Взыскание долга после реализации ипотечного жилья банком

Дети ипотеке не помеха?!…

Пластинина Наталия, Практикующий юрист

Ох, как же хочется молодым жить отдельно от родителей, и при этом не ютиться в «гостинке», а проживать хотя бы в «однушке»…

«Взять бы ипотеку! Но ведь это настолько запутанная вещь, а нам еще детей рожать…», — так думает большинство молодых потенциальных заемщиков, и… не решается на ипотеку.

Есть и другие крайности: «Возьмем ипотеку, а потом нарожаем детей. С детьми в случае неплатежей по кредиту не выселят!».

Обе приведенные позиции являются крайними, но неверными. Они ведут к формированию, как минимум, семи распространенных ошибочных суждений в области ипотечного кредитования граждан. Разберем, в чем же состоят эти ошибочные суждения.

1. Ипотеку семье с детьми и средним достатком не дадут!

Неправда. Шанс имеется всегда. У разных банков — разные требования к заемщикам, различный минимальный порог достатка.

В подавляющем большинстве при расчете возможной суммы кредита, которую банк готов предоставить конкретным созаемщикам, закладываются и расходы не только на проживание, питание и иные цели, но и на содержание иждивенцев.

Наличие в семье детей согласно российскому законодательству никоим образом не влияет на права банка как кредитора и залогодержателя предмета ипотеки в случае неисполнения созаемщиками обязательств по возврату кредита.

Учитывая отсутствие указанного риска, банки предоставляют ипотечные кредиты любым заемщикам независимо от их семейного статуса, но из расчета платежеспособности клиентов, их кредитной истории и установленных в самом банке ограничений (например, по сумме кредита).

Вывод: семьи с детьми имеют все основания претендовать на предоставление им ипотечного кредита.

2. Ипотеку молодым семьям брать опасно!

Доля истины в этом, несомненно, есть.

Опыта у молодых специалистов мало. Зарплата в силу отсутствия опыта, практики, «имени» — невелика. Соответственно, сумма кредита, рассчитанная даже из совокупного дохода обоих супругов, будет невелика. На просторное и благоустроенное жилье ближе к центру города (района) не хватит. А значит это — не окончательное решение жилищной проблемы.

Семья начинается с союза двух людей (в классическом обществе в России — мужчины и женщины). Однако в подавляющем большинстве этим союзом не заканчивается. В семье рано или поздно появляются дети.

Учитывая средний возраст вступления в брак, в совокупности со средним возрастом обращения в банк за предоставлением ипотечного кредита (в среднем1 в 30-40-летнем возрасте), можно утверждать, что выплата кредита приходится именно на детородный возраст среднестатистического заемщика-ипотечника.

Справка2: средний возраст вступления в брак в России по-прежнему остается одним из самых ранних в мире — 22 года для женщин и 24 — для мужчин (по данным Левада центра на 2012 год). Для сравнения, по данным Института Демографии НИУ ВШЭ на 2010 год: в США этот возраст — 26,1 лет, в Японии- 28,8 лет, в Германии — 30, 2 лет.

Однако при принятии семьей решения об оформлении с банком кредитного договора на покупку жилья и передаче банку в залог приобретенного жилого помещения заемщикам просто следует быть осторожными, а именно:

– рассчитать свои реальные возможности заработка и его повышения с учетом своей специальности, опыта работы, востребованности на рынке труда, наличия постоянной работы и устойчивости компании на рынке,

– просчитать все свои возможные риски на несколько лет вперед, в том числе риск утраты работы, риск внезапной болезни,

– при расчетах по возможности включать ближайшие и отсроченные планы на рождение детей, крупные покупки, отдых и иные планы, требующие плановых крупных финансовых затрат,

– не допускать недооценки рисков.

В условиях нестабильности российской экономики целесообразно стараться погашать ипотечный кредит досрочно. При таком ответственном подходе опасность утраты ипотечного жилья в результате неисполнения (полного или частичного) своих обязательств по кредиту можно минимизировать.

Вывод: брать ипотечный кредит молодым семьям без детей, но с ближайшими планами пополнения семьи опасно, особенно в условиях нестабильности экономики. Ответственный подход к вопросам ипотеки, несомненно, способен снизить риски утраты жилья в случае ухудшения платежеспособности заемщиков, но не исключит этот риск вовсе.

3. Если родить и прописать ребенка, жилье не отнимут

Весьма распространенное, но полностью ошибочное мнение.

