилично — почти $119 тыс. по курсу. Поэтому стороны заключили договор с рассрочкой.

Анну и ее супруга, окрыленных мечтой о будущем жилье, почему-то не смутило название документа — «Договор о намерении купли-продажи объекта недвижимости с задатком и рассрочкой исполнения обязательств». По сути, плата за обещания.

К тому же такие договоры не регистрируются в Мингорисполкоме.

Выполняя свою часть обязательств, минчане начали платить — на счета подрядчика полетели пятьсот миллионов неденоминированных рублей, двести десять, еще двести, сто пятьдесят и так далее. В итоге общая сумма выплат достигла почти $75 тыс.

Платежи проходили красиво, назначение их было предельно ясное: «фактическая предварительная оплата за покупку строящегося объекта недвижимости» или «оплата в пользу ОДО „Копинстрой“ за покупку квартиры в строящемся доме №6 по генплану». Все это внушало доверие и успокаивало нервы.

Приятным бонусом стало и то, что из-за задержки сроков сдачи дома в марте 2016-го цену «квадрата» пересчитали, снизив до $1000 в эквиваленте.

«Недавно узнала, что мою квартиру перепродали два раза. Сколько у них покупателей? Пять? Шесть?»

— Договор с нами заключили 8 июня 2015 года. Казалось бы, это железно и нерушимо: квартира на 4-м этаже со строительным номером 1 за нами, — продолжает Анна. — Но буквально через месяц эту же самую квартиру продали еще раз. Как выяснилось, наши метры минчанка В. выкупила, выплатив сразу всю сумму.

Эта женщина каким-то образом узнала о двойных продажах раньше всех. Может, дело в том, что в 2006 году она попадала в точно такую же ситуацию с «долевкой» и уже знала, куда смотреть и что спрашивать. Не откладывая дела, В. обратилась в суд и выиграла дело.

А мы с мужем даже не знали о том, что где-то и как-то проходят слушания по нашим метрам.

А потом, выиграв дело, В. написала на форуме Onliner.by сообщение: «Недавно узнали, что нашу квартиру в доме №6 субподрядная организация ОДО „Копинстрой“ (с ними СП „Промекс“ рассчитывался квартирами за строительные работы) перепродал два раза, а в СП „Промекс“ сказали, что у них есть и третий покупатель на нашу квартиру.

Как определить, сколько человек у них на одну квартиру? Пять? Шесть? Если у кого есть вопросы по квартирам, если кому из строителей не выплатили зарплату (а есть и такие), надо срочно обратиться в милицию и в прокуратуру города Минска. ГУВД Мингорисполкома и прокуратура города Минска сейчас занимаются рассмотрением этих вопросов.

Если вы обнаружили жульничество и вранье (а им верить уже нельзя), срочно пишите заявление!»

Я же на ветку дома решила зайти просто из любопытства: узнать, какие новости на стройке. И наткнулась на это сообщение. Сказать, что была в шоке, когда из личной переписки поняла, что речь идет о моей же квартире, — это ничего не сказать. Получается, нас, добросовестных покупателей, столкнули лбами. И кто первый узнал и успел выиграть дело в суде, тот и молодец.

Вплоть до зимы 2016 года мы с мужем платили и жили спокойно.

Когда через форум стала поступать тревожная информация, сразу же позвонили и застройщику (компания «Промекс») и подрядчику («Копинстрой»), но там в два голоса стали заверять, что все в порядке, наша квартира нас ждет, а все остальное — это просто слухи. Хотя, если сопоставлять время, стороны, скорее всего, уже не раз побывали в суде по делу В.

Дом сдали 31 июня 2017 года. Право собственности на нашу квартиру и техпаспорт оформлены на В. У меня — ни денег, ни жилья. Что делать дальше, непонятно. Мне обещали, что вернут внесенные средства, однако не все сразу: мол, возможности сейчас нет.

Но, простите, я же не в казино была, что зашла с $75 тыс., а вышла только с $15 тыс. Также говорили, что «откупятся» квартирами на Быховской. Но там еще больший долгострой и, насколько мы знаем, тоже есть какие-то проблемы с договорами и собственниками.

Если бы случай касался только Анны и минчанки В.

, претендующих на одни и те же 100 «квадратов», это было бы полбеды (хотя, по заверениям Анны, на квартиру номер 1 в общей сложности имели виды минимум три человека, и это подтверждается хотя бы тем, что судилась В. за своей жилье не с Анной).

Но на ветку начали подтягиваться и другие пострадавшие. Сейчас, по признанию девушки, в отдельном чате общается пятеро несчастливых покупателей квартир у «Копинстроя». Трое из них пока не готовы светить свои лица и имена.

Отдал $100 тыс., а взамен ничего

Когда Анна с мужем поняли, что с этой стройкой что-то не так, платить они перестали — вместо $100 тыс. по курсу они перечислили на счет подрядчика только около $75 тыс. Еще одному пострадавшему — Дмитрию, который не готов пока показать свое лицо, повезло меньше: он отдал порядка $100 тыс. Договор мужчина заключал также в июне 2015 года.

— Увидел в интернете объявление о продаже трехкомнатной квартиры. Позвонил. На том конце провода оказался риелтор. Он свел меня с «Копинстроем» и устранился, дальше участия в сделке он не принимал, — восстанавливает события Дмитрий. — Оговорили сроки, цены, условия. За 106 кв.

м я должен был заплатить $116 600 в эквиваленте. По рукам ударили, но я решил перепроверить информацию и поехал непосредственно в офис к застройщику. Обрисовал свою ситуацию, спросил, имеет ли «Промекс» какие-то отношения с «Копинстроем».

Меня заверили: все в порядке, квартиру на 5-м этаже действительно передали подрядчику.

Спрашиваю: а что за вариант оформления отношений предлагает «Копинстрой»? Я знаю только долевое строительство и жилищные облигации, а тут что-то третье. Но меня опять успокоили: это нормальная практика, схема отлаженная.

Через некоторое время на почту пришел шаблон договора. Показал его юристу, тот только глянул и говорит: «Я это г…но даже комментировать не буду, тебе дали договор на воздух». Нет чтобы я тогда послушал человека…

Понадеялся на то, что в нашей стране, где органы за всем следят, никакого откровенного кидалова просто быть не может. Стал платить: сразу внес около $50 тыс., потом пошли суммы поменьше.

А из «Копинстроя» звонят и подначивают: заплатишь быстрее — снизим стоимость метра. Так и вышло: заключили несколько допсоглашений, по которым метр стал стоить $1000.

В общей сложности перечислил подрядчику $102 000 по договору, остался должен еще $4000, но после того, как все выяснилось, естественно, доплачивать не стал.

О том, что не только он претендует на «трешку», Дмитрий узнал совершенно случайно. Позвонил в компанию, чтобы узнать, какие окна будут стоять в квартире и на лоджии, назвал свою фамилию, а там переспросили: «Кто-кто?..»

— Сейчас я пытаюсь судиться. Прошло заседаний пять, но толку пока никакого. Самое интересное, что меня еще и обвиняют: мол, вы погнались за ценой. А еще примечательно то, что «Копинстрой» может в любой момент обанкротится — и что потом нам делать? Кто вернет деньги?

— Мы не верим ни одному их слову и даже понятия не имеем, сколько же на самом деле пострадавших. Только благодаря форуму нашли друг друга пять человек. А сколько еще не знают, куда податься и где искать?.. — полагают минчане.

Гражданско-правовые отношения — и никакого мошенничества

Супруг Анны, поняв, что ситуация безвыходная, обратился в милицию.

Ответ из органов правопорядка пришел хоть и возмутительный, но вполне ожидаемый: проверка проведена, по ее результатам принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела, так как умысел директора Кравченко на завладение денежными средствами супруга Анны не установлен. Хотя и отмечено, что в отношении Кравченко имеются аналогичные заявления в Московском РУВД Минска. Но все равно идите, как говорится, в суд.

Правда, после такого «отворота» пострадавшие написали коллективное обращение, и оно принесло больше пользы: деятельностью «Копинстроя» вроде как озаботился ДФР.

«Промекс» объясняет

За комментарием по поводу сложившейся ситуации Onliner.by обратился в том числе к застройщику жилого комплекса «Изумрудный». В личных беседах пострадавшие указывали, что не верят в единоличную вину подрядчика и подозревают, что схема затрагивает нескольких игроков. Но в компании от дел «Копинстроя» открестились:

— У Анны и Дмитрия договоров с нами нет. Это не наши клиенты. Мы не можем ничего пояснить, хотя и знаем, что у них есть вопросы к подрядчику. У нас есть договорные отношения только с госпожой В., с которой «Копинстрой» каким-то образом урегулировал вопросы и передал свои права на квартиру ей. Адресовать вопросы надо «Копинстрою».

Да, к нам обратились люди с просьбой предоставить квартиры, но мы объяснили им ситуацию, что не можем этого сделать и обращаться надо туда, где заключался договор и кому перечисляли деньги.

На наши счета эти суммы не переводились ни в коем случае. Проблемы касаются только тех квартир, которые «Промекс» передал «Копинстрою» в качестве платы за работу.

Передали мы четыре квартиры, а всего у нас построено около 700 — по нашим квартирам таких вопросов не возникает.

«Копинстрой» не объясняет

Понятно, что основные вопросы в этом деле надо задавать руководству «Копинстроя». Onliner.by связался с компанией еще в конце октября, когда трава была зелена и время от времени светило солнце. Роль переговорщика выпала заму Кравченко Михаилу Барсукову.

С вежливым молодым человеком мы ежедневно созванивались дня три, от комментариев он не отказывался, но и не давал их. Затем Михаил предложил организовать личную встречу, даже были условлены время и место. Но на нее вторая сторона не явилась без предупреждения.

Выждав некоторое время, заказным письмом с уведомлением мы отправили официальный запрос с перечнем вопросов. Письмо было вручено адресату 29 ноября 2017 года. Ответ на него так и не поступил. И все же Onliner.

by не теряет надежды услышать мнение второй стороны и готов в любой момент дополнить статью пояснениями компании.

Юридическая помощь в сервисе «Onliner. Услуги»

Источник: https://realt.onliner.by/2017/12/18/dvojnye-prodazhi

Переуступка прав

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу.

В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова.

— При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон».

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое».

«Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова.

— Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова.

— Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах.

Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов.

«Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья.

В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы.

Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a