Как лучше оформить продажу квартиры администрации района?

Как правильно продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети

Правовые нормы, которые регламентируют сделки купли-продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние дети, растолковала своим коллегам из Челябинской области Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Подобные разъяснения понадобились после проверки того, как региональные суды решили спор чиновников опеки и мамы двух ребят. Мать продала свою квартиру, в которой были прописаны и считались собственниками долей ее несовершеннолетние сын и дочь.

Разрешение на куплю-продажу в таких случаях дают органы опеки.

При этом они выставляют обязательное условие – продать жилье, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить ее на ребят.

Дети не должны лишиться своих квадратных метров при сделках родителей или опекунов. В нашем случае мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами.

В суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной к продавщице квартиры и ее покупательнице обратилась опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники в интересах детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и ее обделенных детей.

Мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами

В райсуде представитель опеки рассказал, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, одну статью Жилищного кодекса, одну статью Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и одну статью Закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Районный суд встал на сторону чиновников и вернул квартиру продавцу и ее детям. Но областной суд это решение отменил и принял новое – опеке отказали.

Тогда ей ничего не оставалось, как пойти дальше и выше – обратиться в Верховный суд. Там дело изучили и заявили, что доводы опеки серьезны и “подлежат удовлетворению”.

А апелляция “допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела”.

Вот как разобрал этот спор Верховный суд РФ. Семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Женщине разрешили ее продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле, как и было в прежней.

Матери опека выставила условие – в месячный срок с момента совершения сделки предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы. Но все сроки вышли, а мать ничего не купила. Это подтвердила и справка Росреестра, из которой следовало, что на детей нет зарегистрированных прав собственности.

Райсуд сказал, что дети утратили права собственности на старую квартиру и не приобрели их ни в какой другой. Соответственно их права нарушены. Значит, стороны сделки по купле-продаже возвращаются в первоначальное состояние. На это апелляция возразила.

Она сказала, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. По мнению областного суда, сделка совершена “в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры”. Значит, незаконной считаться не может.

Верховный суд разъяснил коллегам разницу двух понятий – “ничтожная сделка” и “оспоримая сделка”. Райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным. Эти основания прописаны в двух статьях Гражданского кодекса. Но суд первой инстанции этого не сделал.

Областной эту ошибку не исправил и не сказал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае. Апелляционный суд, по мнению Верховного суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка.

И в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или не действительность сделки.

Согласовать перепланировку теперь можно онлайн

Местный суд сказал, что сделка была совершена с согласия органа опеки – она же давала разрешение на продажу. Но это не так, ведь чиновники не могли дать согласие на “отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильем”. Это очень серьезный довод.

Выходит, что мать, совершив сделку, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жилье. Ведь в момент сделки, эта квартира для брата и сестры была единственным жильем. Суду ответчик не предоставил доказательств, что из-за сделки права детей не нарушены.

Это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности. Апелляция эти важные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила.

Верховный суд велел этот спор пересмотреть по новой, учитывая его разъяснения.

Источник: https://rg.ru/2018/03/19/reg-urfo/kak-pravilno-prodat-kvartiru-v-kotoroj-propisany-nesovershennoletnie-deti.html

Как продать квартиру государству, администрации города

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру государству, администрации города

Просмотров 299

Государство занимается приобретением недвижимости в рамках социальных программ для обеспечения собственных нужд, поэтому муниципальные органы можно рассматривать как потенциального покупателя квартиры. Процесс отчуждения недвижимости в пользу государства мало чем отличается от реализации физлицу, но есть некоторые особенности в алгоритме продажи, о которых следует узнать заранее.

Можно ли продать квартиру государству, администрации города

Продать квартиру государству можно. Процесс предполагает заключение договора, оплату указанной в нем стоимости, то есть происходит полноценная сделка купли-продажи, только в лице продавца выступает госорган. Передать свое имущество государству можно одним из способов:

• Безвозмездно, пройдя процесс деприватизации (реприватизации, расприватизации, как иногда упоминается в литературе). Порядок деприватизации устанавливается местными органами власти.
• Продать за определенную цену, оформив контракт.

