Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
13356
За месяц:
699
За 24 часа:
24

Как перепланировать ипотечную квартиру

Как поступать в том случае, если квартира приобретена в ипотеку, а ее планировка не устраивает новых жильцов? С одной стороны, самое время что-то изменить, но с другой – перепланировкой жилья может заниматься только собственник (или же, такие работы должны выполняться исключительно по согласованию с ним). Следовательно, придется брать разрешение в банке. Но и это не все…


Что нужно знать о перепланировке жилья?

Если речь идет о перепланировке частного строения, для выполнения работ предусмотрен тот же порядок, как и для получения разрешительной документации на строительство. А вот все квартиры, расположенные в многоквартирном доме, являются взаимосвязанными. То есть из-за переустройства одного помещения может повредиться вся конструкция. Следовательно, приступать к работам можно только после получения согласования от уполномоченных служб.


Изменить планировку можно таким путем. Во-первых, по эскизу, составленным собственником (согласовывать ее в жилищной инспекции не нужно). Вполне подойдет заключение из БТИ о возможности внесения изменений без составления проектной документации.


Во-вторых, для перепланировки будет использоваться проектная документация. Сразу заметим, такая процедура довольно сложная. Для изготовления проекта придется обращаться в специализированное учреждение, а затем согласовывать его в жилищной инспекции муниципалитета.


Также многое зависит от того, какие изменения планирует владелец квартиры. Если речь не идет об изменении несущих конструкций или жилой площади, достаточно будет составления эскиза. В остальных случаях придется оформлять проектную документацию. Напомним, изменения разрешено выполнять только после того, как их одобрит банк.


Для нарушителей этих требований предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (до 2500 рублей).


Еще одна немаловажная деталь. После перепланировки стоимость ипотечной квартиры может как возрасти, так и уменьшиться. Поэтому все подобные вопросы необходимо заранее согласовать с организацией, выдавшей кредит.


Как выглядит процедура получения разрешений

Согласование документов является одним из наиболее важных вопросов, связанных с перепланировкой квартиры. Если она находится в ипотеке, придется иметь дело не только со специалистами жилищной инспекции, но и представителями кредитной организации. Поэтому не стоит удивляться неожиданному визиту ответственному сотрудника банка, который решит проконтролировать, как используется жилье.


Для решения любых претензий финучреждения предусмотрен судебный порядок. Что могут потребовать от должника? Восстановить планировку в том состоянии, в котором она была передана; в случае причинения имущественного ущерба пересмотреть ипотечное соглашение; расторгнуть оформленный договор. В результате должник с семьей вообще может остаться без жилья.


Поэтому при заключении договора ипотечного кредитования практикующие юристы рекомендуют убедиться, что в нем отсутствует прямой запрет на проведение перепланировки; перед проведением работ получить в БТИ заключение об их соответствии действующим нормам и требованиям законодательства; обратить в банк с соответствующим заявлением (с копией заключения БТИ); приступать к выполнению работ только после получения согласования из кредитной организации.


Как только все работы будут окончены, с новым планом квартиры обратиться в БТИ для его утверждения. Затем документ регистрируется в государственном кадастре недвижимости, а копия направляется в банк.


Часто возникает вопрос, можно ли приступать к перепланировке при отсутствии банковского разрешения на выполнение работ. Все зависит от того, что прописано в договоре, но в любом случае последствия могут оказаться непредсказуемыми. Все дело в том, что банк как кредитор имеет право как выдать разрешение на проведение изменений в ипотечной квартире, так и отказать в этом. Это в первую очередь зависит от того, какой является его внутренняя политика, поэтому препятствия могут быть различными.


В большинстве кредитных договоров есть положение, запрещающее должнику самостоятельно что-то менять в объекте залога. Следовательно, придется согласовывать и проведение перепланировки. Отсутствие такого пункта освобождает от получения разрешения, но отказываться сделать это все же стоит. Тем более, что подобное правило установлено залоговым правом гражданского законодательства, а ипотечная квартира находится в залоге. Поэтому при рассмотрении дела суд наверняка окажется на стороне кредитора.


