Возможно ли повторное оспаривание кадастровой стоимости?

Налог не приговор. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости | НП АРМО – СРО оценщиков

Urbanlook

Законодательные нововведения, связанные с переходом на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и созданием института государственных кадастровых оценщиков, стали причиной множества споров, дискуссий и прогнозов на будущее не только для рынка недвижимости, но и в области социологии, экономики и даже урбанистики. Спровоцирует ли возросший налог на имущество «переселение» москвичей «за МКАД», станет ли непосильной нагрузкой для целого ряда предприятий и производств, покажет время. Однако специалисты утверждают: налог – не приговор. Собственники недвижимости имеют право на оспаривание кадастровой стоимости своего имущества. Все подробности о сложной, но часто необходимой процедуре, рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемой организации НП «АРМО».

В комиссии при Росреестре в первом полугодии текущего года поступило более 14,6 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30,2 тыс. объектов недвижимости.

Решения в пользу заявителей принято в отношении 52,2% от общего числа заявлений.

Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 29,1% (265 млрд рублей).

При этом в июле Конституционный суд разрешил органам местного самоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимости земельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалось снизить в комиссии кадастровую стоимость имущества, должен учитывать риск оспаривания этого решения местными органами власти – с целью увеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастровая стоимость может снова повыситься.

Такое постановление вызвало резонанс, однако не отменило права как юридических, так и физических лиц на снижение кадастровой стоимости имущества.

Под кадастровой стоимостью в общем смысле понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой специалисты-оценщики должны опираться на данные государственного кадастра недвижимости без учета индивидуальных характеристик объектов недвижимости.

Отсюда – множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходной информации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете» пресс-конференции, “несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний “0” в строке “площадь”.

Как результат: кадастровая стоимость большого количества объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость. Самостоятельно рассчитать сумму налога можно с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес.

  Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка с максимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ли кадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночной стоимостью.

В этом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровую стоимость своего имущества.

Это возможно только через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре или в суде.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращаться сразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии. Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответа комиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственник объектов недвижимости. Арендатор тоже обладает правом на оспаривание в том случае, если размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить: если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости, им не может быть инициирована процедура оспаривания.

Арендатору для обращения в суд потребуется согласие собственника земельного участка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этом процессе собственнику необходима квалифицированная помощь специалиста – оценщика.

Как выбрать оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойти очень ответственно. Именно от знаний, умений и практического опыта в данной области зависит успех всей процедуры. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем, так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он должен соответствовать жестким требованиям закона. Прежде всего – состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), на сайте которой в реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщик как действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.

руб., не имеет ли он дисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями при выборе оценочной компании является: наличие в штате не менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должны соответствовать вышеуказанным требованиям, кроме того иметь дополнительную страховку оценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом также размещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Это связано с тем, что региональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные, зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

Так, в Московской области, одно из таких требований – использование двух подходов к оценке – доходного и сравнительного.

А в Челябинске, например, по инициативе комиссии и по результатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методические разъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания.

Незнание подобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает Игорь Патрушев, председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Какие документы необходимы Определившись с оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки. Ключевой частью такого договора является обязательный раздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимость объекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта, заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этом объекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объекте обязательно должна быть заверена подписью заказчика. В ином случае отчет будет недостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», – подчеркивает Евгений Тагин, генеральный директор ООО “Оценка и право”.

«В договоре также важно прописать обязанность оценщика представлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не только подготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие в заседаниях комиссии и суда.

Добросовестные специалисты работают именно так, это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защитить сделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО “Архонт Консалтинг”.

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительном снижении кадастровой стоимости решение комиссии скорее всего будет отрицательным), одного отчета об оценке недостаточно.

Для судебной процедуры необходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышает шансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а, во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете.

Игорь Патрушев отмечает: «Так заказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценки своей собственности». Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть 3 варианта дальнейших действий:

Подать заявление в комиссию повторно. Добросовестный оценщик в процессе общения с членами комиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не была согласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

Оспорить решение комиссии. Оспаривание решения комиссии об отказе возможно через суд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседание комиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде. Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов, в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката для защиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функцию на себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможных судебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебного процесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовности проведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об их опыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовке этих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемая организация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», – отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Цена вопроса

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могут обойтись заказчику в 50-70 т.р., при комплексном подходе – 100 т.р. и выше для крупных объектов в зависимости от региона.

В бюджет судебной процедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять эту функцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу (в совокупности от 100 т.р.).

