Агент по недвижимости не отдает документы на мою квартиру, куда следует обратиться?

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

• Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

• Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

• Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

• Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

• Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

• Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

• Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

• Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

• Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации

• Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору

• Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

оплата риэлторов

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой.

Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости.

Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки.

Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь.

Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы.

Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет.

Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой.

Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке – при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено – кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе – оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам.

Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства.

Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца.

Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия – задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере.

Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка – это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору.

Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю.

Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает – можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже – отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге.

Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение.

Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ.

Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль.

Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы.

Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель.

Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны – продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль.

Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела.

Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/rieltor.html

Покупка или продажа квартиры. Как правильно взаимодействовать с риелтором?

Покупка или продажа жилья – дело сложное, серьезное, требующее знания рынка недвижимости и юридических тонкостей. Далеко не каждый в силу разных причин может сделать это самостоятельно. Для большинства главным помощником в купле-продаже квартиры становится риелтор.

Как найти надежного риелтора, правильно выстроить с ним работу, и главное понять, действует ли он в ваших интересах или просто «водит за нос»? Чтобы проконтролировать работу риелтора стоит принять к сведению несколько советов, которые дают сами профессионалы рынка недвижимости.

Агентство или частный риелтор

Первый источник информации о благонадежности риелтора – это наши друзья, знакомые, родственники и т.д., которые уже обращались к профессионалам. Их положительный или негативный опыт общения с риелтором подскажет куда можно или точно не стоит обращаться за помощью.

Отзывы  об агентстве недвижимости также можно найти в Интернете. Внимательно изучите контактную информацию на сайте фирмы, почитайте отзывы. Однако учтите, что иногда отзывы пишут специально на заказ.

Независимый риелтор имеет преимущество в свободе устанавливать стоимость своих услуг. Как правило, она ниже, чем у агентства недвижимости, но качество его услуг может быть выше. Так как независимый риелтор очень заинтересован в хороших рекомендациях, ведь от отзывов о его работе зависит количество приходящих клиентов.

У агентства недвижимости также есть свой «черный список» риелторских фирм с плохой репутацией. Обращаясь в крупное профессиональное агентство недвижимости, можно рассчитывать, что они не станут работать с недобросовестными коллегами.

Бытует мнение, что при обращении сразу в несколько агентств, квартира будет продана быстрее и с наибольшей выгодой. Это ошибочно. Если вы самостоятельно не можете реально оценить стоимость объекта недвижимости, обращаясь к разным агентам, велик риск проиграть в деньгах. Объект недвижимости со своими параметрами, внесенный несколькими риелторами в базу данных, воспринимается как разные предложения. И в этом случае потенциальные покупатели начинают торговаться. И наоборот, обращаясь к нескольким риелторам при покупке квартиры, есть риск приобрести ее дороже. Если вы уже посетили несколько агентств, во избежание нежелательного поворота событий, с одним из риелторов заключают эксклюзивный договор на оказание услуг. Также на рынке недвижимости распространена практика, когда клиент вносит предоплату за планируемую покупку жилья, или отдает документы на продаваемую недвижимость риелтору на ответственное хранение. В этом случае выбранный риелтор, при необходимости будет сам общаться с коллегами из ранее посещаемых вами агентств. Переговоры с риелтором

Не стоит спешить заключать договор сразу с понравившимся риелторским агентством. В каждом из выбираемых агентств обсудите условия предоставления услуг, изучите договор, сравните расценки. Иногда агентства идут на уловку, предлагая клиентам существенно заниженные расценки. Но в дальнейшем все равно придется доплачивать.