Для чего местные органы власти покупают жилье, проще понять на примере.

В регионе N введена в действие программа обеспечения жильем детей-сирот. Для ее обеспечения необходимо приобрести квартиры в количестве 50 ед. Рассматривается 2 варианта — купить жилье у застройщиков или у частных лиц. К примеру, 30 ед. покупается у застройщиков, а 20 — у частных лиц на аукционе.

У администрации есть некоторые требования к имуществу, например, цена — не дороже ХХХ руб. за 1 м2, а площадь – не менее У м2. Физические лица или их представители — риелторы принимают участие в торгах, и в случае выигрыша оформляется контракт на передачу недвижимости в госфонд за установленную цену.

Закупка осуществляется и для обеспечения иных программ, например — предоставления квартир молодым специалистам, работающим в селах; обеспечения жильем переселенцев.

Выяснив, как происходит процесс продажи, стоит оценить плюсы и минусы отчуждения имущества в пользу государства.

Плюсы и минусы

К положительным моментам относится:

К минусам можно отнести высокую конкуренцию, которая побуждает изменить цену до более низкого уровня.

Если окончательное решение о продаже принято, необходимо проанализировать, ликвидна ли будет квартира среди предлагаемых аналогов.

Требования к недвижимости

Администрация приобретает не все квартиры, к недвижимости выдвигаются следующие требования:

• Отсутствие обременений. Существует несколько видов обременений. Арест — означает, что по решению суда распоряжаться имуществом запрещено, или же действует пристав-исполнитель, накладывающий арест до исполнения определенного судебного акта. Кредит, взятый под залог недвижимости, также указывает на наличие обременения. Если в отношении квартиры был заключен договор пожизненной ренты с иждивением, жилье также не может быть продано. Ограничения в продаже может быть связано с арендой помещения и запретом органов опеки и попечительства на отчуждение имущества, если доля в нем принадлежит ребенку, не достигшему 18-летия.
• Удовлетворительное состояние. Если дом подлежит сносу, квартира находится на грани разрушения, продать ее государству не получится.
• Узаконивание перепланировок. Любые изменения, связанные с трансформацией — переносом стен, газового оборудования, должны быть согласованы в БТИ. В противном случае хозяина могут оштрафовать за произведение несогласованных изменений и обязать вернуть состояние квартиры к первоначальному.

Жилье, находящееся в долевой собственности, также можно продать. При этом необходимо заручиться согласием остальных собственников на продажу. Принудить государство к выкупу доли не получится, но если будет подана соответствующая заявка со стороны госорганов, следует оперативно среагировать и предложить долю жилья.

Искать нужную информацию можно на сайте госзакупок. Требования, как правило, представлены в виде сводной таблицы:

Изучив документ на сайте, можно определить, подходит ли квартира установленным критериям.

Цена продажи

Если с состоянием квартиры все в порядке, следует определить ее стоимость. Государство может приобрести квартиру по кадастровой стоимости, которая зачастую занижена, или по рыночной.

Кадастровая стоимость определяется раз в 5 лет. Сумма имеет значение при расчете налогов от продажи.

Так, если жилье было в собственности менее 5 лет (в случае дарения, наследования или получения по договору пожизненной ренты — менее 3 лет), нужно заплатить НФДЛ с продажи в размере 13% (для резидентов).

Продажная цена сравнивается с кадастровой, и если она выше, чем кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет производится от суммы продажи, а если цена ниже, то налог исчисляется от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рыночная стоимость отражает специфику объекта, определяется с учетом места расположения квартиры, инфраструктуры, планировки и прочих факторов, влияющих на комфортность проживания. Оценку производят агентства, имеющие на это лицензию.

