Можно ли оспорить кадастровую стоимость до выкупа?

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.

Статьей 24 Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее – переходный период) к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов.

В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года.

На территории Республики Коми в 2018 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Только в отношении данных земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться по правилам Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценки после принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который должен вступить в силу 1 января 2019 года.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 135-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»	ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»
Кто может оспаривать результаты	Юридические лица, физические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления
Где оспариваются результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительное обращение в комиссию не является обязательным.Нет четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
Формирование комиссии	Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации	Комиссия создается уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ
Основания для пересмотра результатов ГКО в комиссии	· недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; ·- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.	– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,- заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
Сроки рассмотрения	Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.	Тоже. При этом Комиссия в течение 3х рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение.

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”, административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования:

– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

– об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано, или они подлежат возвращению.

Административное исковое заявление подается в Верховный Суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаются:

-юридическими и физическими лицами, владеющими объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

– лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;

– органами государственной власти, местного самоуправления – в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;

– федеральными органами исполнительной власти – в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

– бывшими собственниками объекта недвижимости, если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление;

– участниками долевой собственности на недвижимое имущество (независимо от согласия других сособственников недвижимости);

– арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости;

– лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы определены в ст. 246 КАС РФ, а также с 1 января 2017 г. в ч. 9 ст. 22 нового Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

– выписка их Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

В административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков – без рассмотрения.

Источник: http://www.rkbti.ru/info/osparivanie-rezultatov-kadastrovoy-stoimosti.php

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

81808.doc

53 Kb

Кадастровая стоимость земельного участка – это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость участка применяется при расчете размера земельного налога, арендной платы или платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.

Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

При этом органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев земельных участков).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

При этом обязанность использовать внесудебный порядок урегулирования данного спора законом не предусмотрена, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд, минуя комиссию.

Однако первоначально рекомендуется обратиться именно в нее (ч. 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

На территории Нижегородской области создана комиссия при Управлении Росреестра по Нижегородской области и находится по адресу: город Нижний Новгород, улица Ванеева, д.205, каб. 513 и 610, тел/факс 417-59-24.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользоваться следующим алгоритмом.

Шаг 1.1. Обратитесь с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в срок не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составляется заявление, в котором необходимо указать Ф.И.О., адрес места жительства, причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ):

– кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

В целях выявления данного основания для пересмотра кадастровой стоимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (ими могут являться министерства имущественных отношений либо управления государственного имущества в субъектах РФ, иные органы власти субъектов РФ, а в некоторых случаях органы местного самоуправления) и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения должны быть предоставлены в течение семи дней с даты поступления запроса;

– отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

– положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Заявление не принимается к рассмотрению в случаях:

– отсутствия вышеперечисленных документов;

– нарушения срока подачи заявления;

– если величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Шаг 1.2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (п. п. 16, 17 Порядка).

По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем в течение пяти дней уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то оно также представляется в территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ; п.

21 Порядка).

При отказе комиссии в пересмотре кадастровой стоимости (если заявитель предварительно обращался в комиссию), а также при отсутствии данного обращения можно обратиться непосредственно в суд.

Для этого рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.

Шаг 2.1. Составьте исковое заявление и подготовьте необходимые документы.

Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и (или) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров.

В качестве ответчика следует указывать кадастровую палату субъекта, в котором находится ваш земельный участок, комиссия указывается в качестве третьего лица.

В заявлении следует указать, по какой причине вы не согласны с кадастровой стоимостью и (или) с решением комиссии, какие права и интересы нарушает ее спорный размер, почему она является неверной и какими документами и сведениями это подтверждается (ст. 131ГПК РФ).

К исковому заявлению следует приложить (ст. 132 ГПК РФ):

– копии искового заявления по количеству ответчиков и третьих лиц;

– кадастровый паспорт земельного участка;

– правоустанавливающий документ на земельный участок;

– документы, подтверждающие доводы о нарушении прав и обязанностей заявителя;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет оценщика в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (при наличии);

– иные документы, а также копии всех документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц;

– документ, подтверждающий уплату госпошлины, размер которой составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

С исковым заявлением и документами необходимо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Поскольку предметом данного спора по существу будет изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, данные требования подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11).

Шаг 2.2. Примите участие в судебном заседании.

Дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ).

Следует иметь в виду, что ответчик может не согласиться с предлагаемой вами оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Обратите внимание!

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, стоимость которой в зависимости от сложности дела и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в Росреестре несколькими способами.

На портале Росреестра c помощью сервиса «Получение сведений из ГКН».

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого можно воспользоваться сервисом на портале Росреестра. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам».

Выбрать сервис «Получение сведений из ГКН», заполнить форму и сформировать заявку. Поля, отмеченные восклицательным знаком, обязательны для заполнения. Убедиться, что заявка принята, запомнить ее номер (по нему можно будет отслеживать статус заявки).

Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».

Публичная кадастровая карта содержит сведения ГКН. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск.

По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает.

Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами государственной кадастровой оценки, которую проводят органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления.

Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам», выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Для получения сведений об объекте недвижимости достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти».

Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

В офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра (адрес офиса в Володарском районе: Нижегородская обл., Володарский р-н, рп. Решетиха, ул. Затылкова, д. 2) или МФЦ (адрес МФЦ в Володарском районе: Нижегородская обл., г. Володарск, ул. Заводская, д. 2).

Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на портале Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН.

Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса.

При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

Источник: http://volodarsk.omsu-nnov.ru/?id=81808

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость  земельного участка – это  определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной  оценки земли с учетом ее местонахождения  и классификации по целевому назначению.

Кадастровая  стоимость участка применяется  при расчете земельного налога, арендной платы,  платы за пользование земельным участком, выкупной  стоимости  земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной и муниципальной собственности  собственникам находящихся на этих участках – зданий, строений, сооружений.

Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии  с законодательством РФ об оценочной  деятельности (часть 1 статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от  29.07.1998 № 135-ФЗ).

При этом, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний  уровень кадастровой  стоимости по муниципальному району (городскому округу) ( п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Результаты  определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев земельных участков).

Основаниями для пересмотра  результатов  определения кадастровой стоимости являются:

– недостоверность сведений  о земельном участке, использованных  при определении  его кадастровой стоимости,

– установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости  на дату, по состоянию  на которую  была установлена  его кадастровая стоимость.

Оспорить  кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению  споров о результатах  определения кадастровой стоимости или в суде. При этом, обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного  разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд ( ч. 3 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Каков порядок оспаривания кадастровой  стоимости земельного участка при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах  определения кадастровой  стоимости?

Комиссия  формируется  при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п.1 «Порядка…», утвержденного приказом  Минэкономразвития России  от 04.05.2012  № 263).

Срок, в течение которого можно оспорить  результаты определения  кадастровой стоимости – пять лет с момента внесения  в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, до момента  определения новой  кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составляется заявление, в котором указываются личные данные заявителя (ФИО, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной. К заявлению прилагаются следующие документы:

1.кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка, содержащая сведения об  оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2.нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего  документа на земельный участок – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости  подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;

3.документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных  при определении его кадастровой стоимости,- если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

Чтобы подтвердить  это основание, заявитель вправе обратиться  к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган  кадастрового учета с запросом  о предоставлении сведений о земельном участке, использованных  при определении его кадастровой стоимости.

Указанные сведения должны быть предоставлены в течение 7-ми дней с даты поступления запроса.

4. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном  виде, – если заявление о пересмотре кадастровой  стоимости подается на основании  установления  в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость  участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях: если отсутствуют вышеуказанные документы, нарушен порядок подачи заявления, величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной  стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение месяца с даты поступления заявления в комиссию. О дате  рассмотрения заявления должны сообщить заявителю и он вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам рассмотрения  заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе  в этом, о чем  уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет  территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта.

Предусмотрен также судебный порядок оспаривания результатов  определения кадастровой стоимости.

Если комиссия отказала в пересмотре  кадастровой  стоимости или если данная стоимость не оспаривалась в комиссии, можно обратиться в судебный орган. В данном случае необходимо подготовить  административное исковое заявление и необходимые документы.

В административном иске  могут содержаться следующие требования ( п. 2 Постановление Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28):

– об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении  его кадастровой стоимости  в связи с  выявлением  недостоверных сведений  об объектах оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической  и (или) кадастровой ошибки (то есть требования о пересмотре  кадастровой стоимости),

– об оспаривании решения или действия  (бездействия) комиссии.

В зависимости от  заявленных требований  будет отличаться порядок  административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, требования  об оспаривании  решения или действия  (бездействия) комиссии – по правилам  главы 22 и 25 КАС РФ.

Также в административном заявлении должны быть указаны сведения, предусмотренные частью 1 статьи 125, частью 2 статьи 220 и частью 1 статьи 246 КАС РФ, а в случае оспаривания  действия (бездействия) комиссии – сведения, указанные в пунктах 5 и 7 части 2 статьи 220 КАС РФ. 

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд федерального  значения, областной суд, верховный суд республики,  краевой суд, суд автономной области и автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой  стоимости либо  государственного органа, определившего кадастровую стоимость ( п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления ВС РФ).

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

– не позднее пяти лет с даты внесения в государственный  кадастр недвижимости  оспариваемых результатов определения кадастровой оценки  стоимости ( ч. 3 ст. 245 КАС РФ),

– в течение 3-х месяцев со дня, когда  гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов,- в случае  оспаривания  решения или действия (бездействия) комиссии ( ч. 1 ст. 219 КАС РФ, п. 4,8 Постановления  Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28).

