Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
13356
За месяц:
704
За 24 часа:
23

Как продать квартиру с прописанными жильцами

Порой случается так, что в жилье, которое необходимо срочно продать, кто-то зарегистрирован. С точки зрения законодательства этот вопрос не должен стать препятствием для совершения сделки. Но остается неясным, какой будет позиция нового собственника. Ведь вряд ли он захочет вселяться в квартиру, в которой кто-то остался прописанным. Поэтому обо всем необходимо позаботиться заранее, иначе потребуется дополнительная бумажная волокита, а, следовательно, потеря времени. Давайте вместе рассмотрим, с чего нужно начинать.


Продажа недвижимости, в которой прописаны жильцы

Право распоряжаться жильем закон предоставляет исключительно его собственнику. Если в квартире прописан человек, это не является препятствием для продажи. Правда, стать владельцем недвижимости с обременением мало кто захочет. Особенно в том случае, когда речь идет о лицах, выписать которых удастся лишь с трудом, да и то не всегда (увы, есть и такие категории граждан).


Здесь сразу нужно отметить, что варианты продажи квартиры без получения согласия от тех, кто в ней прописан, есть. К тому же, институт прописки не предусматривает правовые последствия, способные изменить дальнейшую историю недвижимости. К примеру, квартиру приватизировал кто-то один, а после оформления всех документов решил прописать еще нескольких своих родственников. Для заключения сделки от них не придется получать согласие. Достаточно будет того, что с учета снимется только владелец жилья. А вот если оно находится в собственности нескольких человек, выписываться придется им всем.


Вывод: для продажи квартиры необходимо получить согласие от каждого из ее собственников. В то же время получать разрешение от тех, кто в ней прописан, но не владеет своей долей, не требуется.


Теперь о некоторых нюансах при отчуждении обремененного жилья (как вариант, когда в нем прописан гражданин).


Первым делом о данном факте необходимо уведомить покупателя. Если эту информацию утаить, в дальнейшем любой суд может признать соглашение недействительным. Подтверждением того, сколько человек прописано, станет выписка из домовой книги в расширенном варианте или справка из жилищной организации.


Если будущий собственник изначально не настроен проживать в приобретаемой квартире с прописанными в ней людьми, тогда можно оговорить в договоре купли-продажи, что собственник полностью освободит ее (не лишним будет указать время, на протяжении которого это будет сделано, или установить конкретный срок). Снять с регистрации нежелательных жильцов вправе и покупатель, но для этого, скорее всего, сумму сделки придется уменьшить.


Не исключено, что применить вышеперечисленные варианты на практике не получится. Все дело в том, что лишить некоторых жильцов регистрации не удастся даже в судебном порядке.


Что нужно знать о снятии с регистрации владельцу квартиры?

Все вопросы придется решать в органе регистрационного учета. Чтобы не посещать чиновников бесцельно, рекомендуем заранее побеспокоиться о перечне документов.


Кроме личного паспорта собственнику жилья необходимо приготовить письменные согласия от других владельцев. Не лишними будут подтверждения права собственности от новых хозяев, планирующих вселиться в квартиру. В последнее время для подачи установленного заявления можно использовать электронную форму или же отправить письмо с описью вложения.


Бывает, что выписывающийся гражданин еще не определился, где планирует зарегистрироваться в дальнейшем. В такой ситуации достаточно будет указать лишь адрес, по которому возможна будущая прописка. Работникам паспортной службы отводится месячный срок на то, чтобы снять обратившегося с учета. Военнообязанные должны обо всех изменениях в месте жительства информировать военкомат.


Для бывшего собственника жилья снятие с регистрационного учета является обязательной процедурой. Остальные жильцы могут сделать это по собственному желанию.


Если речь о принудительном выселении

Закон позволяет выписать из квартиры всех тех, кто зарегистрировался в ней после приватизации. Такое право есть как у старого, так и нового владельца. Как это сделать лучше всего? Способов, как это сделать, не так уж и много. Например, можно убедить в необходимости такого действия прописанного гражданина. Если он не откажется, достаточно обратиться в орган учета с необходимыми документами. В противном случае придется искать помощь в правоохранительных органах с подачей туда соответствующей жалобы.