Многие заемщики полагают, что обращение взыскания на имущество в судебном порядке в случае истребования банком долга по кредиту нарушит права несовершеннолетних детей, проживающих в ипотечном жилье.

На деле договорный характер ипотеки, заключенной между банком и заемщиками, не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, зарегистрирован в ней несовершеннолетний ребенок или нет. Такая позиция подтверждена судебной практикой (см. апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.07.2015 по делу № 33-9495/20153).

Вывод: наличие зарегистрированных в ипотечном жилье детей заемщиков не мешает их снятию с регистрационного учета в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

4. Если ипотечное жилье у детей будет единственным, его не смогут отнять

Ошибочное понимание заемщиками нормы закона, трактовка «в свою пользу».

Согласно п. 1 ст.

446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Указанное положение широко используется судами в решениях о взыскании долгов по кредиту и обращении взыскания на ипотечное жилье.

Так, установив в ходе рассмотрения дела по иску банка-кредитора к заемщикам факт того, что жилое помещение является предметом ипотеки, доводы заемщиков-соответчиков о том, что квартира является единственным жильем ответчиков и их детей, суд в соответствии со ст.

446 ГПК РФ всегда находит несостоятельными. А требования банка удовлетворяет, если тем доказаны факты задолженности и ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по кредиту (см. апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.

2015 по делу № 33-23252/20154).

Вывод: факт того, что ипотечное жилье для гражданина-должника и его детей является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

5. При обращении взыскания на предмет ипотеки у детей останется право проживания в нем

Данное ошибочное представление о жилищных правах несовершеннолетних продолжает иметь место среди семейных заемщиков.

На самом деле бездействие должника банка, на жилье которого как на предмет ипотеки обращено взыскание, по добровольному снятию с учета по месту жительства (а иногда даже — бездействие по фактическому переселению из жилого помещения после утраты права собственности на него) дает право новому собственнику требовать снятия их с учета и выселения в судебном порядке.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?770

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Долги по ипотеке. Что делать, когда нечем платить и банк подает в суд?

Ипотека в России появилась относительно недавно. И для многих это единственный способ обзавестись собственным жильем. Люди, говоря об ипотеке, в большинстве своем под ипотекой (ипотечным кредитом) понимают кредит на покупку жилья. Мы тоже будем использовать это определение, хотя на самом деле, ипотека – более широкое понятие.

Ипотека – это вид залога, обеспеченного недвижимым имуществом. Кредит в то же время может браться на другие цели: на расширение бизнеса, на неотложные нужды. И ипотекой, залогом недвижимости, может являться не только квартира, дом, но также гараж, коммерческая и другая недвижимость.

Не будем лезть в теоретические дебри, перейдем к ближе к теме.

Получить бесплатную консультацию

Цены на жилье по сравнению с доходами простых граждан велики, именно поэтому ипотеку, преимущественно, оформляют на 15-20 лет. Ставки по ипотеке в нашей стране высоки по сравнению с зарубежными.

Если для Россиян 12% годовых по ипотеке – это «по-божески» на фоне ставок по потребительским кредитам, которые выше 20% годовых, то иностранцы посчитали бы нас сумасшедшими, т.к. в Европе и США ставки по ипотеке в разы меньше.

Ставка 12% годовых, это 1% в месяц, и при кредите на 2 миллиона рублей (примерная стоимость 1-2х комнатной квартиры в небольших и средних регионах нашей страны), проценты, начисляемые в первые годы выплат, составят порядка 20 тысяч рублей в месяц. Плюс, помимо процентов, ежемесячно гасится основной долг.

Ипотека – вложение денег в недвижимость?

В первое время ипотека была выгодным приобретением, т.к. стоимость недвижимости вместе со спросом росла быстрее, чем проценты по ипотечному кредиту. И ипотека ранее была довольно-таки выгодным вложением денег.

Даже если заемщик терял работу и не мог обслуживать ипотечный кредит, то с продажи квартиры (с согласия банка) он выручал существенно больше денег, чем оставшийся долг банку. И некоторые заемщики могли с вырученной от продажи жилья суммы погасить кредит банку, а на остаток суммы приобрести более скромное жилье.

Но кризис 2014-2015 годов изменил ситуацию. Продажи недвижимости существенно упали, и реальные цены на недвижимость пошли вниз. Больше всего пострадала валютная ипотека, т.к. сумма долга и ежемесячный в рублях выросли вдвое, а стоимость квартиры в рублях существенно упала.