По общему правилу суд должен рассмотреть  административное исковое  заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 2-х месяцев, а заявление  об оспаривании  решения  или действий (бездействия) комиссии – в течение месяца.

При  рассмотрении дела  о пересмотре кадастровой стоимости  административный истец должен доказать недостоверность сведений  о земельном участке, использованных при определении  его кадастровой стоимости, а также  величину рыночной стоимости, устанавливаемой  в качестве кадастровой, на дату, по состоянию  на которую установлена его кадастровая стоимость ( ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

При  положительном решении суда в резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой  стоимости, а также  на дату подачи искового  заявления ( ч. 3 ст. 249 КАС РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28).

Если по решению суда или комиссии кадастровая стоимость земельного участка  была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством  РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения  в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом, также  хотелось бы обратить внимание  на следующее.

Как уже было указано выше, действующим законодательством в сфере оценочной деятельности, предусмотрен способ пересмотра  утвержденной  кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и (или) в суде.

  При этом указанный способ защиты  прав, с одной стороны влечет издержки для граждан и организаций, связанные с подготовкой отчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а с другой стороны, в случае в случае снижения  кадастровой стоимости  – выпадающие доходы для бюджетов.

Наряду с этим, практика применения кадастровой стоимости показывает, что массовый характер оценки, неактуальность и неполнота сведений, содержащихся  в государственном кадастре недвижимости, не исключает  необоснованности в расчетах стоимости.

В целях повышения качества результатов кадастровой оценки, а также защиты прав правообладателей на установление обоснованной  платы за землю и соблюдения  интересов бюджетов, Росреестром разработан механизм устранения ошибок, который реализуется, в том числе, и на территории Свердловской области.

Источник: http://midural.ru/normative_documents/100615/100627/page3/document97199/

Снижение кадастровой стоимости: когда все пропало | КузбассКадастр

В последнее время в делах о снижении кадастровой стоимости появились одно неизвестное – судебная экспертиза.

Судьи Кемеровского областного суда стали периодически назначать проведение экспертизы по этим делам в несколько частных экспертных учреждений, где по её итогам оспаривание кадастровой стоимости становилось в принципе не очень выгодной затеей.

Вывод: «конвейерный» подход не очень работает – надо включать мозги и подходить более изобретательно к задаче снижения платежей за землю и строения.

16 ноября специалисты коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин и Яна Александрова (а также Дарья Третьякова, участвовавшая по скайпу) провели в Новокузнецке семинар «Платежи за землю и недвижимость: как считать и как снижать», где рассказали коллегам-юристам и другим специалистам из разных компаний, работающих с недвижимостью, про свои находки в этом направлении практики. Сразу после семинара они согласились поделиться с читателями экономического еженедельника «Авант-Партнер» примерами из своей практики и рекомендациями.

1. Как выкупить участок под зданием по приемлемой цене

В 2017 году к нам обратился заказчик с проблемой. Он хотел снизить кадастровую стоимость своего земельного участка, арендованного под строительство административного здания, для последующего уменьшения цены выкупа из публичной собственности, и обратился в юридическую фирму, где ему помогли оспорить кадастровую стоимость участка, установив в размере рыночной:

Было (по итогам определения кадастровой стоимости) 4500 руб / кв.м.	Стало (по итогам оспаривания кадастровой стоимости) 2050 руб / кв.м.
Цена выкупа — 7,5 млн. руб

Такая сумма окупалась бы очень долго, и заказчик принял решение искать варианты дальше.

Мы предложили ему такой алгоритм действий:

1. Задача № 1 – “снести” эту, установленную в размере рыночной, кадастровую стоимость.

   Для чего изменить разрешенное использование земельного участка (торгово-офисное) на фактическое (склады), после чего по действующей методике определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков, у которых меняется вид разрешенного использования, кадастровая палата пересчитает стоимость земельного участка по формуле: Удельный показатель кадастровой стоимости (руб /кв.м.) х Площадь участка. Должны были получить кадастровую стоимость участка около 6,5 млн.руб.

2. Полученную кадастровую стоимость оспорить с учетом применения оценщиком аналогов для аналогов уже не для торговых (как сделали наши предшественники), а для складских объектов. По предварительным расчетам выходило 600-900 руб/кв.м., т.е. от 2,2 млн. до 3,3 млн.руб.

3. Переоформить здание (с переходом всех прав по договору аренды участка и права его выкупа к новому собственнику) на физическое лицо и выкупить его со скидкой в 40%, установленной законом Кемеровской области. Это должно было помочь сэкономить еще не менее 800 тыс.руб.

В общем, сразу подведу итог: этот план нам удалось реализовать за 10 месяцев – заказчик выкупил земельный участок под зданием за 1,3 млн.руб.