Роль СРО в успешном оспаривании Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки.

«Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии или суда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведет переоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те же результаты, что и до оспаривания или даже выше. В этом случае всю процедуру собственнику придется проходить повторно. 

Источник: urbanlook.ru

Подробнее: http://urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/Подробнее: http://urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Источник: https://sroarmo.ru/blog/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ).

Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”(далее – Закон № 237-ФЗ).

В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года.

Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно “новому” порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ).

Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.

Главный юрисконсульт ООО НКЦ “Эталон” Александр Попов на круглом столе “Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости.

Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти”, состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро “Тимофеев и партнеры” Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости. 

Источник: http://www.garant.ru/news/1234618/

Оспаривание кадастровой стоимости земли

Величина кадастровой стоимости земельных участков устанавливается при проведении государственного оценивания земли. При этом учитываются такие параметры, как их местонахождение и классификация по целевому назначению.

В результате проведения очередных переоценок земельных участков может произойти неоправданное увеличение их кадастровой стоимости по учётным данным. Это автоматически приводит к увеличению налоговой нагрузки на владельцев ЗУ.

Чтобы восстановить справедливость, единственный выход — проведение повторной операции по переоценке земли с целью уменьшения стоимости надела.

Для чего нужны данные о кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровую стоимость участка используют при следующих расчётах:

• ставки земельных налогов;
• арендные платы за использование земельных участков;
• размеры выплат при выкупе ЗУ из муниципальной либо государственной собственностей;
• при продаже ЗУ из этих собственностей владельцам сооружений и зданий, которые находятся на данных участках.

Определение кадастровой величины проводится в соответствии с требованиями Российского законодательства о кадастровом оценивании и об оценочной деятельности. Эти документы именуются Законами № 237-Ф-3 и № 135-Ф3 соответственно. В обязанности исполнительных органов входит утверждение среднего значения кадастровой стоимости в конкретном муниципальном районе (городском округе).

Об этом упоминается в пункте 2 статьи 66 ЗКРФ. Если производится официальное определение цены на земельном рынке, кадастровую стоимость земли приравнивают к её рыночному значению.

Зачем проводится оспаривание кадастровой стоимости земли

Многих владельцев земельных наделов интересует вопрос,можно ли изменить кадастровую стоимость. Иногда возникают ситуации, когда требуется оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Это вызвано условием, что ставка земельного налога напрямую зависит от величины данного параметра.

Чем он выше, тем большую сумму хозяин обязан отчислять в государственную казну. Изменение кадастровой стоимости земельного участка необходимо при ущемлении прав и обязанностей владельцев ЗУ.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы осуществить изменение кадастровой стоимости земли, нужно иметь основания, достаточные для её пересмотра:

1. Доказательства недостоверности сведений о данном участке земли, которые использовались при расчёте кадастровой стоимости.
2. Дата установления рыночной стоимости не соответствует дате установления кадастровой цены.

Обжалование её величины осуществляется в специальной комиссии, которая призвана рассматривать данные споры, или в суде.

В отличие от юридических лиц, физическим лицам разрешено обращаться непосредственно в суд, без участия комиссии.

Однако действующее законодательство рекомендует частным лицам осуществлять необходимый пересмотр и разрешать подобные разногласия методом внесудебного оспаривания.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в специальной комиссии

Оспариваемый размер цены может быть пересмотрен на протяжении пяти лет с момента его утверждения в едином государственном реестре. Для того чтобы осуществить пересмотр результатов, определённых ранее, и изменение кадастровой стоимости земли, необходимы следующие шаги:

1. Обратиться в комиссию, которая рассматривает подобные споры.
2. Принять участие в работе комиссии по данному вопросу или просто дождаться вынесенного решения.

В комиссию подаётся заявление на пересмотр размера кадастровой цены конкретного участка земли, составленное в соответствии с утверждённой формой. В данном документе должны быть оговорены личные данные заявителя, указание места его постоянного проживания, а также точный адрес объекта недвижимости, по которому будет пересмотрена оценка.

К заявлению также прикладываются следующие необходимые бумаги:

• данные из единого государственного реестра недвижимости о размере кадастровой стоимости с указанием оспариваемых результатов определения;
• копия свидетельства о праве владения земельным участком;
• бумаги, которые подтверждают ошибочность данных о конкретном участке, используемых при её расчёте;
• отчёт о рыночной цене на оспоренный участок на момент установления его реестровой стоимости.