Риелтор может предложить оплатить так называемые дополнительные расходы. Например, ускоренная регистрация или сбор документов, которые не всегда необходимы для совершения сделки. Следует заранее обговорить с риелтором возможные дополнительные расходы. В частности справка из БТИ, срок действия которой составляет 5 лет, может храниться в регистрационной палате, если квартира продавалась в этот период. Ускоренная регистрация оправдана при необходимости срочной сделки купли-продажи. К дополнительным расходам относят платную рекламу в СМИ, услуги банка по хранению денег, составление договора купли-продажи и другие. Взаимодействие с риелтором противоположной стороны сделки агентства недвижимости берут на себя. Если же вы решили действовать самостоятельно, то учтите, что риелтор противоположной стороны представляет интересы своего клиента и свои. При совершении сделки ему также надо будет доверять и как минимум вносить аванс, поэтому стоит собрать информацию об агентстве недвижимости противоположной стороны. Перед сделкой Документ на основании которого строятся взаимоотношения с клиентом – договор на оказание риелторских услуг. Прежде чем подписывать договор внимательно изучите его дома, при возможности покажите юристу. Все непонятные или вызывающие сомнения пункты договора надо разъяснить с агентством недвижимости. При покупке и продаже недвижимости срок, на который договор заключается должен составлять около двух месяцев, для альтернативных сделок – три-четыре. Все требования к приобретаемому объекту недвижимости или минимальная цена продажи должны прописываться в договоре. Уточните у риелтора, будет ли вам возвращена предоплата в полном размере в случае отказа от дальнейших услуг агентства, на каком-либо этапе его работы. Обратите внимание, какие действия риелтора по сделке прописаны в договоре как завершающие. Часто такие задачи как, физическое освобождение квартиры, фактическую передачу в собственность, регистрацию и возможные судебные разбирательства покупатель квартиры вынужден решать самостоятельно. Потому что свою работу выбранный риелтор считает оконченной с подачей документов в регистрирующие органы. Также не лишне обсудить в каких СМИ будет публиковаться объявление о продаже. Зная это, вы сможете отследить правильность информации о квартире, ее цене и убедиться, что с получением аванса по сделке объявление уже не выходит. Вопрос торга по квартире также обсуждается заранее. Учтите, что проводить торг в ваших интересах не входит в обязанность риелтора. Можно заинтересовать риелтора, предложив ему процент от сэкономленной при покупке или накинутой сверху суммы при продаже недвижимости. Выбор и осмотр квартир Чтобы всегда знать, как продвигаются дела, договоритесь с риелтором об информировании вас на каждом этапе его работы. Хотя докладывать вам о каждом предпринимаемом действии риелтор не обязан, признаком профессионализма считается постоянный доступ к нему по телефону. Однако есть этапы работы, о которых риелтор обязан поставить вас в известность. Так при выборе квартиры агент по недвижимости сообщает о начале поиска подходящего варианта и когда находит, предлагает их осмотреть. Сообщать о каждом более или менее подходящем варианте риелтор не должен, отбор он проводит самостоятельно. Обычно из 100 предложений в действительности около 20 оказываются подходящими клиенту. Не бойтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и требованиях к приобретаемой квартире. Чем больше риелтор вам задает вопросов, тем меньше сил, времени и денег понадобиться на поиск. Количество бесплатных показов объекта недвижимости может быть прописано в договоре. Присутствовать лично при каждом показе риелтор не обязан. Но если есть такое пожелание, об этом можно договориться устно. При осмотре квартиры загляните в каждый уголок, будьте дотошными и обращайте внимание даже на, казалось бы, незначительные детали. Хозяева квартиры, которым нечего скрывать обязаны обеспечить вам полную доступность, а закрытые двери должны насторожить. Старайтесь не выказывать эмоций, ведь бурная радость на вашем лице, подскажет продавцу, что можно и не сбавлять цену в случае торга. Адрес квартиры лучше точно записать для себя. Если после совершения купли-продажи обнаружатся расхождения в номерах корпуса или квартиры той, что вам показали при осмотре и тем, что прописано в документах на квартиру, сделку могут признать ничтожной. То есть не законной, недействительной уже с момента заключения. Документы на квартиру продающая сторона обязана предъявить при внесении аванса. При осмотре документы показываются по желанию хозяев. Аванс В некоторых городах, например, в Москве и Подмосковье, аванс за квартиру вносят обязательно, это принятая практика и не повод для недоверия. При внесении аванса обе стороны-участники сделки подписывают договор с указанием обязательств, таким образом, они подтверждают серьезность намерений. Аванс вносится наличными деньгами и составляет от 1% до 5% от стоимости объекта недвижимости. Присутствие риелтора при этом процессе обязательно. Клиент может отсутствовать и перепоручить внесение аванса риелтору. В этом случае он пишет доверенность в простой форме, обычно в любом агентстве недвижимости есть бланки таких доверенностей. До подписания авансового договора и внесения денег важно увидеть и прочитать оригиналы документов, устанавливающие права продавца на квартиру! Внимательно ознакомьтесь с договором и проверьте наличие у риелтора доверенности от клиента на проведение денежной операции. Сбор документов и сделка Сбор документов на продаваемую квартиру длится примерно месяц. При покупке квартиры с готовым пакетом документов на подготовку к сделке риелтор затрачивает от трех до десяти дней. За это время необходимо подробно обговорить все этапы и нюансы сделки вплоть до передачи ключей. Например, в какой день по отношению к дате регистрации сделки купли-продажи покупатель может вселяться в квартиру. Специалисты не советуют делать это до получения документов из регистрирующих органов, так как продавец имеет право отозвать договор в любой момент, вплоть до последнего дня регистрации. Риелтор должен очень четко разъяснить процедуру денежных расчетов, до или после подписания договора о купле-продаже произойдет передача денег и в какой форме, момент подписания договора и получения ключей или денег, когда будет зарегистрирован договор. Накануне сделки еще раз прочитайте договор купли-продажи, непонятные и сложные места разъясните с риелтором.