Проблемы валютной ипотеки и пути ее решения мы разбирали в статье «Валютная ипотека. Проблемы и пути их решения». Большое количество ипотечных заемщиков оказалось не только под угрозой выселения, но и остаться с долгами. Банк старается как можно быстрее реализовать предмет залога в условиях “кризиса рынка недвижимости”.

Вырученной суммы хватает на частичное погашения долга по ипотеке, оставшийся долг «ложится на плечи заемщиков». Человек оказывается на улице, да еще и с долгами.

Таким вопросом задаются люди, оказавшиеся неспособными более в срок платить за ипотеку. К сожалению, сохранить ипотечную квартиру не удастся, даже если последовать «интернет-советам» и прописать в ней несовершеннолетних детей.

Зарегистрированные в залоговой квартире дети, могут осложнить и отсрочить реализацию квартиры, лишь в том случае, если кредит брался не на покупку жилья, а под бизнес, например, на неотложные нужды.

Если же кредит брался на покупку этого жилья, то банк вправе обратить взыскание на ипотечное жилье через суд в случае, если просрочка по ипотечному кредиту составляет не менее чем три месяца, или если сумма просрочки более 5% от размера стоимости заложенного имущества. Прописанные в квартире дети препятствовать этому не могут – они выписываются «автоматически».

Получить бесплатную консультацию

Так что же делать, если платить по ипотеке нечем, а банк подал в суд (или только собирается)?

Просить кредитные каникулы смысла особого нет, т.к. ежемесячный платеж от этого сильно не уменьшится. Ведь проценты Вам никто не отменит, а они, как Вы уже знаете, составляют львиную долю в ежемесячном платеже.

В 2015-2017 годах стала доступна программа государственной поддержки, которая направлена на помощь ипотечным заемщикам оказавшимся в сложно финансовой ситуации. Размер господдержки ипотеки увеличился с 10% от суммы долга в 2015 году до 30% в 2017 году. В тоже время сумма государственной помощи ипотечникам сейчас ограничена 1,5 миллионами рублей.

Условия ее получения неоднократно менялись за этот период времени, и сейчас ей могут воспользоваться лишь валютные заемщики у которых ежемесячный платеж по кредиту увеличился более чем на 30% из-за роста курса валюты кредита. Но даже 30%-ная поддержка проблемы валютной ипотеки полностью не решает, т.к. долг по ней в рублях вырос в 2014 году почти на 100%.

Да и не все ипотечные заемщики подходят под условия получения поддержки.

Если Вы понимаете, что не в состоянии в короткий срок вернуться в график платежей, то ждать и надеяться на чудо бессмысленно – ситуация лишь ухудшится. Каждый месяц долг будет расти за счет процентов и пеней.

Если брать в расчет ставку 12% годовых (1% в месяц) и штрафные санкции в размере ставки рефинансирования 7,75% годовых, то 2-х миллионный долг будет расти ежемесячно практически на 40 тысяч рублей.

Через полгода долг вырастет на 240 тысяч рублей, и вернуться в график платежей будет точно нереально.

Не стоит дожидаться, пока банк обратится в суд для взыскания долга за ипотеку!

В суде банк потребует взыскать сумму долга, с причитающимися процентами и штрафами, а также обратить взыскание на предмет залога. Квартира будет продаваться с торгов.

Стартовая цена на первом аукционе выставляется в размере 80% от рыночной цены (если Вы не придете с банком к другому соглашению). Рыночную цену определяет оценщик. Если с первых торгов квартира не уйдет, то проводятся повторные торги. Стартовая цена падает еще на 15%.

Если квартиру все таки купили, а вырученные от продажи деньги не покроют сумму долга, то остаток долга по ипотеке «повиснет на Вас».

Психологически в такой ситуации очень сложно здраво рассуждать и быстро принимать решения. Давит страх того, что скоро Вы и Ваша семья окажетесь на улице. Но мы рекомендуем привести мысли в порядок и начать действовать. Жить пока можно и на съемной квартире, главное сейчас – избежать взыскания «оставшегося хвоста» по кредиту через службу судебных приставов.

Ведь тогда приставы будут удерживать 50% от Вашей заработной платы, а если созаемщиком (поручителем) выступал супруг (супруга), то и от его (ее) дохода тоже. Именно этого нужно избежать ключевая при возникновении проблем с оплатой ипотеки. Выкиньте бесперспективные попытки сохранить «каким-то чудом» ипотечную квартиру.