Если выписать зарвавшегося жильца в добровольном порядке не удалось, не стоит думать что все безнадежно. Подтверждающими для суда станут доказательства того факта, что проживающие не оплачивали коммунальные услуги или свыше шести месяцев не вносили квартплату. Другое обстоятельство, когда человек не имеет никаких прав на жилье. В качестве примера; бывший супруг проживает в квартире супруги, которую та приобрела до заключения брака. Или использование жилплощади не по прямому назначению (приведение ее в непригодное для проживания состояние); систематическое нарушение прав соседей (для доказательства придется неоднократно вызвать участкового уполномоченного полиции). А также пребывание прописанного в местах не столь отдаленных или отсутствие по месту регистрации на протяжении длительного времени.


Как поступать при необходимости выписать человека, не дожидаясь получения от него согласия? Прежде всего, нужно потребовать от проживающего в квартире выселиться из нее добровольно. В случае отказа, обратиться в суд с исковым заявлением, в котором явно и четко изложить свои требования. К нему прилагаются копии документов на право владения недвижимостью и справка (выписка) обо всех зарегистрированных по указанному адресу. В ходе рассмотрения гражданского дела доказать, что ответчик имеет возможность зарегистрироваться и проживать в другом месте. Иначе ему могут дать время для прописки по новому адресу. После вынесения положительного решения придется обратиться с полученным исполнительным листом в службы судебных приставов, которые займутся дальнейшей судьбой несговорчивого квартиросъемщика.


Проблемная выписка

Не получится без проблем выписать из квартиры граждан, попавших в определенные категории. Речь в первую очередь о тех жильцах, которые имеют статус временно зарегистрированных. Они не имеют никаких прав на недвижимость, кроме как использовать ее для проживания. Суд может отказать в снятии с регистрационного учета, мотивируя это тем, что другого места для проживания попросту нет. Однако съехать все равно придется, как только закончится срок прописки.


Спор может возникнуть и с теми, кто имеет постоянную прописку. С такой человек может проживать на протяжении неопределенного времени. Главное, чтобы недвижимость использовалась по прямому назначению. Поэтому в большинстве случаев просто так вынудить съехать тех, кто проживает в квартире постоянно, довольно сложно.


Не получится выписать недееспособных или несовершеннолетних лиц; граждан, отказавшихся от права на приватизацию и получивших постоянное право пользоваться помещением; членов семьи предыдущего владельца; граждан, которые получили долю недвижимости наследственным путем и т. д.


Однако самые большие проблемы с выпиской возникают, если в квартире прописаны малолетние дети. Вот несколько характерных примеров. Государство гарантирует детям обеспечение их жильем. Если один из родителей ребенка имеет хоть какое-то право на недвижимость, он может прописать его без согласия других жильцов. Поэтому для решения вопросов с малолетним придется вначале выписать взрослого. Когда у несовершеннолетнего в квартире есть своя доля, лучшим вариантом будет обмен недвижимости. Но и здесь специалисты органа попечительства и опеки могут задаться вопросом, а насколько он окажется равноценным, не ущемляются ли права юного гражданина.


Законодательством урегулированы случаи, когда разрешение от попечительского органа удастся получить без особых проблем.


Так, речь идет о семьях, переезжающих на постоянное проживание в другое государство. Они могут реализовать свое жилье, в котором прописан ребенок, не приобретая взамен новое. Придется лишь предоставить документы, подтверждающие факт миграции. То же самое касается переезда в другой российский регион: доказательства того, что малолетний будет там с жильем не нужны. Правда, придется зарегистрировать вырученные от продажи деньги на специальном счете в одном из банков. Их сможет использовать только ребенок после достижения совершеннолетнего возраста или его родители при приобретении жилья, в котором будет отдельно выделена детская доля. Также предусмотрен вопрос приобретения недвижимости в новостройке.


Как зарегистрировать обременение?

В том случае, если факт наличия в приобретаемой квартире прописанных жильцов покупателя не пугает, придется заключить договор о продаже жилья с обременением. Процедура в данном случае такая же, как и при оформлении договора купли-продажи. К нотариусу обращаться не придется. Что не скажешь о местном подразделении Росреестра.


Для регистрации соглашения у регистратора необходимо предоставить договор с оговоркой об обременении квартиры; оригинал и копия документа, подтверждающего личность; техническую документацию на недвижимость; информацию о том, сколько человек зарегистрированы в квартире. Кроме того, потребуется копия свидетельства продавца на право владения недвижимостью и квитанция об уплате госпошлины.

Валерий Михайлович
Валерий Михайлович
Рейтинг: 5 баллов
Дата публикации: 9-01-2018 23:22
Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.