Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
13455
За месяц:
694
За 24 часа:
25

Чем рискует покупатель ипотечной квартиры

Приобретение жилья в кредит всегда связано с определенными рисками. С неприятностями можно столкнуться на каждом шаге. Если о том, что ипотека существенно завышает стоимость квартир, знают, наверное, все, какие же другие проблемы уготованы для заемщика? Давайте разбираться вместе.


Жилье в кредит: плюсы и минусы

Прежде всего, о том, что собой представляет ипотека. Это покупка жилья с использованием кредитных средств, полученных от какой-либо организации, к примеру, банка. Следовательно, взятые у нее в долг деньги придется возвращать, как правило, ежемесячно, выплачивая определенные проценты. Для тех, кто имеет стабильный доход в объеме выше среднего такой вариант вполне приемлемый, ведь порой ипотечное жилье может обойтись даже дешевле, чем сразу выложить неподъемную сумму.


А как быть, если заемщик перестал получать регулярные поступления. Тогда многие из тех, кто оказались в сложной финансовой ситуации пытаются как можно быстрее избавиться от ипотечного жилья, продав его. Ведь это даст возможность получить назад хоть часть денег, уже перечисленных банку.


Именно поэтому любое решение, связанное с приобретением ипотечного жилья, необходимо тщательно взвешивать. Какие выгоды получает покупатель? Во-первых, стоимость такой квартиры более привлекательна. Ведь любое финансовое учреждение прикладывает все усилия для того, чтобы как можно скорее вернуть вложенные во что-то деньги. Поэтому цена выставленного на реализацию имущества значительного ниже. Во-вторых, существуют определенная гарантия чистоты сделки и присутствие только банковского обременения, поскольку права на недвижимость имеет только финучреждение.


В то же время при покупке жилья в ипотеку есть и отрицательные моменты. Так, деньги придется выплачивать банку, выставившему обременение. Он же принимает непосредственное участие в сделке, выдвигая при этом свои, как говорится, кабальные условия. Представитель банка в любой момент может наведаться «в гости», желая убедиться, что обремененная квартира находится в сохранности, а жильцы не затеяли ее перепланировку.


И, наконец, любой банк будет навязывать свои условия сделки. Если потенциальный покупатель с ними не согласится, то, само собой, не сможет рассчитывать на какие-то уступки.


Чем рискует приобретатель ипотечного жилья?

Как показывает практика, чаще всего покупателем квартиры в ипотеку становится тот, кто не в состоянии собрать необходимую сумму. А ведь придется ежемесячно отчислять банку установленный им платеж. Если долг по кредиту будет расти, жилье могут попросту отобрать.


Для того, чтобы совершить с квартирой какую-либо сделку, придется просить у банка согласие или приглашать кредитное учреждение на участие в ней. В противном случае возникают все основания для признания любой процедуры незаконной. Все это обычно заканчивается судебными разбирательствами, а, значит, дополнительными тратами. К тому же преуспеть в них покупателю чаще всего не удается, поэтому ипотечную квартиру придется вернуть законному хозяину – то есть, банку.


Есть определенные риски и в том случае, когда квартира приобретается у должника. Получив от покупателя определенную сумму, например, в виде аванса, он может рассчитаться с банком, заявив, что изменил свое мнение о продаже квартиры. Тогда опять же придется обращаться в суд. Обратите внимание, что решение такого спора может длиться долгие месяцы, а чем это закончится, неизвестно.


Но и это не все. Бывает, связываясь с ипотекой, покупатель соглашается погасить обременение, чтобы сразу после этого переоформить жилье. Однако специалисты в области жилищного права не советуют это делать до тех пор, пока не защищены свои интересы. Все дело в том, что как только банк снимает обременение, право собственности на квартиру переходит к ее владельцу. Предсказать, как он сможет повести себя дальше, скорее всего, не возьмется никто.


Меры безопасности при покупке квартиры

В том случае, когда сделка связана с обременением, в ней, как правило, принимает участие кредитор. Если речь идет о покупке недвижимости, им становится финансовое учреждение, выдавшее кредит. Как при этом определяется стоимость жилья?