Чтобы обзавестись данным документом, необходимо заранее подать, запрос в соответствующий орган о предоставлении необходимых сведений о своём участке, которые были использованы при установлении его стоимости. Ответ на запрос обязан быть предоставлен в семидневный срок.

Если отсутствуют документы, представленные в данном списке, заявление не рассматривается. При совпадении размеров кадастровой и рыночной цен на момент их определения заявление о пересмотре также не принимается к рассмотрению.

Поданное заявление в комиссию должно быть рассмотрено в течение месяца с момента его поступления. Информация о точной дате рассмотрения сообщается заявителю, т.к. он имеет право присутствовать на данном заседании.

В результате рассмотрения жалобы, комиссия решает: пересмотреть величину реестровой стоимости земли или отказать заявителю.

Разрешённый вопрос о том, что необходимо пересмотреть кадастровую цену на конкретный земельный участок, комиссия в течение ближайших пяти рабочих дней доводит до сведения работников местного управления государственного реестра.

Как изменить кадастровую стоимость надела через суд

При вынесении решения комиссией об отказе в пересмотре кадастра частное лицо имеет право обратиться в суд с жалобой (исковым заявлением). Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. Составление административного искового заявления.
2. Обращение с заявлением и пакетом необходимых документов в суд.
3. Принятие участия в судебном заседании.

В комплект обязательных документов входят следующие бумаги:

• оспаривание решения комиссии;
• требование о повторном оценивании и о пересмотре установленной цены.

В исковом заявлении содержатся такие данные:

1. Точное название суда.
2. Личные данные истца, место его жительства или пребывания, данные о дате и месте рождения, контактные телефоны, электронный адрес и пр.
3. Данные об ответчике, его местонахождении, телефоны, факсы, эл. почта. Чаще всего ответчиками являются государственные или местные органы самоуправления, которые утвердили настоящую кадастровую цену на данный земельный участок. В роли ответчика также выступает служба госрегистрации.
4. Перечень ущемлённых интересов заявителя.
5. Отчёт о решении комиссии.
6. Список приложенных документов.

Административное исковое заявление подаётся в течение пятилетнего срока после внесения данных о размере кадастровой стоимости данной недвижимости в ЕГРН.

Этот срок может исчисляться в зависимости от того, когда гражданин узнал о том, что его права, свобода и законные интересы были нарушены. В данном случае он равен трём месяцам.

Общие правила рассмотрения дела о кадастре в суде

В соответствии с требованиями статей 141 части первой 247 КАС РФ суд приступает к рассмотрению административного заявления не позже двух месяцев. В ходе рассмотрения искового заявления заявителю придётся доказывать, что сведения о состоянии его земельного участка являются недостоверными.

После того, как будет вынесено положительное решение суда, назначается новая величина кадастровой стоимости ЗУ, действующая с даты подачи искового заявления.

Изменённая величина стоимости конкретного участка земли используется при исчислении государственного налога, начиная с начала текущего календарного года (когда было зарегистрировано заявление в арбитражный суд), но не раньше внесения нового её значения в ЕГРН.

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemli.html

Администрация муниципального образования «Поселок Амдерма» | Оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами в комиссии

Закрыть

Глава 2. Классификация информационной продукции

Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.

2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:

1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;

2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;

3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.

ГАРАНТ:

Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений “бегущей строки” см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Кадастровая стоимость недвижимости (участков земли и капитальных строений) сегодня часто оказывается завышена.

При этом исходя именно из этой стоимости государство определяет размер налоговых платежей – земельный налог и налог на имущество (Налоговый кодекс РФ, статьи 378.2, 391, 402).

Чтобы платить меньше налогов на землю и имущество, можно попробовать снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Для предпринимателей снижение этой стоимости на 20% может сэкономить ежегодно около 30% налоговых платежей. А это уже весомый вклад в процесс снижения издержек и повышения конкурентного преимущества.

Однако Росреестр, как правило, не идет навстречу предпринимателям и в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет заявления о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Что делать в таких случаях и как правильно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Чтобы пересмотреть кадастровую стоимость, предпринимателям необходимо обратиться с заявлением в специальную комиссию при территориальном Росреестре.

В основном с таким заявлением обращаются собственники объектов недвижимости, а также их владельцы, которые пользуются этими объектами на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Но есть еще ряд категорий граждан, которые также могут подать заявление на пересмотр стоимости недвижимости в специальную комиссию.