Более того, вряд ли без одобрения кредитной организацией удастся получить разрешение на проведение работ к жилищной инспекции.


В качестве примера

Вот как выглядят стандартные условия Сбербанка. Для того, чтобы клиент получил разрешение на перепланировку ипотечной квартиры, от него потребуют решение страховой компании о том, что она не против проведения изменений в квартире, а также будет нести ответственность все непредвиденные обстоятельства. Помимо того, придется взять у независимого оценщика заключение, что после выполненной перепланировки стоимость жилья не окажется ниже, чем та, которая прописана в договоре на ипотеку.


Каждый банк устанавливает свои порядки выдачи таких разрешений, но общие правила в них мало чем отличаются друг от друга. Но в большинстве случаев все зависит от платежеспособности клиента: если он будет не состоянии погасить свои кредитные обязательства, вероятнее всего, о получении разрешения на проведение перепланировки можно забыть.


Как оформляется разрешение

Обычно банк ограничивает в сроках получения разрешения на перепланировку от жилищной организации, проведения предусмотренных работ и получения нового свидетельства. При их нарушении могут возникнуть конфликтные ситуации. Обычно речь идет о полугодовом периоде, но при необходимости можно согласовать дополнительное время.


В случае оформления ипотечного договора на нескольких лиц, им придется нести общую, как ее еще называют, субсидиарную ответственность. Поэтому при подаче заявления на осуществление перепланировки придется получить письменные согласия от всех должников. Не исключено, что банк потребует такие же согласия от других заинтересованных граждан, в числе которых могут оказаться соседи.


Действующее законодательство не обязывает согласовывать свои действия с последними, кроме случаев, когда речь не идет о комнате в коммунальной квартире; перепланировка коснется общего имущества в многоквартирном доме; предполагается периодически отключать других жильцов от получения коммунальных услуг. Иначе соседи получают право обоснованно жаловаться в различные контролирующие органы, что может создать массу дополнительных проблем.


О возможных последствиях несогласованной перепланировки

Нередко приобретатели жилья первым делом строят планы его перепланировки, в силу своей правовой неграмотности или нежелания тратить время на лишние хлопоты не задумывающиеся о возможных последствиях.


Стандартным нарушением для виновников является административный штраф, размер которого, как уже писалось выше, составляет до 2500 рублей. В случае причинения ущерба третьим лицам эта сумма увеличивается в несколько раз. Также многое зависит от того, какими станут последствия незаконной перепланировки.


Если выполненные работы станут причиной гибели или травмирования людей, виновного привлекут к уголовной ответственности. При нарушении проекта придется все возвращать в первоначальный вид. За нарушение указанных банком сроков последуют штрафные санкции и т.д.


Для узаконивания перепланировки, проведенной без получения соответствующего разрешения, придется обращаться в суд (а это дополнительные траты, в том числе – на представителя). А если этого не делать, что тогда?


Поскольку фактическое состояние жилья будет отличаться от того, что обозначено в документах, проблемы возникнут при возможной его продаже или дарении. Любой договор с неоформленным планом квартиры могут признать недействительным. С трудностями столкнутся и должники, которых банкиры привыкли держать на коротком поводке (см. выше).


Кстати, по самым скромным подсчетам только на оформление документов на перепланировку ипотечной квартиры придется выложить не менее 50 тысяч рублей. А за ее узаконивание в судебном порядке – более 30 тысяч. Поэтому специалисты рекомендуют перед тем, как приступать к выполнению каких-то работ, просчитать все будущие расходы. При этом главное – неукоснительно выдерживать законный порядок. Следует помнить, что только со всеми разрешительными документами на руках удастся противостоять возможным обвинениям и санкциям в будущем. А чтобы не попасть впросак и обезопасить себя, рекомендуем получить консультацию у специалиста в области гражданского или жилищного права.

Валерий Михайлович
Валерий Михайлович
Рейтинг: 5 баллов
Дата публикации: 13-01-2018 01:10
Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.