Обычно она состоит из той суммы, которая уже была погашена. Конечно, продавцу не запрещается просить гораздо больше, однако тогда найти покупателя будет сложнее.


А если для защиты использовать свои силы?

Такой вариант тоже не исключается. Главное, определить характер риска и личные возможности.


К примеру, продавец запросил аванс. Если сделка выгодна, отказываться не стоит. Но тогда требуйте, чтобы оплата прошла через банк, а деньги можно будет получить лишь на определенных условиях. Допустим, после того, как стороны подпишут акт приема-передачи недвижимости. Обычно таким способом пользуются предприниматели, но он вполне подойдет и для нашей ситуации.


В том случае, когда приобретается ипотечная квартира, а продавец требует погашения образовавшейся по ней задолженности, поставите вопрос об аккретедитивной оплаты. Ее суть в том, что банк перечислит деньги только после того, как их получатель предоставит отправителю оговоренный документ. Правда, за такую услугу финансовому учреждению предстоит заплатить до одного процента указанной суммы, но это даст возможность оградить себя от того, чтобы вообще оказаться без денег.


Еще один совет. Не поленитесь побывать в государственных учреждениях, ведущих учет объектов недвижимости. В них можно узнать, какой у выбранной жилплощади правовой статус, или все об имеющемся обременении. Также там проконсультируют по поводу стоимости квартиры. А ее технические характеристики раскроют в БТИ, где удастся сверить документы, показанные продавцом, с действительными.


Чтобы не обманул банк

После того, как ипотечная квартира приобретена в кредит, банк, скорее всего займет совершенно другую позицию и перестанет поддерживать покупателя. Конечно, ведь теперь тот оказался у него в должниках.


В чем можно ожидать подвоха? Прежде всего, в попытке каким-то образом изменить условия, на которых предоставлялся ипотечный кредит. Или же заставить расплатиться с ранее образовавшимися долгами, включая штрафы, наложенные на продавца. С одной стороны такие условия являются законными, но с другой после того, как сделка была оформлена, никаких вопросов о предыдущей задолженности быть не может. Вот и пусть со всем тем, что осталось на совести продавца, разбирается банк. А продавец должен выплачивать только ту часть ипотеки, которая имеет на настоящий момент.


Поэтому при предъявлении каких-то претензий нужно попытаться найти с сотрудниками банка решение, выгодное для обеих сторон. Если соглашения достигнуть не удастся, придется все вопросы решать в судебном порядке. В этом случае лучше воспользоваться услугами практикующего юриста.


Что нужно знать об оформлении сделки?

Участие в ней обязательно примет сотрудник банка. Для покупателя квартиры это станет плюсом. Также можно заявить о своем желании сразу же рассчитаться по кредиту. Практика показывает, что при таком подходе есть все шансы на получение солидной скидки.


Специалисты в области жилищного права советуют придерживаться такого алгоритма действий. Если деньги продавцу будут передаваться наличными, обезопасьте их. Самый простой способ, разделите сумму и положите в банковские ячейки. Одна часть денег будет предназначена для того, чтобы погасить кредит, другая – для расчета с продавцом.


Как только расчет по кредиту произойдет, от банка нужно взять соответствующий документ. Затем с продавцом заключается стандартный договор купли-продажи жилья. Если он откажется это делать, деньги всегда можно забрать из ячейки.


Важно: при составлении договора не забудьте прописать в нем вопросы, связанные с применением штрафных санкций за отказ от сделки.


Оформляйте соглашение в нотариальном порядке. Это станет еще одной гарантией для каждой из сторон.


Только после того, как документ пройдет регистрацию в органе Росреестра, покупатель станет полноправным владельцем жилья. Сразу после этого можно передавать деньги из ячеек банку и продавцу.


Еще одним способом обезопаситься при заключении сделки является заключение предварительного договора. Такой документ как бы ни к чему и не обязывает, но уже гарантирует сторонам определенные права. К примеру, на взыскание штрафа.

Валерий Михайлович
Валерий Михайлович
Рейтинг: 5 баллов
Дата публикации: 1-02-2018 22:01
Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.