Источник: https://sobesednik.ru/obshchestvo/20120514-pokupka-ili-prodazha-kvartiry-kak-pravilno-vzaimodeistvovat-s-rieltorom

Личный опыт: продажа квартиры без риэлтора

Посредники на рынке недвижимости уверяют, что прямые продавцы, как и прямые покупатели давным-давно перевелись. Те же, в свою очередь, покупая или продавая квартиру, очень хотят обойтись без посредников.

Каково это, на собственном опыте узнал один из наших сотрудников, недавно продавший квартиру без помощи риэлторов.

Правда, без общения с риэлторской братией, в том числе, и далеко не лучшими ее представителями, не обошлось.

Будучи не понаслышке знакомым с рынком недвижимости и зная, как выглядят цивилизованные его, рынка, правила, наш герой сначала в агентство недвижимости и обратился.

Даже в несколько агентств, предложив посредникам продать его квартиру на так называемых эксклюзивных условиях.

Риэлтору было предложено 2 % от суммы сделки при условии, что квартира будет продана по предложенной, средней по рынку цене, а покупатель при этом никаких комиссионных платить не будет.

Не поверите, но большинство риэлторов в городе Харькове, где продавалась квартира, от таких условий отказались! Впрочем, один риэлтор согласился. Но, как оказалось в последствии, согласился с намерением взять еще 5 % в покупателя, помимо предложенных нашим героем двух.

Конечно, такой поворот событий вызвал удивление и непонимание: заказываю услугу, согласен заплатить за нее деньги, а в ответ…

Решение в дальнейшем обойтись без риэлторов сформировалось больше от обиды и неприязни, вызванных таким отношением: если работать на меня никто не хочет в расчете «срубить деньжат» по привычной схеме, приведя ко мне покупателя, будем обходиться без посредников. Страшно, но глаза боятся, а руки делают!

Все дальнейшие действия по продаже квартиры герой нашего рассказа проделал сам. Рыночная стоимость квартиры была определена еще до обращения к риэлторам.

Но поскольку квартира продавалась без комиссионных со стороны покупателя, к стоимости было добавлено еще 5 %, которые тот обычно платит риэлтору.

Правда, наш герой честно готов был разделить их с покупателем, уступив 2 % от стоимости квартиры.

Были сделаны профессиональные фото всех помещений квартиры. При продаже квартиры очень хорошо, если вы умеете качественно и хотя бы полу-профессионально фотографировать или же у вас есть друзья-фотографы. В противном случае стоит потратиться на услуги профессионального фотографа.

Обходится это в гривен 300-400, но зачастую себя оправдывает. Сделав «правильные» фото, то есть, правильно выставив свет, выбрав удачный ракурс, можно полностью преобразить квартиру, добавив ей привлекательности, но при этом совсем не обманывая покупателя.

Если же сделать фото, как получится, потенциальных покупателей можно и отпугнуть.

Также имеет смысл потратиться и на статус «vip» или «hot», размещая объявление в онлайновых изданиях. Ну, или хотя бы в одном из них. Именно так и сделал наш герой.

В таком случае объявление выдается первым или одним из первых в результатах поиска по соответствующим запросам. В противном случае, оно рискует вовсе потеряться среди множества других.

Однако объявления с фото стоит размещать во всех популярных интернет-сайтах, а также в наиболее популярных печатных изданиях. Чем больше, тем лучше.

Размещая объявление, наш коллега акцентировал внимание на том, что квартира продается без посредников и без комиссионных. Что, впрочем, никак не уберегло его от шквала звонков посредников и агентств, наперебой предлагающих свои услуги.