Порядок продажи квартиры государству

В отличие от стандартной продажи, где к Продавцу приходят Покупатели в поисках нужного варианта, реализация государству предполагает обращение собственника квартиры с предложением приобрести его имущество.

Этапы покупки квартиры государством

Потенциальных продавцов может быть очень много, и чтобы выбрать оптимальный вариант, государством предусмотрена процедура оценки предложений на аукционе. Выделяют несколько этапов отбора:

1. Проведение электронного аукциона. Информация размещается на интернет-площадках федерального значения. Чтобы найти подходящие условия, нужно поискать сведения об аукционах в сети Интернет или обратиться напрямую в администрацию города. На сайте подобные предложения представлены в таком виде:
2. Если на заявку нет предложений от Продавцов, аукцион устраивается повторно, но только на федеральной электронной площадке. При отсутствии заявок Администрация обращается в ФАС РФ за разрешением организации запроса предложений.
3. Организация запроса предложений предполагает подачу заявок в бумажном виде с указанием цены недвижимости и ее основных характеристик. Процедура имеет ряд недостатков в сравнении с электронной подачей. Минусы — затраты времени на сбор документации, отсутствие информации об аналогичных предложениях от конкурентов, длительность процесса и отсутствие гарантии в принятии администрацией положительного решения.

Для участия в электронных торгах участник должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись, а также внести обеспечительный платеж в размере 5-10% стоимости жилья.

Действия Продавца

Покупка квартиры на электронном аукционе, организованном на федеральном уровне, включает процессы:

• Подача документов. Прежде чем заняться продажей квартиры государству, необходимо удостовериться, что жилье соответствует заявленным требованиям, а документация в норме. Заявку нужно «обеспечить», внеся установленную сумму.
• Участие в аукционе. К этому времени с момента заявки проходит около недели. По итогам аукциона выдается «протокол победителя».
• Далее следует ожидать проверки квартиры комиссией. По результатам осмотра выдается контракт. В качестве обеспечения исполнения условий контракта вносится сумма, размер которой составляет около 5% стоимости имущества.
• Если все в порядке, и условия контракта не вызывают сомнений и противоречий, можно подписывать документ с помощью электронной цифровой подписи. В среднем с момента оформления заявки до подписания контракта проходит около 20 дней.
• Госрегистрация перехода права собственности.
• Получение денег на счет в банке в течение 1-2 недель после осуществления госрегистрации.

Часто от собственников жилья звучит вопрос: почему риэлторы убеждают принять участие в аукционе? Это значит только одно: квартира соответствует требованием, ее стоимость ниже среднерыночной, а риэлтор надеется выиграть аукцион и продать жилье государству, выставив цену чуть выше требуемой, и получить прибыль.

Обеспечительные платежи агенты могут брать на себя, чтобы не упустить выгодную сделку. Как правило, они имеют договоренности с госорганом и не сомневаются в успехе дела. Бывают и «промахи», когда жилье не продается, как было запланировано, и агентство оперативно подыскивает иные варианты, чтобы покрыть непредвиденные расходы.

Документы для продажи квартиры государству

Предлагая жилье администрации города, необходимо подготовить документы:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца;
• документ-основание, послуживший обретению права собственности на квартиру;
• выписку ЕГРН;
• сведения о лицах, зарегистрированных в жилье;
• техпаспорт на жилье;
• справку, полученную в ЖКХ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Сбор документов возлагается на собственника квартиры.

Контракт

В администрации разрабатывается содержание контракта на приобретение недвижимости, с которым необходимо ознакомиться и проработать все пункты.

Оплата

Сумма поступит на счет только после регистрации контракта. Опасаться такого порядка не стоит. В процессе тратятся деньги бюджета, которые могут быть использованы только по целевому назначению. Расходы запланированы, поэтому деньги поступят на счет точно в период, указанный в контракте.