Сосредоточитесь на последующих проблемах, которых реально избежать.

Как избежать удержаний половины дохода при проблемах с ипотекой?

Есть отличный способ избежать дальнейшего взыскания с Вас «хвоста ипотечного кредита», оставшегося после реализации ипотечной квартиры по цене ниже суммы долга. Кроме того этот способ поможет списать не только долги по ипотеке, но и другие кредиты.

Банкротство – самый правильный способ решения проблем с «безнадежной ипотекой». Ипотечное жилье будет реализовано не банком, а финансовым управляющим.

Затраты на финансирование процедуры банкротства (подробнее о них мы рассказали в статье «Стоимость процедуры банкротства») будут погашены за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога (ипотечной квартиры, дома).

Подробнее о самой процедуре банкротства физического лица Вы можете прочитать в разделе «Азбука банкротства» нашего сайта.

Единственное, что Вам нужно: не дожидаясь судебных разбирательств с банком, оперативно собрать пакет документов на банкротство, оплатить госпошлину в размере 300 рублей, внести 25000 рублей на депозит Суда и, самое главное, найти финансового управляющего, который возьмется за Ваше дело о банкротстве.

Но даже этого можно избежать, если Вы обратитесь за банкротством в наши антикризисные центры «Долгам.НЕТ». Мы разработали уникальное предложение для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. А уникально оно тем, что Вы получаете финансового управляющего, полное юридическое сопровождение процедуры банкротства за символическое вознаграждение (скидка от 50 до 90%):

Рыночная цена имущества, руб.:
• От 1 млн. до 3 млн.
  
  

  Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве	300 рублей
  Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего	25 000 рублей
  Прочие траты на сопровождение процедуры	За счет реализации имущества
  Полное юридическое сопровождение	Реальная скидка 50%
  Финансовый управляющий	Без дополнительных поборов
  Скрытые платежи и подвох	Отсутствуют

• От 3 млн. до 5 млн.
  
  

  Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве	300 рублей
  Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего	25 000 рублей
  Прочие траты на сопровождение процедуры	За счет реализации имущества
  Полное юридическое сопровождение	Реальная скидка 70%
  Финансовый управляющий	Без дополнительных поборов
  Скрытые платежи и подвох	Отсутствуют

• Свыше 5 млн.
  
  

  Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве	300 рублей
  Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего	25 000 рублей
  Прочие траты на сопровождение процедуры	За счет реализации имущества
  Полное юридическое сопровождение	Реальная скидка 90%
  Финансовый управляющий	Без дополнительных поборов
  Скрытые платежи и подвох	Отсутствуют

Источник: https://dolgam.net/problemy-s-vyplatami/dolgi-po-ipoteke-chto-delat-kogda-nechem-platit-i-bank-podaet-v-sud/

Коллекторы берут ипотеку

Коллекторы начали проявлять активный интерес к покупке ипотечных долгов вместе с закладными.

Традиционно банки предпочитают отдавать такие долги на агентское взыскание либо продавать остаток непокрытого долга после реализации квартиры.

Правозащитники опасаются, что новый тренд создаст проблемы для заемщиков может серьезно повысить долю квартир, реализуемых без обычно предлагаемых банками поддерживающих процедур.

О том, что коллекторское агентство ЭОС в рамках пилотного проекта купило значительный объем закладных, по которым к нему перешли права требования, обеспеченные недвижимостью, рассказали “Ъ” в самом агентстве. Точный объем, название банков и цену покупки в ЭОС не раскрывают.

Компания приобрела права на ссуды, неплатежи по которым составляли до года. Оценка объектов недвижимости осуществлялась с привлечением специализированных оценщиков. Была ли данная недвижимость единственным жильем должника, не учитывалось.

В агентстве уверены, что «пилот» будет удачным, и намерены расширить работу в этом направлении.

Традиционно банки предпочитают сами работать с просрочкой по ипотеке или отдавать ее на обслуживание по агентской схеме. По итогам 2018 года на ипотечные долги приходилось не более 1% (2,9 млрд руб.) от объема всех проданных коллекторам долгов.

Как пояснил “Ъ” гендиректор ЭОС Антон Дмитраков, агентство будет стремиться вернуть должников в график платежей, предложив им программы реструктуризации и дисконт по сумме долга.

Если же должник так и не начнет платить, то ему будет предложена добровольная реализация квартиры под контролем агентства. «Обращение в суд является последним способом реализации права требования,— заверил он.

— Но и на данном этапе возможно мировое соглашение до обращения взыскания на заложенное имущество».

Покупатель подобных долгов получает право в случае непогашения задолженности в досудебном порядке или после вынесения судебного решения, обратить взыскание на заложенное имущество через суд.

После решения суда квартира выставляется на торги. Если реализовать недвижимость на торгах не удается, судебный пристав предлагает залогодержателю забрать ее в счет погашения долга с дисконтом в размере 25% от оценочной цены. При этом должнику дается пять дней на добровольное выселение, после этого оно производится в принудительном порядке.

Участники рынка отмечают, что данный тренд будет набирать обороты.

«На данный момент ипотечные ссуды составляют более 40% от общего ссудного портфеля физлиц, и эта доля стремительно растет,— отмечает господин Дмитраков.

— Поэтому в среднесрочной перспективе перед рынком урегулирования долгов в полный рост встанет задача работы с ипотечной просрочкой, поскольку ее рост обернется серьезными издержками для банков при самостоятельной работе по взысканию».

По словам гендиректора ПКБ Павла Михмеля, «в ближайшей перспективе в том числе «Дом.РФ» будет активнее продавать коллекторам ипотечные лоты, и тренд станет более уверенным». Однако позволить себе покупку таких долгов могут лишь крупные участники рынка.

«Ценник на такие портфели на порядок выше — он может варьироваться от 15% до 70% от суммы долга против 2,8% на беззалоговые кейсы»,— говорит президент СРО НАПКА Эльман Мехтиев.

Впрочем, ряд крупных ипотечных банков утверждают, что не собираются продавать коллекторам ипотечных должников.

«ВТБ ведет конструктивный диалог с клиентами и применяет индивидуальный подход для восстановления их кредитоспособности, дальнейшего обслуживания долга и сохранения жилья,— сообщили в пресс-службе банка.

— Мы не производим уступку прав по обеспеченным недвижимостью ипотечным кредитам». По словам директора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Екатерины Алиевой, банк не планирует к продаже ссуды, обеспеченные недвижимостью.

«Залог для нас как для кредиторов является источником погашения задолженности»,— добавляет она.

По мнению правозащитников, покупка закладных по цессии коллекторами вызовет напряжение у заемщиков. «Заложенная ипотечным заемщиком квартира, как правило, является его единственным жильем»,— говорит руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгения Лазарева.

По ее словам, банки после наступления просрочки по ипотеке, как правило, пытаются войти в положение заемщика и предложить ему способ выхода из ситуации. «Коллекторам незачем предлагать должнику различные реабилитационные или поддерживающие процедуры,— считает госпожа Лазарева.

— Им с точки зрения экономической модели будет легче реализовать залог и получить прибыль настолько быстро, насколько это возможно и позволяет законодательство».

Обновление. После выхода материала пресс-служба организации сообщила “Ъ”, что «ДОМ.РФ» никогда не продавал ипотечные закладные в целях взыскания просроченной задолженности и не планирует такую продажу в будущем.

Светлана Самусева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4127854

Цб предложил после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным :: финансы :: рбк

Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме.

Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк.

В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.

Швецов уточнил, что ЦБ не хочет, чтобы банки прощали долг автоматически: «Они должны проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика». Прощение долгов не обязательно, но может быть оправданным в случае действительно тяжелой ситуации заемщика, подчеркнул первый зампред ЦБ.

На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян.

По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года).

При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.

Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов», — объясняет аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой.

Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Как банки продают заложенные квартиры

По словам генерального директора «Российского аукционного дома» Андрея Степаненко, сейчас банки, как правило, сами продают квартиры, попавшие к ним.

Они пытаются это сделать через свои управления проблемных активов, которые продают квартиры напрямую без аукционов, и из-за такого механизма приходится продавать квартиры с дисконтом, иногда до 20–30%.

«Покупают в таком случае квартиры обычно не конечные пользователи, а те, кто потом перепродает их и ловит маржу», — объясняет эксперт.

По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3‬ млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.

Будут ли банки чаще прощать долги

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.

Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

Центробанк не хотел бы, чтобы банки прощали долг автоматически, но им стоит проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика. В случае действительно тяжелой ситуации списание долгов может быть оправданным

Роман Пименов / Интерпресс / ТАСС

Центральный банк 19 июня выпустил информационное письмо, в котором рекомендовал банкам подумать о возможности прощения долгов по ипотеке после изъятия у заемщика предмета залога. Однако регулятор не хочет, чтобы банки автоматически прощали долги, уточнил его первый зампред Сергей Швецов, слова которого РБК передала пресс-служба ЦБ.

В письме ЦБ обращает внимание на недопустимость нарушения законодательства, по которому по ипотечным кредитам, выданным до 2014 года, банкам нельзя требовать возмещения долга после утраты заложенной недвижимости.

Регулятор также обратил внимание участников рынка на наилучшие практики, когда банки прощают долги после изъятия залога даже при наличии законных оснований для их требования.

«По мнению регулятора, интересам потребителей в гораздо большей степени отвечало бы полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание», — говорилось в релизе.

После вступления в силу в 2014 году поправок в закон об ипотеке банки не должны требовать с должника выплаты остатка долга по кредиту, если банк получил выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора, сказал Швецов.

«Банки иногда продолжают в таких случаях взыскивать долг, пользуясь незнанием заемщиками этой нормы. Мы рекомендовали банкам изучить такие случаи и предпринять меры по устранению нарушений, в том числе возврату ранее полученных платежей», — сообщил он.

Источник: https://www.rbc.ru/finances/19/06/2019/5d09ea389a79471bb718bc9a

аІа‘ аПб€аЕаДаЛаОаЖаИаЛ аБаАаНаКаАаМ аНаЕ аВаЗаИаМаАб‚бŒ аДаОаЛаГ б аГб€аАаЖаДаАаН, аПаОб‚аЕб€баВбˆаИб… аЖаИаЛбŒаЕ аИаЗ-аЗаА аНаЕаВб‹аПаЛаАб‚ аПаО аИаПаОб‚аЕаКаЕ

а‘аАаНаК а аОббаИаИ аПб€аЕаДаЛаОаЖаИаЛ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аМ аКб€аЕаДаИб‚аОб€аАаМ б€аАббаМаОб‚б€аЕб‚бŒ аВаОаЗаМаОаЖаНаОбб‚бŒ аПб€аЕаКб€аАб‰аЕаНаИб аВаЗб‹баКаАаНаИб аОбб‚аАаВбˆаЕаЙбб аЗаАаДаОаЛаЖаЕаНаНаОбб‚аИ б аГб€аАаЖаДаАаН, бƒаЖаЕ аЛаИбˆаИаВбˆаИб…бб аЗаАаЛаОаЖаЕаНаНаОаГаО аЖаИаЛбŒб аВ баВбаЗаИ б аНаЕаИбаПаОаЛаНаЕаНаИаЕаМ аОаБбаЗаАб‚аЕаЛбŒбб‚аВ аПаО аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаМбƒ аКб€аЕаДаИб‚бƒ. аЁаОаОб‚аВаЕб‚бб‚аВбƒбŽб‰аЕаЕ аИаНб„аОб€аМаАб†аИаОаНаНаОаЕ аПаИббŒаМаО аОаПбƒаБаЛаИаКаОаВаАаНаО аНаА баАаЙб‚аЕ б€аЕаГбƒаЛбб‚аОб€аА.

аІа‘ б€аЕаКаОаМаЕаНаДбƒаЕб‚ аИбаПаОаЛбŒаЗаОаВаАб‚бŒ б‚аАаКбƒбŽ аМаЕб€бƒ аПаО аПб€аЕаКб€аАб‰аЕаНаИбŽ аВаЗб‹баКаАаНаИб, аДаАаЖаЕ аНаЕбаМаОб‚б€б аНаА аОб‚ббƒб‚бб‚аВаИаЕ аВбаЕб… аОаБбб‚аОбб‚аЕаЛбŒбб‚аВ, б аКаОб‚аОб€б‹аМаИ б„аЕаДаЕб€аАаЛбŒаНб‹аЙ аЗаАаКаОаН ТЋаžаБ аИаПаОб‚аЕаКаЕТЛ баВбаЗб‹аВаАаЕб‚ аПаОаЛаНаОаЕ аПб€аЕаКб€аАб‰аЕаНаИаЕ аОаБаЕбаПаЕб‡аЕаНаНб‹б… аИаПаОб‚аЕаКаОаЙ аОаБбаЗаАб‚аЕаЛбŒбб‚аВ.

а’ аМаАб‚аЕб€аИаАаЛаАб… аІа‘ аПаОббаНбаЕб‚бб, б‡б‚аО аОбб‚аАб‚аОаК аЗаАаДаОаЛаЖаЕаНаНаОбб‚аИ аПаОбаЛаЕ б€аЕаАаЛаИаЗаАб†аИаИ аЗаАаЛаОаЖаЕаНаНаОаЙ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ аНаА б‚аОб€аГаАб… аМаОаЖаЕб‚ аОаБб€аАаЗаОаВаАб‚бŒбб аВ б‚аОаМ баЛбƒб‡аАаЕ, аЕбаЛаИ б†аЕаНаА аКаВаАб€б‚аИб€б‹ аИаЛаИ аДаОаМаА аНаЕ аПаОаКб€б‹аВаАаЕб‚ аВбаЕаГаО аДаОаЛаГаА аПаО аКб€аЕаДаИб‚бƒ аИаЛаИ аЗаАаЙаМбƒ.

а’ аДаОаКбƒаМаЕаНб‚аЕ а‘аАаНаК а аОббаИаИ аОаБб€аАб‰аАаЕб‚ аВаНаИаМаАаНаИаЕ аНаА аВаАаЖаНаОбб‚бŒ баОаБаЛбŽаДаЕаНаИб аПб€аАаВ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аЗаАаЕаМб‰аИаКаОаВ.

аšб€аОаМаЕ б‚аОаГаО, аПаО аМаНаЕаНаИбŽ б€аЕаГбƒаЛбб‚аОб€аА, ТЋаИаНб‚аЕб€аЕбаАаМ аПаОб‚б€аЕаБаИб‚аЕаЛаЕаЙ аВ аГаОб€аАаЗаДаО аБаОаЛбŒбˆаЕаЙ бб‚аЕаПаЕаНаИ аОб‚аВаЕб‡аАаЛаО аБб‹ аПаОаЛаНаОаЕ аПб€аЕаКб€аАб‰аЕаНаИаЕ аДаОаЛаГаА аВаО аВбаЕб… баЛбƒб‡аАбб…, аКаОаГаДаА аНаА аПб€аЕаДаМаЕб‚ аИаПаОб‚аЕаКаИ аОаБб€аАб‰аЕаНаО аВаЗб‹баКаАаНаИаЕТЛ.

аŸаОаЗаДаНаЕаЕ аПаЕб€аВб‹аЙ аЗаАаМаПб€аЕаД аІа‘ а аЄ аЁаЕб€аГаЕаЙ аЈаВаЕб†аОаВ аПаОббаНаИаЛ, б‡б‚аО б‚аАаКаОаЙ аПаОаДб…аОаД аНаЕ баВаЛбаЕб‚бб аОаБбаЗаАб‚аЕаЛбŒбб‚аВаОаМ аБаАаНаКаОаВ аИ б€аЕаГбƒаЛбб‚аОб€ аНаЕ б…аОб‚аЕаЛ аБб‹, б‡б‚аОаБб‹ аБаАаНаКаИ аПб€аОб‰аАаЛаИ аДаОаЛаГ аАаВб‚аОаМаАб‚аИб‡аЕбаКаИ.

аŸаО аЕаГаО баЛаОаВаАаМ, аБаАаНаКаИ аДаОаЛаЖаНб‹ аПб€аОаВаОаДаИб‚бŒ аИаНаДаИаВаИаДбƒаАаЛбŒаНб‹аЙ аАаНаАаЛаИаЗ аЖаИаЗаНаЕаНаНаОаЙ баИб‚бƒаАб†аИаИ аЗаАаЕаМб‰аИаКаА.

аІа‘ аЛаИбˆбŒ аПб€аЕаДаЛаОаЖаИаЛ аПб€аОаАаНаАаЛаИаЗаИб€аОаВаАб‚бŒ аПб€аАаКб‚аИаКбƒ аНаЕаКаОб‚аОб€б‹б… аБаАаНаКаОаВ, аКаОб‚аОб€б‹аЕ аПаОбаЛаЕ аПаОаЛбƒб‡аЕаНаИб аЗаАаЛаОаЖаЕаНаНаОаГаО аЖаИаЛбŒб аПб€аИаНаИаМаАаЛаИ б€аЕбˆаЕаНаИаЕ аНаЕ аВаЗб‹баКаИаВаАб‚бŒ аОбб‚аАб‚аОаК аДаОаЛаГаА б аЗаАаЕаМб‰аИаКаА, аОаКаАаЗаАаВбˆаЕаГаОбб аВ аДаЕаЙбб‚аВаИб‚аЕаЛбŒаНаО баЛаОаЖаНаОаЙ баИб‚бƒаАб†аИаИ, аДаЛб аКаОб‚аОб€аОаГаО аПаОаГаАбˆаЕаНаИаЕ аДаОаЛаГаА бƒаЖаЕ аНаЕаПаОбаИаЛбŒаНаО.

аЈаВаЕб†аОаВ аНаАаПаОаМаНаИаЛ, б‡б‚аО аПаОбаЛаЕ аВбб‚бƒаПаЛаЕаНаИб аВ баИаЛбƒ аПаОаПб€аАаВаОаК аВ аЗаАаКаОаН аОаБ аИаПаОб‚аЕаКаЕ аВ 2014 аГаОаДбƒ аБаАаНаКаИ аНаЕ аДаОаЛаЖаНб‹ б‚б€аЕаБаОаВаАб‚бŒ б аДаОаЛаЖаНаИаКаА аВб‹аПаЛаАб‚б‹ аОбб‚аАб‚аКаА аДаОаЛаГаА аПаО аКб€аЕаДаИб‚бƒ, аЕбаЛаИ аБаАаНаК аПаОаЛбƒб‡аИаЛ аВб‹аПаЛаАб‚бƒ аОб‚ бб‚б€аАб…аОаВаОаЙ аКаОаМаПаАаНаИаИ аПаО аПб€аОаГб€аАаМаМаАаМ бб‚б€аАб…аОаВаАаНаИб аОб‚аВаЕб‚бб‚аВаЕаНаНаОбб‚аИ аЗаАаЕаМб‰аИаКаА аЛаИаБаО бб‚б€аАб…аОаВаАаНаИб б„аИаНаАаНбаОаВб‹б… б€аИбаКаОаВ аКб€аЕаДаИб‚аОб€аА.”ааО аБаАаНаКаИ аИаНаОаГаДаА аПб€аОаДаОаЛаЖаАбŽб‚ аВ б‚аАаКаИб… баЛбƒб‡аАбб… аВаЗб‹баКаИаВаАб‚бŒ аДаОаЛаГ, аПаОаЛбŒаЗбƒбббŒ аНаЕаЗаНаАаНаИаЕаМ аЗаАаЕаМб‰аИаКаАаМаИ бб‚аОаЙ аНаОб€аМб‹. аœб‹ б€аЕаКаОаМаЕаНаДаОаВаАаЛаИ аБаАаНаКаАаМ аИаЗбƒб‡аИб‚бŒ б‚аАаКаИаЕ баЛбƒб‡аАаИ аИ аПб€аЕаДаПб€аИаНбб‚бŒ аМаЕб€б‹ аПаО бƒбб‚б€аАаНаЕаНаИбŽ аНаАб€бƒбˆаЕаНаИаЙ, аВ б‚аОаМ б‡аИбаЛаЕ, аВаОаЗаВб€аАб‚бƒ б€аАаНаЕаЕ аПаОаЛбƒб‡аЕаНаНб‹б… аПаЛаАб‚аЕаЖаЕаЙТЛ, – аКаОаНбб‚аАб‚аИб€аОаВаАаЛ аОаН. аЈаВаЕб†аОаВ б‚аАаКаЖаЕ аПаОаДб‡аЕб€аКаНбƒаЛ, б‡б‚аО бб‚аА аНаОб€аМаА аНаЕ аДаЕаЙбб‚аВбƒаЕб‚, аЕбаЛаИ б€аИбаКаИ аЗаАаЕаМб‰аИаКаА аИаЛаИ аКб€аЕаДаИб‚аОб€аА аНаЕ аБб‹аЛаИ аЗаАбб‚б€аАб…аОаВаАаНб‹. ТЋаЂаОаГаДаА бƒ аГб€аАаЖаДаАаНаИаНаА аПаО аОаБб‰аЕаМбƒ аПб€аАаВаИаЛбƒ аОбб‚аАаЕб‚бб аОаБбаЗаАаНаНаОбб‚бŒ аВб‹аПаЛаАб‡аИаВаАб‚бŒ аОбб‚аАб‚аОаК аДаОаЛаГаАТЛ, – аЗаАаКаЛбŽб‡аИаЛ аОаН.

а˜аНб„аОб€аМаАб†аИаОаНаНаОаЕ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаО а аОббаИаИ аЂааЁаЁ

Источник: https://www.finanz.ru/novosti/aktsii/cb-predlozhil-bankam-ne-vzimat-dolg-s-grazhdan-poteryavshikh-zhile-iz-za-nevyplat-po-ipoteke-1028292394