Будет ли являться сделка недействительной

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

• В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
• Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

• По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
• При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

• Признанными недееспособными;
• Ограниченными судом в дееспособности;
• Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
• Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Что такое ничтожная сделка и как ее оспорить

Ничтожной называется сделка, которая недействительна в силу ее недействительности по основаниям, предусмотренным в законе (в силу несоответствия закону) с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой.

Подобная сделка является следствием существенных нарушений действующего законодательства, не порождает и не может породить установленных такой сделкой правовых последствий.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N6, Пленума ВАС РФ N8 от 01.07.

1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса РФ”).

К категории ничтожных сделок относятся:

сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ):

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения;

сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ):

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 ГК РФ), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Таким образом, в случае, если суд установит, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности, такая сделка будет признана ничтожной. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон;

сделки с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ):

Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса;

сделки с недееспособными (ст. 171 ГК РФ):

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина;

сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом (ст. 162, 165 ГК РФ):

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ):

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Все вышеперечисленные виды ничтожных сделок могут быть оспорены в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 ст.181 ГК РФ.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Кроме того, необходимо обратить внимание, что при удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

При формулировании требований о признании недействительной ничтожной сделки в просительной части иска важно также указать требование о применении последствий недействительности сделки, как правило, это – двусторонняя реституция, т.е.

при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Кроме того, заявляя в суде требования о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом необходимо просить суд решить вопрос о судьбе уже зарегистрированного права на объект недвижимости, чтобы регистрирующий орган имел возможность исполнить решение суда, при обращении с заявлением заинтересованных лиц без дополнительных запросов и судебных разбирательств.

Так, например, можно заявить о применении судом последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности в отношении предмета сделки.

В судебной практике зачастую встречаются требования о признании недействительной не только самой сделки с недвижимостью, но и государственной регистрации прав на объект недвижимости и свидетельства о регистрации, выданного Управлением Росреестра по Иркутской области.

Однако, необходимо обратить особое внимание, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как признание государственной регистрации прав недействительной.

В данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права является оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке, путем оспаривания тех оснований, по которым у ответчика возникло право на недвижимое имущество, например, договора купли-продажи объекта недвижимости.

Требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации прав, выданного Управлением Росреестра по Иркутской области, также не соответствует положениям Гражданского Кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ. Свидетельство – это правоподтверждающий документ, т.е.

документ который удостоверяет факт произведения государственной регистрации и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Признание свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не влечет за собой никаких правовых последствий, запись в ЕГРП погашена не будет.

Правовое управление администрации Иркутского района, 2015г.

Источник: http://www.irkraion.ru/news/pravo-i-zakon/793-chto-takoe-nichtozhnaya-sdelka-i-kak-ee-osporit

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Подробнее…

В некоторых случаях в норме закона прямо указано, что сделка является ничтожной, т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст. 166 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

• с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).

• без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);

•   с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);

Подробнее…

Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников;

Подробнее…

Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной;  

•    под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

Подробнее…

Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность;

•   под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Подробнее…

Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?

        2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа. При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

• риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

• риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

• риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Подробнее…

По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:

• сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);

• сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;

• сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

• риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Подробнее…

Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.  

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

• риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно! В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Подробнее…

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

• риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

• об основных характеристиках объекта недвижимости;
• о переходе прав на объект недвижимости;
• о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
• о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

• Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);

Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Недействительность сделки и эстоппель: когда поведение стороны по сделке не позволит ее оспорить

Ключевым правилом, которым сегодня активно руководствуются суды, разрешая самые различные споры, является правило о добросвестном и последовательном поведении в отношениях с контрагентом. В доктрине требование о последовательном поведении известно в качестве принципа эстоппель. О том, как принцип эстоппель работает в спорах о признании сделок недействительными, читайте в материале.

Четыре года назад российское гражданское законодательство пополнилось новым институтом — Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закрепил в ГК РФ понятие добросовестности. Согласно п.

3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст.