Наиболее выгодным считается перевод на банковскую карточку. Поскольку сделка оплачивается через Сбербанк России, перевод будет совершено бесплатным. При оплате на Сберкнижку взимается 1% от суммы перевода, что весьма весомо, учитывая немалую стоимость недвижимости.

Что делать с приватизированным жильем, которое никто не хочет покупать?

Рассмотрение данного вопроса актуально, поскольку речь пойдет о передаче имущества государству на безвозмездной основе. Реприватизация выгодна в следующих случаях:

• владелец не в состоянии платить налог на жилье;
• квартира непригодна для проживания, находится в аварийном состоянии;
• жилье находится в таком месте, где его никто не хочет приобретать;
• квартира передана по завещанию, но наследник не желает принимать наследство (например, ввиду больших долгов наследодателя).

При реприватизации расходы, связанные с ремонтом имущества, в том числе необходимого в связи с пожаром или наводнением, возлагаются на государство.

В различных регионах действуют программы расселения из жилья, подлежащего сносу. Проживая в квартире по договору социального найма, жители могут получить предложение о переезде в квартиру, площадь которой будет не менее 18м2 на человека (в Москве). Если же гражданин является собственником ветхого жилья, ему достанется только равноценная, но не большая квартира.

После реприватизации бывшие собственники имеют право проживать в квартире, но не смогут ею распоряжаться, например — продать или обменять, оставить в залог, а обратная приватизация будет невозможна. Не стоит забывать о необходимости своевременно платить коммунальные платежи. По закону при уклонении от оплаты более полугода нанимателя выселят в меньшее помещение через суд.

Даже при желании расприватизировать квартиру, можно столкнуться с рядом проблем, процесс окажется невозможным, если:

• у собственника есть иное жилье;
• квартира в залоге;
• один из собственников — несовершеннолетний (нужно согласие опеки);
• имеется задолженность по квартплате;
• иные собственники не согласны с расприватизацией;
• часть жилья перешла по наследству (наследники не имеют права расприватизировать жилье).

Каким бы ни было решение собственника — передать жилье безвозмездно или за оплату через аукцион, процесс строго контролируется органами Прокуратуры и обман исключен.

Процесс продажи имущества муниципалитету или расприватизации имеет много нюансов. Далеко не каждое жилье можно передать на соцнужды, и чтобы напрасно не терять время, задайте вопросы юристу: Какая квартира может быть продана администрации? Чем может быть выгодна расприватизация? Какую цену можно выставить для продажи жилья администрации?

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-gosudarstvu-administratsii-goroda/

Оформление квартиры в собственность. Процедура покупки квартиры

Впоследнеевремя,количествозаключаемыхсделокпокупле-продажинедвижимости вБеларусирастетувереннымитемпами.Какправило,большаяихчастьоформляетсяприпомощириэлтерскихагентств.Ноестьите,ктопроводяттакиедействиясамостоятельно.Ивпервомивовторомслучаях,необходимопонимать,чтопокупкаквартиры–делотонкоеитребующееопределенныхнавыковизнаний.

Даннаястатьярассчитанабольшенатех,ктопланируетсамостоятельноеплаваньепорынкунедвижимостиирассчитываеттольконасвоисилы,неприбегаякпомощириэлтерскихагентств.

Ксожалению,уровеньюридическойосведомленностинашегонаселенияоставляетжелатьлучшегои,порой,некоторыедаженеподозреваютотом,какправильноначатьоформлятьдокументы,счегоначать,сколькоюридическихкруговнеобходимобудетпройтиикакиеподводныекамнимогутвсплытьвпроцессеоформлениясделкипопокупкенедвижимости.

Итак,выимеетеопределеннуюсуммуденегивашифантазиирисуютвамнебывалыеапартаментывлюбимомрайоне.Действительностьоказываетсясовершеннодругой.Порой,впроцессепоискаискомогожильявашеймечты,меняютсявсепервоначальныепланыивиденьяквартирывашеймечты. Новот,случилось.Вынашлисвойвариант.Инаэйфории возникаетвопрос:счегоначать?Какимдолженбытьпервыйшагприпроцедуреоформлениядоговоранапокупкунедвижимости?