Было (по итогам первого оспаривания кадастровой стоимости) 2050 руб / кв.м.	Стало (по итогам оспаривания кадастровой стоимости) 600 руб / кв.м.
Цена выкупа — 7,5 млн. руб	Цена выкупа — 1,3 млн. руб

Экономия на цене выкупа составила 6,2 млн. руб Затраты на выкуп с учетом освобождения от оплаты арендных платежей (вместо которых он сейчас платит сейчас земельный налог) окупятся за 6 лет. То есть примерно по истечении 6 лет выкуп земельного участка станет выгоднее, чем его использование на условиях аренды.

Однако, срок окупаемости мог внезапно сократиться: использование участка под объектами нежилого назначения на условиях аренды является менее предсказуемым с точки зрения расчета суммы арендной платы.

Комитет по управлению госимуществом как региональный разработчик нормативных актов об аренде земли периодически меняет условия аренды, вводя различные коэффициенты, позволяющие увеличить арендную плату и дополнительно пополнить региональный бюджет.

Так, например, было с коэффициентом базовой доходности, который был введен в 2017 году и снижал экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости: наши коллеги оспорили его в областном суде, а Верховный суд отменил решение в части этого коэффициента и признал действия региональных властей легитимными. 

Снижение в 10 000 раз!

На наших семинарах мы всегда рассказываем еще про один случай из практики.

Тогда за счет изменения вида разрешенного использования земельного участка нам удалось без оспаривания кадастровой стоимости снизить её в 9848 раз: вместо удельного показателя кадастровой стоимости 6500 руб / кв.м.

для торговых объектов был установлен показатель для объектов сельхоз назначения в населенных пунктах — 0,66 руб / кв.м. Тогда это позволило выкупить землю под зданием за 74 рубля!

Но данный случай является скорее экзотичным, чем универсальным.

2. Как обнулить сумму налога на имущество организаций

Кратко расскажем еще про один случай из нашей практики.

С 2014 года в Кемеровской области действует налог на имущество организаций от кадастровой стоимости. Платят его организации, чьи объекты попали по одному из двух критериев в региональный перечень (собственники платят налог — 2% от кадастровой стоимости – за каждый объект, включенный в этот перечень):

1. Объект является торгово-офисным, объектом общественного питания либо бытового обслуживания по данным документом технического или кадастрового учета.

2. Объект является таковым по данным фактического обследования, проведенного региональными органами власти.

В общем, СТО нашего доверителя попало в этот перечень и «счастливый» его обладатель должен был платить – с учетом постепенного роста ставки с 1 до 2% — около 1,2 млн. руб / год (кадастровая стоимость – более 63 млн. руб)

Мы попробовали оспорить включение объекта в перечень, но суд сославшись на Общероссийский классификатор услуг населению посчитал, что СТО является объектом оказания именного бытовых услуг, а следовательно, обоснованно включен в перечень.

Оспариванием кадастровой стоимости не давало значительного экономического эффекта — даже при условии снижения в 2 раза сумма налога была неподъемной.

При этом введенный вскоре налог на имущество физлиц от кадастровой стоимости сводил на нет любые манипуляции с переоформлением объекта на физическое лицо.

Тогда мы стали разбираться, как вообще СТО было оценено в такие «космические» деньги. Выяснилось, что его во время массовой кадастровой оценки оценили как торговое здание.

Однако, как установили мы, при вводе в эксплуатацию объект был сооружением! Каким же чудесным образом здание превратилось в помещение?! Мы так же выяснили, что это произошло по причине ошибки техника БТИ, некорректно поименовавшего данный объект зданием, и эта ошибка попала Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

По результатам одного обращения в Росреестр нам удалось исправить данную ошибку в сведениях о типе объекта: вместо здания объект стал именоваться сооружением, а так как методики для определения кадастровой стоимости вновь образованных учреждений не было ни тогда, ни сегодня кадастровую стоимость его посчитать просто невозможно. В связи с чем у данного объекта нет налоговой базы (кадастровая палата была вынуждена ее исключить), а значит, и нет оснований для взимания с его собственника налога на имущество организаций.
 

Было: кадастровая стоимость — 63 млн. руб	Стало: кадастровая стоимость — 0 руб
Налог на имущество организаций — 1,2 млн. руб/год	Налог на имущество организаций — 0 руб/год

Надеемся, что приведенные примеры из нашей практики будут полезны, а вытекающие из них рекомендации применимы в ваших ситуациях. Со своей стороны, мы всегда готовы к поиску самых выгодных способов снижения платежей за землю и объекты капитального строительства, и будем рады помочь вам в этом.

avant-partner.ru/partner/7574.html

Источник: https://kuzbass-kadastr.ru/snizhenie-kadastrovoi-stoimosti-kogda-vse-propalo