– участники долевой собственности;

– бывшие собственники объекта недвижимости, если они успели подать соответствующее заявление в течение налогового периода, когда владели объектом недвижимости;

– арендаторы, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости;

– лица, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;

– публично-правовые образования по государственной или муниципальной собственности;

– прокурор вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Перед тем как подавать заявление на пересмотр, необходимо проконсультироваться с оценщиками. Они оценят возможности снижения кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Затем стоит сопоставить возможные затраты на процесс (услуги оценщиков, юристов, госпошлины и т. д.) с экономической составляющей снижения кадастровой стоимости. То есть, проще говоря, ответить на вопрос: действительно ли на налоге удастся сэкономить или на процесс пересмотра кадастровой стоимости уйдет больше денег.

Важно помнить, что кадастровая стоимость действует несколько лет, соответственно, сэкономить деньги можно в течение пары лет.

Сколько могут составить такие затраты? В среднем в зависимости от площади объекта (чем больше площадь, тем больше экономия) и его специфики отчет оценщика обойдется от 25 000 руб. до 180 000 руб.

Услуги юристов будут стоить от 40 000 руб. до 120 000 руб. за каждый этап – комиссия при Росреестре, суд первой инстанции, апелляционная инстанция и т. д.

Далее нужно будет заплатить за судебную экспертизу, которая обойдется от 25 000 руб. до 180 000 руб.

Еще вариант – найти совместные спецпредложения юристов и оценщиков «под ключ», включая составление досудебного отчета оценщиком и полное сопровождение юристами. Такой «пакет» услуг дешевле и обходится от 200 000 руб.

В среднем достаточно снизить кадастровую стоимость примерно на 20%, чтобы был реальный экономический эффект.

По статистике Росреестра, большинство заявлений комиссиями не удовлетворяются: в январе-феврале этого года, например, из поступивших 4037 заявлений решение о пересмотре кадастровой стоимости было принято только по 56 (1,4%).

Комиссия обычно удовлетворяет такие заявления, если видит очевидное расхождение рыночной стоимости и кадастровой. При этом расхождение обычно составляет менее 30%. Если расхождение составляет более 30%, комиссия «автоматически» отказывает в удовлетворении заявления. Пересмотреть кадастровую стоимость в большую сторону комиссия не может.

Если вам не повезло и комиссия выдала отрицательное решение по вашему заявлению, следующий шаг – это обращение в суд. Тут без помощи квалифицированного юриста не обойтись: в суде по административным делам могут быть представителями только лица, имеющие высшее юридическое образование.

Перед обращением в суд необходимо вновь собрать требуемый пакет документов, оплатить госпошлину и направить исковые заявления сторонам, участвующим в деле. После получения подтверждения, что все стороны по делу получили исковые заявления с приложениями, можно подать исковое заявление с документами в суд.

Процесс рассмотрения дела в суде первой инстанции занимает в среднем от 3 до 6 месяцев. В ходе разбирательства обычно во всех делах назначается судебная экспертиза.

Она, как правило, подтверждает, что предоставленный истцом отчет оценщиков вместе с исковым заявлением не соответствует законодательству. Судебный эксперт высчитывает свою рыночную стоимость объекта недвижимости.

Обычно рыночная стоимость, указанная судебным экспертом, и устанавливается судом в решении. Бывают случаи, когда суд назначает повторные судебные экспертизы, поэтому в деле могут содержаться три отчета разных оценщиков.

Решение суда вступает в силу в течение месяца с момента изготовления полного текста. Стороны по делу могут оспорить это решение, написав апелляционную жалобу, которая рассматривается апелляционной инстанцией. После изготовления текста апелляции в окончательной форме решение суда первой инстанции вступает в силу. Обычно этим заканчивается судебный спор.

В отличие от Росреестра, суды в 90% случаев выносят положительные для истцов решения и удовлетворяют иски по кадастровой стоимости.

После получения решения суда и апелляционного определения необходимо подать документы в Кадастровую палату в целях внесения новых сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. После того как сведения о кадастровой стоимости будут обновлены в реестре, можно обращаться в налоговый орган с заявлением о перерасчете налога, если налог уже был оплачен.

Снижение кадастровой стоимости помогает в среднем сэкономить на земельном налоге и налоге на имущество около 30%.

Важно знать, что нужно подавать соответствующее заявление в комиссию при Росреестре в год, когда кадастровая стоимость была установлена, иначе налоговая не сделает перерасчет за этот год.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/05/16/769641-biznesu-sekonomit-zemelnom-naloge

SRG в СМИ

Виталий Гензель, директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

Практика оспаривания кадастровой стоимости последних лет сформировала общий тренд в судах – разрешение спора через назначение судебно-оценочной экспертизы.