1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Закрепление принципа добросовестности повлекло за собой появление в Кодексе и иных вытекающих из этого принципа правовых норм. Так, в контексте добросовестности возник ряд правил, определяющих последствия недобросовестного поведения (п. 2. ст. 431.1, п. 3 ст. 432, п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Каковы критерии добросовестного поведения? Правила оценки действий сторон гражданских правоотношений были сформулированы Пленумом Верховного суда РФ в постановлении от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании положений этого постановления можно выделить следующие критерии добросовестного поведения:

• ожидаемое поведение: поведение стороны должно быть ожидаемым, характерным для других участников гражданского оборота в сравнимых обстоятельствах;
• учет прав и законных интересов другой стороны правоотношения: поведение участника гражданско-правовых отношений не должно ограничивать право или лишать права иных лиц;
• законная цель: поведение стороны должно быть законным, не допускаются действия исключительно с противоправной целью либо с намерением причинить вред иному лицу;
• оказание содействия иной стороне гражданского оборота: участники гражданских правоотношений должны способствовать своему контрагенту различными способами, в том числе в получении необходимой информации.

Наличие всех перечисленных критериев позволит оценить действия стороны как добросовестные. Если все критерии в совокупности отсутствуют, есть основания говорить о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом.

При рассмотрении дела суд должен исследовать обстоятельства, которые явно свидетельствуют о недобросовестном поведении.

При этом необходимо понимать, что суд может самостоятельно, по своей инициативе установить в действиях стороны признаки недобросовестности и отказать в защите принадлежащего ей права даже при условии, что другая сторона не ссылается на недобросовестность (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Одним из способов защиты добросовестной стороны является принцип эстоппель.

Эстоппель — правовой принцип, согласно которому лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний, если его предыдущее поведение свидетельствовало о том, что оно придерживается противоположной позиции.

Это новый принцип российского гражданского законодательства, пришедший из английской правовой системы. И хотя этот инородный институт существует в условиях российской действительности не более четырех лет, похоже, его применение с каждым годом становится все актуальнее.

В настоящий момент российское законодательство позволяет воспользоваться принципом эстоппель при возникновении различных споров. Особой популярностью данный институт пользуется при рассмотрении дел о признании сделок недействительными.

Эстоппель и недействительность сделки связывают как минимум две нормы ГК РФ:

• пункт 5 ст. 166 ГК РФ — заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки;
• пункт 2 ст. 431.1 ГК РФ — сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 173, 178 и 179 ГК РФ, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Какое поведение стороны по сделке не позволит ее оспорить: выводы судебной практики

На сегодняшний день принцип эспоппель в спорах о признании сделок недействительными применяется достаточно активно. Системный анализ сложившейся судебной практики позволяет выделить несколько случаев, в которых срабатывает принцип эстоппель. Эти случаи можно объединить в следующие условные группы.

Принятие стороной исполнения по договору

Источник: https://www.eg-online.ru/article/354151/

Недействительность сделки по нескольким основаниям и немного о процессуальном праве

Множество совершаемых сделок имеют тот или иной порок, иногда и несколько. Сделка может быть признана недействительной (или сделка недействительна независимо от такого признания – ничтожная) как по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ, так и по специальным, предусмотренным, например: Законом о банкротстве, Законом об ООО, etc.

Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС от 16 мая 2014 г.

N 28: «Сделки, совершенные без необходимого согласия (одобрения) органа юридического лица, а также сделки, совершенные единоличным исполнительным органом или другим представителем юридического лица в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем (единоличным исполнительным органом) которого он одновременно является, но не подпадающие под действие упомянутых норм о крупных сделках и (или) сделках с заинтересованностью, могут быть оспорены в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьей 173.1 и пунктом 3 статьи 182 ГК РФ». При этом есть и иные «корпоративные» основания, в том числе ст. 173 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ. Кроме того, как мы видим, некоторые основания признаются субсидиарными по отношению к другим основаниям.

Отдельно, на мой взгляд, стоит также отметить недействительность сделки через ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, абз. 4 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. N 63).