И зачастую это были как раз те агентства, которые отказались работать на эксклюзивных условиях. На своих условиях, за «традиционные» 5 % они были очень даже согласны «посодействовать», особенно когда у них уже были клиенты, подыскивающие соответствующую квартиру.

Однако теперь отказывались уже от их услуг.

Реагировали на такую наглость риэлторы по-разному. В лучшем случае, начинали убеждать, что «так вы квартиру не продадите». Некоторые отвечали ироничным «ну-ну», а отдельные доходили до откровенных оскорблений! Но самое интересное началось через несколько дней после размещения объявления.

Дело в том, что рынок недвижимости Харькова гораздо меньше, чем Киева, и у каждого агентства есть заявки на покупку квартиры, соответствующую определенным параметрам.

Так вот, через несколько дней после публикации объявления риэлторы уже звонили с предложением о продаже их клиентам по цене, предлагаемой продавцом!

Впрочем, использовали отдельные из «профессионалов» рынка и такую тактику: наткнувшись на принципиальное желание продавца продавать без посредника, они звонили повторно, представляясь прямыми покупателями, а затем приходили на просмотры со своими клиентами.

Всего за две недели квартиру посмотрели около 20 человек, среди них две трети так или иначе составляли как раз риэлторы. Но и прямых потенциальных покупателей было достаточно. В результате, квартира была продана в течение двух недель прямому покупателю.

И, заметьте, без всяких комиссионных!

Гораздо больше времени заняло последующее оформление документов. Но это уже совсем другая история.

Кстати, в процессе продажи случилась одна примечательная история. Один из покупателей пришел вместе с риэлтором, но отказался от покупки — по словам риэлтора квартира стоила слишком дорого. Якобы, по соседству продавалась на 10 % дешевле. Через несколько дней покупатель позвонил сам, напрямую. Однако на тот момент за квартиру уже был заплачен задаток. Вывод очевиден.

К сведению покупателей, такая практика среди покупателей недвижимости достаточно распространена: не желая платить проценты риэлтору, покупатели смотрят квартиру именно с ним, но потом предпочитают договариваться с продавцом напрямую. Так что если вы собираетесь купить квартиру и не обращались в агентство с заявкой на подбор квартиры именно для вас, а просто «позвонили по объявлению», практику эту вполне можно взять на вооружение.

Хотя как раз харьковские агентства недвижимости нашли способ хоть частично обезопасить себя он такой непорядочности со стороны покупателей: если вам понравится квартира, объявление о продаже которой размещено агентством, вам не покажут ее до тех пор, пока вы не придете в агентство и не подпишите с ним договор. Ну, или так называемый просмотровый лист.

После подписания договора о намерениях и задатка наступает очередь бюрократических процедур. Необходимо собрать целый пакет документов из ЖЭКа и прочих инстанций, подтверждающих, что у вас нет задолженности по квартплате и что все, кто был прописан в квартире, из нее выписаны.

При этом, понадобиться, чтобы сотрудники сего учреждения проверили все счетчики в квартире, что номинально бесплатно, но на практике стоит денег, хоть и сравнительно небольших. Если в квартире прописан ребенок, продать ее вам опекунский совет не разрешит до тех пор, пока его не пропишут в какой-либо другой квартире.

Кстати, если ребенок в вашей квартире только прописан и не владеет правом собственности на ее часть, выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом лучше до подачи документов в опекунский совет. Далее необходимо обратиться к нотариусу , предоставив весь пакет необходимых документов, включая подтверждающие право собственности, и оплатив еще один пакет разнообразных справок.

В среднем, услуги нотариуса при продаже «двушки» в Харькове, при том, что госпошлину в размере 1 % от суммы сделки платит покупатель, продавцу обходятся долларов в 250.

Как показывает опыт нашего героя, продать квартиру без посредника можно, и даже достаточно быстро. Главное, следовать достаточно простым правилам и не отступать от намеченной цели под напором посредников или если квартира не продается в течение первых дней.

О том же, какие есть варианты вложения средств, вырученных от продажи квартиры, мы обязательно расскажем в дальнейших публикациях.

Наталия Рева , © domik.net, 2013

Источник: http://domik.ua/novosti/lichnyj-opyt-prodazha-kvartiry-bez-rieltora-n191694.html