В большинстве дел процедура оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке сводится к назначению экспертизы по определению рыночной стоимости, которая будет положена в основу судебного решения. Чаще всего суды привлекают к проведению экспертизы экспертов, не заявленных ни со стороны истца, ни сто стороны ответчика. При этом влиять на суд в части выбора эксперта практически невозможно.

Во многом итоговый результат оспаривания зависит от того, насколько объективно эксперт, назначенный судом, сможет определить реальную рыночную стоимость объекта.

Следует отметить, что эксперт не сможет игнорировать качественно сделанный отчет об оценке, который был представлен Административным истцом в рамках обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости (обращение в комиссию субъекта Российской Федерации по оспариванию кадастровой стоимости).

Причем если отчет составлен качественно, очень часто суды устанавливают рыночную стоимость объекта на основании такого отчета без назначения судебной оценочной экспертизы.

Также если представленный суду отчет об оценке содержит реальные основания для снижения стоимости, то даже при назначении судебной оценочной экспертизы эксперты, как правило, не завышают стоимость в сравнении с той, которая была установлена оценщиком в отчете.

В свою очередь, когда качество отчета об оценке оставляет желать лучшего, судебный эксперт может приравнять стоимость объекта недвижимости к кадастровой.

На практике весьма редко удается оспорить заключение судебного эксперта и назначить повторную или дополнительную судебную оценочную экспертизу. Например, в Московском городском суде за всю историю рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости было не более пяти таких случаев.

Если же все-таки без дополнительной или повторной экспертизы не обойтись, следует очень качественно подготовиться к этому вопросу. Для назначения повторной экспертизы потребуется найти такие существенные недостатки в заключении судебного эксперта, которые однозначно будут влиять на размер рыночной стоимости.

Так, в одном из процессов судебный эксперт представил заключение, в котором наиболее низкое значение рыночной стоимости было выведено при расчете с использованием доходного подхода.

При этом данная стоимость была почти равна рыночной стоимости, рассчитанной в отчете об оценке, подготовленном Административном истцом в рамках досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Однако в итоговом расчете стоимости эксперт отказался от использования стоимости, полученной таким путем, ввиду того, что в отношении России введены санкции, что искажает реальную рыночную ситуацию. В итоге рыночная стоимость объектов в заключении эксперта выросла в разы и стала почти равна кадастровой стоимости.

Положение спасло то, что юристы SRG, участвовавшие в деле вместе с экспертами, подготовили позицию, в которой обосновали, что наличие санкций в отношении России и есть, по сути, те реальные рыночные условия, исходя из которых и требуется рассчитывать рыночную стоимость.

В итоге суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, которая почти полностью подтвердила стоимость, указанную в отчете об оценке, подготовленном Административным истцом. Отчет же эксперта, назначенного судом для проведения первоначальной экспертизы, был полностью дискредитирован (решение Московского городского суда от 13 декабря 2017 г. по делу № 3А-1104/2017).

Таким образом, чтобы добиться справедливости, потребуется привлечь оценщиков и юристов, имеющих знания и реальный опыт не только в сфере юриспруденции, но и в сфере оценочной деятельности.

Взыскание судебных расходов по итогам оспаривания кадастровой стоимости

Несмотря на положения Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1 и Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П/2017, судебная практика по взысканию судебных расходов, понесенных в ходе оспаривания кадастровой стоимости, не претерпела существенных изменений.

Чаще всего суды отказывают в возмещении судебных расходов.

Обосновывая свою позицию, суды ссылаются на то, что административные ответчики не оспаривали право Административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Следует также отметить, что при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости физическими лицами суд почти всегда без проблем взыскивает судебные расходы.

Вместе с тем в будущем существующая практика может претерпеть изменения. Это станет возможно, если во исполнение Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П/2017 будут приняты поправки в КАС РФ, касающийся распределения судебных расходов.

Грядущие изменения

Ожидается, что в 2019 году положение вещей в вопросе оспаривания кадастровой стоимости значительно изменится. Это связано с тем, что в Москве, Московской области и ряде иных субъектов РФ кадастровая стоимость будет утверждаться по новым правилам.

Кроме того, с учетом результатов кадастровой оценки в Москве, где стоимость многих объектов значительно снизилась, следует ожидать, что количество судебных процессов значительно уменьшится, что, конечно, может изменить общую картину.

Насколько будет меняться позиция судов по данному вопросу, покажет практика применения нового закона.

Вернуться в раздел

Источник: https://srgroup.ru/mass-media/srg-smi/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-sudebnaya-praktika/