С одной стороны, много оснований – много возможностей для защиты нарушенных прав.

С другой стороны, возникает вопрос об эффективной и эффектной реализации данных возможностей.

При этом под случаем «несколько оснований» я понимаю именно несколько оснований, а не недобросовестные действия лица, заинтересованного в недействительности сделки, при отсутствии таковых. И здесь, кстати, нельзя не отметить изменения в ГК РФ, направленные на «сохранение» сделок, например: п. 5 ст. 166 ГК РФ, п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.

1) Отправная процессуальная точка

а) Действующее арбитражное и гражданское процессуальное право основано на теории фактической индивидуализации иска: ч. 1 ст. 168 АПК РФ, ч. 4 ст. 170 АПК РФ; ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

А требование в АПК РФ ссылаться на «закон и иные нормативные правовые акты» (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ) носит, по сути, декларативный характер (например, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

N 25).

Это не значит, что не имеет смысла ссылаться на нормы права, но важно для понимания элементов иска и дальнейшего обсуждения.

б) Индивидуальность иску придают: материально-правовое требование (предмет иска) и фактические обстоятельства (основание иска).

Предмет иска в нашем случае – признать сделку недействительной. Я здесь оставлю за скобками требование о применении последствий недействительности сделки: собственно, при наличии законного интереса нет препятствий для удовлетворения требования исключительно о признании сделки недействительной, да и взаимосвязь этих требований – отдельная тема.

А если бы иск индивидуализировался правоотношением, из которого возник спор (теория юридической индивидуализации иска), предметом иска был бы способ защиты права – требование, основанное на определенной истцом правовой квалификации правоотношения (т.е. через конкретную норму права). Например: признать сделку, совершенную без необходимого в силу закона согласия третьего лица, недействительной (ст. 173.1 ГК РФ), признать мнимую сделку недействительной (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и т.п.

в) И нельзя забывать про субъективную заинтересованность истца. Потенциальные последствия, следующие за признанием сделки недействительной, не всегда одинаковы: это может быть просто двусторонняя реституция (п. 2 ст.

167 ГК РФ), еще и особое «кроме того» для сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (п. 4 ст. 179 ГК РФ), специальные последствия, предусмотренные Законом о банкротстве (например, п. 2 ст.

61.6 127-ФЗ) и т.п.

2) «Мультинедействительность»

Представим, что есть сделка, которая недействительна по нескольким основаниям, мы вполне добросовестны и нам требуется признать ее недействительной.

Конечно, можно ограничиться выбором только одного основания, но: а) это более рискованно (например, по одному основанию суд кассационной инстанции отменит решение суда первой инстанции и откажет в удовлетворении иска, а по другому основанию уже истечет срок исковой давности), б) вероятно, юристы не должны быть настолько прямолинейны.

Далее: какие возможности нам представляет действующее процессуальное право, и какие – не представляет.

2.1) Мультиплицирование исков

Самый простой, топорный вариант – предъявляется отдельный иск по каждому отдельному основанию.

В принципе, такая ситуация под основание для оставления иска без рассмотрения не подпадает (п. 1 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 222 ГПК РФ), т.к.

фактические обстоятельства (основание иска), на которые ссылается истец, в разных исках будут разные.

Однако есть весьма тонкие ситуации вроде оспаривания сделки как крупной и оспаривания сделки по основаниям, предусмотренным ст. 173.1 ГК РФ. Есть над чем задуматься.

И, по сути, следовало бы производство по «дополнительным» искам приостанавливать (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 215 ГПК РФ) до: а) утраты ответчиком всех разумных возможностей обжалования судебного акта/постановления (с последующим отказом от «дополнительных» исков) или б) отказа в удовлетворении «основного» иска.

А то ведь сделку так можно дважды, трижды и т.п. недействительной признать…

2.2) Соединение требований

Истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько требований (ч. 1 ст. 130 АПК РФ, ч. 1 ст. 151 ГПК РФ).