Радостновздохнувотсчастья,чтоквартиранайдена–начинаемпроверку документоввашейбудущейквартиры.Дляначаланеобходимоубедиться,чтопродавецобладаетвсемиполномочиямииимеетсоответствующиеправоустанавливающиедокументы.Аэто:договоркупли-продажи;свидетельствооправенанаследство; договормены;договордарения;договорприватизации;регистрационноеудостоверение.

Принадлежностьквартирыпродавцуподтверждается свидетельствомоправесобственности.

Данныйдокументвключаетвсебяследующиесведения:информацияовладельцахнедвижимости;информацияосамомобъектенедвижимости:где,когда,кеминаоснованиикакихдокументовбылозафиксированоправособственностиподанномужиломупомещениюнаданногопродавца.Атакже,самоеважное–информацияовозможныхограничениях(обременениях)правасобственностипродавцанапокупаемуюжилплощадь.

Необходимознать,чтоданные,содержащиесявсвидетельственаправособственности,могутустаревать.Нонестоитрасстраиватьсяипугаться.НапомощьвампридетЕдиныйГосударственныйРегистрНедвижимогоИмущества.

Достаточновзятьвыпискуизэтогоучреждения,котораябудетсодержатьвсесведенияопродавцеиегоправах,квартире исделкампоней.

Этотдокументтакжевключаетвсебя:описанияквартиры;зарегистрированныенанееправа;ограниченияправ;сведенияосуществующихнамоментвыдачивыпискипритязанияхнаправаизаявленныхвсудебномпорядкетребованияхвотношенииданногообъектанедвижимости.

Получитьвыпискунесложно.Онавыдаетсяпопредъявлениюдокумента,удостоверяющеголичность,заявлениюовыдачеиоплате.

Тем,ктовыкупаетдолювквартиренаходящейсявдолевойсобственности,необходимоучестьследующийнюанс.Участникидолевойсобственностиимеютпреимущественноеправопокупки.Чтоэтозначит?Толькото,чтопродавецдолженизвеститьвписьменнойформевсехучастниковосвоихнамеренияхсуказаниемценыиусловийпродажи.Итолькоприотказедолевыхучастниковнедвижимостиотпокупкидоли,продавецвправепредлагатьданнуюдолютретьимлицам.

Следующийшагпокупателя–походвРСЦ.Вэтойорганизациипроверяютсясведенияопрописанныхгражданахвинтересующейвасквартире.Здесьнеобходимозаостритьвниманиенатех,ктокогда-тобылпрописанвэтойквартире,нонепотерялправапользованияданнымжилымпомещением.Подэтукатегориюгражданпопадаютлица,находящиесявместахлишениясвободы,находящиесяврядахвооруженныхсилРБит.д.

Дляпродажиквартирыотэтойкатегорииграждандолжнобытьполученописьменноесогласие.Еслинепредусмотретьэтотмомент–последствиямогутбытьнеоченьрадужными.Втеперьужевашейквартиреможетпоселитьсясовершеннопостороннийвамчеловек–неоченьрадостнаяперспективаи,чтогораздохуже–признаниенедействительнымдоговоркупли-продажи.Влюбомслучае,страдаетевы,какпокупатель.

Всоответствииснашимзаконодательством,продажеподлежатлишьприватизированныеквартиры,еслиречьидетовторичномрынкежилья.Казалосьбы,чтозаопасныйзверьможетподжидатьпокупателявэтойчастиоформлениядоговоракупли-продажи.Ксожалению,может.Всемылюди,всемычеловеки…Соответственновсемогутдопускатьошибки.Такивпроцессеприватизациипослучайностиилинамеренномоглибытьдопущенынарушения.

Одноизсамыхраспространенных–неучтенычьи-либоправа.Ичащевсегоэтокасаетсянесовершеннолетнихдетей.Детимогутобладатьправомсобственности(бытьсовладельцамипослеприватизациигосударственнойквартирыилиучаствоватьвдоговорекупли-продажи),либоиметьправопользованияжильем.Чтобыпродатьтакоежилье,необходимополучитьразрешениеоргановопекиипопечительства.

Чащевсего,приприватизацииоказываютсянесоблюденнымииправаотсутствовавшихвпериодприватизациижильцови,конечноже,дляпродажиквартирытребуетсяиихсогласиетоже.Бываютслучаи,когдавдокументахнеуказаныилиуказанынеточнодоличленовсемьи,очемпродавецквартирыможетинезнать.Аобнаружитьтакоенарушениепристандартнойпроверке-оченьсложно.

Втакихслучаяхлучшевсегоподстраховатьсяиполучитьвместнойадминистрациидополнительнуюсправкуоначислениижилищнойквоты.

Особоевниманиеискурпулезностьприпроверкенедвижимостипотребуетсяприоформлениидоговоракупли-продаживосновекотороголежитсвидетельствооправенанаследство.

Поэтому,приобретаяквартиру,гдеправоустанавливающимдокументомявляетсясвидетельствооправенанаследство,вамкрайненеобходимопроверитьвсехнаследников,будьтопозаконулибопозавещанию,которыемогутоспоритьнаследствоиотсудитьсебедолювнаследуемомимуществеит.д.

Иесливпоследствиисудпризнает,чтоодинизнаследниковимелправособственностинадолювэтойквартире,договоркупли-продажибудетпризнаннедействительным.

Прочитавэтуинформацию,ненадооблегченновздыхатьидумать,чтовызнаетевсюподводнуючастьайсбергаприоформленииквартирывсвоюсобственность.Дляполнойнадежностисделки,покупателюследуетубедиться,чтособственникжильянесостоитнаучетенивнаркологическом,нивпсихоневрологическомдиспансере.

Потому,каквтакомслучаелибосамсобственник,либовнезапнопоявившиесяродственникимогутоспоритьсделкувлюбоймомент.Ивсевашиусилия,иденежныесредствапростонапростопропадутдаром.

Чтобыизбежатьтакогопечальногорезультатавашихусилий,прималейшемподозрениинафизическуюипсихическуюнедееспособностьпродавца,необходимоосвидетельствованиесобственникавмедицинскомучреждении,чтопродавецнамоментподписаниядоговоранаходитсявадекватномсостояниииотвечаетзасвоидействияипоступки.

Всеобщееубеждение,чтоподписьнотариуса-залогуспехавданнойсделкеошибочна.Необходимопонимать,чтогосударственныйслужащийустанавливаеттолькогражданскуюдееспособностьпродавца.Есливынеможетеразвеятьсвоиопасенияисомненияотносительноздоровьясобственника–следуетотказатьсяотподписаниядоговоракупли-продажииначатьпоискижильязаново.

Присовершениисделкиспродавцом,которыйдействуетнаоснованиигенеральнойдоверенности,впервуюочередь,покупателюнеобходимоубедитьсяненаступилилиобстоятельства,которыепрекращаютдействиеданнойдоверенности.

Этимиобстоятельствамимогутбыть:истечениесрокадоверенности,отзывдоверенности,смертьдоверителя,признаниедоверителянедееспособным.Принахождениисобственниказаграницей–доверенностьдолжнабытьзаверенанотариусомтогогосударства,натерриториикоторогооннаходится.

Идляполнойубедительностииперестраховкинеобходимопроверитьапостильдокумента,легализующийнотариальныйактнатерриторииРБ.

Выпроделалиогромнуюработу.Провериливседокументы,собраливсесправкидлятого,чтобысделкабылапрозрачнойисостоялась.Нопраздноватьуспехещерановато.Следующийшагприприпокупкеквартирынеменееважен.Онявляетсяосновополагающимдлятого,чтобыстатьсобственникомнедвижимостивашеймечты.Этооформлениедоговоракупли-продажи.Чтонужноучестьнаэтомэтапе?