Однако не думаю, что одно наше требование «признать сделку недействительной» можно мультиплицировать внутри одного иска: а) все-таки одно требование; б) признать сделку недействительной несколько раз (ведь сделка действительно может быть недействительна по нескольким основаниям) – это сомнительно даже в рамках одного судебного акта/постановления.

Однако не удивлюсь, если где-то когда-то такой случай имел место быть.

2.3) Одно требование, много фактических обстоятельств

Истец может указать одно требование (опять же, «признать сделку недействительной»), но сослаться в иске на совокупность фактических обстоятельств, которые относятся, например, к трем основаниям недействительности сделки, и представить доказательства, все их подтверждающие.

Однако суд может предложить истцу уточнить исковые требования (на наличие данного института указывает и ВС РФ: Определение ВС РФ от 8 апреля 2015 г. по делу N 305-ЭС14-5224). В этом случае истцу придется определиться с одним основанием недействительности.

Более интересен случай, если суд ничего истцу не предложит и вообще особо не задумается над таким пируэтом.

Если в результате оценки доказательств суд установит совокупность обстоятельств лишь в рамках одного основания недействительности, то, вроде, всё нормально.

Хотя, далее решение может быть пересмотрено вышестоящей инстанцией, и именно эти установленные обстоятельства в рамках одного основания могут не влечь недействительность с точки зрения данной инстанции.

Да и, вообще, встает вопрос: как быть с другими обстоятельствами/доказательствами? Вправе ли истец в таком случае просить суд апелляционной инстанции изменить (дополнить) мотивировочную часть решения суда первой инстанции?

Например, вправе. Да и, например, суд первой инстанции действительно установил совокупность обстоятельств, позволяющих считать сделку недействительной по нескольким основаниям, указал их в мотивировочной части, а в резолютивной части просто отразил «признать такой-то договор недействительным».

Как быть суду кассационной инстанции, который не согласится с тем, что некие из установленных обстоятельств влекут недействительность сделки? Суд первой инстанции не мог ведь признать сделку недействительной сразу по нескольким основаниям, а по какому именно основанию он признал суд кассационной инстанции может и не знать.

3) Альтернативные (факультативные) иски

В общем, о какой-либо гибкости и комплексности говорить не приходится. На мой взгляд, вышеизложенное доказывает, что участники процесса имеют потребность в предъявлении альтернативных (факультативных) исков.

О них более подробно – «Кашкарова И.Н. К вопросу о возможности предъявления альтернативных (факультативных) исков в состязательном процессе / И.Н. Кашкарова // Закон. – 2014. – No 3. – С.151-159», например.

Обычно, однако, дискуссия больше сводится к вопросу о соотношении реституции и виндикации, договорной и деликтной ответственности. Но использование альтернативных (факультативных) исков актуально и для решения вопросов настоящего обсуждения.

Здесь, конечно, можно обсуждать взаимоисключаемость, которую по-разному понимают относительно альтернативности (в нашем-то случае не требования взаимоисключаемы, а сама сделка если недействительна – то раз и навсегда; хотя, как понимать).

Но, по сути, недействительность сделки по нескольким основаниям – это даже больше вопрос о факультативном иске: истец указывает несколько дополнительных способов защиты, факультативных по отношению к основному (если не «по данному основанию», то «так»). Именно способ, т.к.

истец (вспомним про субъективную заинтересованность/интерес истца, а также субсидиарность некоторых оснований недействительности сделок) должен иметь возможность расставить приоритеты и суд должен понимать конкретные способы защиты и их факультативность. Гибко, удобно.

И это, кстати, позитивно влияет в процессе и на ответчика, в том числе у ответчика одно производство по делу, ответчик имеет представление о конкретной структурированной позиции истца относительно возникшего сложного спора, в случае с факультативным иском какая-либо вольная переквалификация судом исключается (должна исключаться).

P.S. Согласны ли? Или, может быть, действующее правовое регулирование не требует изменений?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/10/28/nedejstvitelnost_sdelki_po_neskolkim_osnovaniyam_i_nemnogo_o_processualnom_prave