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-procedura-pokupki-kvartiry/

Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры

Перечень документов для заключения договора

МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

1) Правоустанавливающий документ на квартиру (соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и.т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или регистрационное удостоверение или уведомление о внесении исправлений в документы ЕГРНИ, технический паспорт (оригиналы).

2) Справка местного исполнительного и распорядительного органа (администрация района, ЖРЭО, ЖЭС, РСЦ) о начислении жилищной квоты лицам, участвовавшим в приватизации квартиры.

Если помимо собственника кто-либо участвовал в приватизации, то требуется письменное согласие лиц, принимавших участие в приватизации своей жилищной квотой и (или) денежными средствами, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие участника приватизации, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

3) Копия (выписка) лицевого счета (выдается организацией осуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК и т.д.) со сведениями о проживающих (зарегистрированных) в квартире (актуальная).

Если в квартире проживают (зарегистрированы, имеют право пользования) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательному отказу  и т.п., то требуется их письменное согласие (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо согласие таких лиц, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

4) Разрешение органа опеки и попечительства (районная администрация по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего, либо по месту расположения жилого помещения) на отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно недееспособным гражданам, либо в котором проживают граждане, признанные недееспособными, ограниченно недееспособными судом, несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Выписка из протокола, заверенная в установленном порядке).

5) Согласие супруга(и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо письменное согласие супруга(и), удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство), свидетельство о заключении брака либо свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о разводе.

При отсутствии супруга(и), бывшего супруга(и) могущего(й) претендовать на отчуждаемое имущество, отчуждатель дополнительно удостоверяет данный факт путем подписания соответствующего заявления.

6) Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь (умер участник приватизации, а его доля в праве собственности не выделена и т.п.), то требуются следующие документы: сведения о наследниках, принявших наследство (свидетельство о смерти, сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения отчуждаемого объекта недвижимого имущества о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие наследника, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

Примечание: в указанном случае отчуждение недвижимого имущества возможно только по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства!

7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

8) При продаже (мене) доли в праве собственности постороннему лицу (не сособственнику) необходим отказ всех остальных участников долевой собственности (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариусом), либо свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом. В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

9)  При продаже квартиры с использованием банковского кредита – договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя Продавца.

10)  Документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность или другой документ).

11)  Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.).

12)  Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

13)  Личная явка сторон (участников) сделки и действительный гражданский паспорт (вид на жительство) сторон (участников) сделки.

Дата:___________, время:_____________.

Регистратор:__________________________________________

Адрес:_______________________________________________

Ориентировочная стоимость составления, удостоверения договора и его государственной регистрации (без учета стоимости технической документации): для близких родственников – 140 рублей; для остальных – 210 рублей.

Предварительная консультация и запись по вопросам удостоверения сделок осуществляется по адресу: г. Минск, ул. Максима Богдановича 153,   Зал приёма.

Удостоверение сделок по предварительной записи – г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153, кабинеты 101-116.

ПРИМЕЧАНИЕ:

При необходимости выполнения большого объема работы по заявлению об удостоверении или при наличии других уважительных причин (удостоверение договора с несколькими объектами недвижимого имущества, отсутствие определенности у сторон сделки по поводу существенных условий договора либо необходимость их дополнительного согласования, опоздание участников сделки и т.п.), составление и удостоверение договора может осуществляться в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления об удостоверении.

В этом случае регистратор назначит дополнительное время в пределах указанного срока для подписания сторонами договора.

скачать файл

Источник: http://mga.by/property_registration_and_license_agreements/drafting_and_certification_contracts/perechen-dokumentov-neobkhodimykh.php

Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

Подписаться

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно! 

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2024 году

Необходимы следующие:

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки. 

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства). 

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника. 

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит.

Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2.

Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

 Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestr.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi