Переуступка прав требования долга физическому лицу

Договор цессии в ЖКХ, что нужно учесть при передаче права требования

В переводе с латинского языка слово «цессия» означает уступку или передачу другому лицу права или требования, принадлежащего кредитору. По договору цессии сторонами являются цедент и цессионарий, а должник – ещё один фигурант в данных отношениях.

Отходя от нормативно-правовой лексики, в «простонародье» договор цессии зачастую называют заменой кредитора.

Замена кредитора должна быть совершена в той же форме, что и договор, по которому кредитор получил право требования. Если этот договор был заключен в нотариальной форме, то и уступка права требования должна быть зарегистрирована нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы повлечет признание договора цессии недействительным (ничтожным).

В сфере жилищно-коммунального хозяйства уступкой права требования зачастую пользуются управляющие организации (далее-УО), ТСЖ (ТСН), которые по различным причинам не справляясь с дебиторской задолженностью, прибегают к помощи цессионария.

Однако, как всегда, в сфере ЖКХ есть свои особенности, которые касаются и передачи задолженности по договору цессии. Вот их то и рассмотрим.

1.      Нужно ли согласие должника на передачу его долга по договору цессии?

По общему правилу согласие должников по оплате жилищно-коммунальных услуг на переход права не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ):

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Однако исключение является случай, когда стороны предусмотрели возможность перехода в договоре управления между УО и собственниками помещений МКД. Как правило, УО не включают согласие должника на переход права в условия договора, заключаемого с собственниками, тем самым не ограничивая себя в реализации права на уступку задолженности третьим лицам.

После заключения договора цессии цессионарий направляет каждому должнику-потребителю уведомление о состоявшейся уступке. Невыполнение новым кредитором обязанности по уведомлению должника может повлечь погашение должником задолженности перед первоначальным кредитором (УО), после чего обязательства должника считаются прекратившимися (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Долги, погашенные должниками (собственниками и нанимателями помещений в многоквартирных домах) после заключения договора цессии УО, ТСЖ (ТСН) обязаны передать новому кредитору в полном объеме денежных средств, иначе будут считаться неосновательно полученными (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49).

Как кредитор, уступивший требование другому лицу, УО, ТСЖ (ТСН) обязаны передать ему документы, удостоверяющие право (требование) и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права. Это предусмотрено п. 3 ст. 385 ГК РФ. К документам, удостоверяющим право (требования) кредитора, относятся следующие:

• протокол общего собрания в МКД о выборе способа управления МКД, о выборе УО;
• договор управления МКД (для УО);
• информация из ГИС ЖКХ (реестра МКД субъекта РФ) о наличии МКД в управлении УО.

Документами, подтверждающими размер задолженности и факт оказания жилищно-коммунальных услуг, являются:

• расчет задолженности;
• протокол общего собрания в МКД, на котором утвержден размер платы за содержание жилого помещения;
• НПА, которыми утверждены тарифы на коммунальные услуги;
• сводная ведомость по начислению платы за ЖКУ;
• акты о выполнении работ, оказании услуг, подписанные председателем совета МКД;
• акт сверки расчетов;
• иные документы.

2.      Нужно ли согласие должника на передачу вместе с долгом его персональных данных?

Долгое время законодательство РФ упорядочивало отношения, связанные с обработкой персональных данных, которые регулируются Федеральным законом от 27.07.2006 года № 152‑ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон).

Множество судебных споров были основаны на искав должников, считающих передачу их личных данных при подписании договора цессии новому кредитору нарушением Закона.

Однако согласно судебной практике последних лет передача персональных данных при заключении договора цессии не будет нарушением действующего законодательства РФ по следующим основаниям:

а) «….Согласно пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положение указанной правовой нормы содержит общее дозволение в части уступки (цессии) и указывает на возможность указания иного только законом. Применительно к правоотношениям, связанным с обязанностями собственника (нанимателя) жилого помещения по оплате жилищно-коммунальных услуг не имеется установленных законами запретов перехода прав кредитора к другому лицу.

Поскольку предметом договора уступки права (требования) № от является право требования задолженности по коммунальным платежам с истцов, личность кредитора не имеет существенного значения для должников. Данная уступка не противоречит положениям статей 383, 388 – 390 Гражданского кодекса РФ. Права должников данной уступкой права не нарушены.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных » обработка персональных данных допускается, если она необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных , в том числе в случае реализации оператором своего права на уступку прав (требований) по такому договору , а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем;

Право ООО «УК «Жилфонд» обрабатывать и передавать персональные данные собственников МКД был предоставлен ему в п.9 решений общего собрания собственников МКД от, а также предусмотрено в ст.6 ФЗ «О персональных данных ».

Данные о лице (лицах), необходимые для получения с него (них) оплаты за жилищно-коммунальные услуги, не являются конфиденциальными сведениями о его (их) частной жизни.

Оснований для признания договора уступки права (требования) № от в части передачи права требования задолженности за жилищно-коммунальные услуги с истцов недействительным не имеется» (Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 21 ноября 2016 года по делу № 2-7319/2016).

б) «…Стороны при заключении договора действовали в соответствии со своими намерениями, изложенными в договоре, с целью создать определенные юридические последствия, предусмотренные законом для данной категории сделок.

Состоявшаяся уступка права требования по договору никак не отражается на правовом положении истца, в связи с чем, фактически предъявление иска о признании договора недействительным не связано с защитой нарушенных прав и законных интересов истца.

Ссылка истца на нарушение ответчиком ст.ст. 23,24 Конституции РФ, ФЗ РФ «Об обработке персональных данных » в части передачи ответчику персональных данных истца также не является основаниям для признания договора уступки прав требования недействительным, поскольку основана на неверном понимании норм действующего законодательства.

Право требования задолженности по коммунальным платежам не относится к обстоятельствам, неразрывно связанным с личностью истца, поэтому сведения о должнике являются неотъемлемой частью договора на оказание жилищно-коммунальных услуг, права по которому к перешли к ООО «Меридиан +1» в полном объеме в силу требований закона. Право взыскателя по договору на обработку персональных данных прямо предусмотрена п. 7 ч. 1 ст. 6 ФЗ «О персональных данных».

Доводы истца о нарушении её конституционных прав на охрану частной жизни суд находит необоснованными, поскольку данные о лице, необходимые для получения с него оплаты за оказанные услуги, в данном случае не являются конфиденциальными сведениями о его личной жизни.

В данном случае сведения о должнике являются необходимой составной частью для надлежащего исполнением им своих обязательств, поэтому передача информации о должнике не может рассматриваться как распространение личных данных о конкретном лице» (Решение Уссурийского районного суда Приморского края от 22 июня 2017 года № 2-2026/2017).

3.      Можно ли передать по договору цессии задолженность за капитальный ремонт?

Про капитальный ремонт в России не говорил только ленивый. Многогранная судебная практика рассматривала взаимосвязь понятия «капитального ремонта» с различными нормами права.

Не обошёл стороной и спор, касающийся договора уступки права требования о взыскании задолженности, составляющей плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов (решение Арбитражного суда Волго-Вятского района А43-12824/2017 от 05 апреля 2018 года).

Истцом по данному делу являлся Шестеров С.С.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/dogovor-tsessii-v-zhkkh-chto-nuzhno-uchest-pri-peredache-prava-trebovaniya/

Продажа долга по цессии новому кредиитору – юридическая помощь

Наименование услуги	Стоимость*
Составление договора цессии	от 3000 — 4000 рублей
Проверка договора цессии	от 3000 — 5000 рублей

*Работа юриста с договором цессии возможна только после ознакомления с первичным договором, так как он может содержать условия, препятствующие перепродаже долговых обязательств

Возможности изменения сторон в случае долговых обязательств 

В этом случае обязательно требуется согласие кредитора

1. Замена кредитора осуществляется через уступку права требования (купля-продажа долга по цессии)

Одобрение и согласие должника не требуется.

Оба вида правоотношений регулируются Гражданским кодексом и довольно сложны, поэтому выгодные для вас договоры могут быть составлены только хорошим юристом, знакомым с нюансами законодательства и судебной практикой.

Получение денежных средств по взысканию через смену кредитора

Решить вопрос взыскания денежных средств без самого взыскания поможет продажа или уступка долга. Часто это намного проще, чем сопровождать процедуру банкротстваили контролировать судебных приставов.

Переуступить обязательства можно и физическому и юридическому лицу. Поэтому долг при желании  можно продать и самому должнику.

Также существуют организации, специализирующиеся на профессиональных взысканиях и имеющие штат коллекторов.

Они получают от дебиторов деньги быстрее и эффективнее, а если это невозможно, то будут самостоятельно заниматься признанием должника банкротом и реализацией его имущества.

Ответственность первоначального кредитора

Изначальный кредитор не отвечает перед новым за процесс взыскания и выплату долга, но несет определенную ответственность относительно передаваемых обязательств.

1. Переуступать можно только те обязательства, по которым имеется право взыскания и требование действительно
2. Обязательство должно существовать во время совершения сделки или в договоре должно быть указано его возникновение в будущем
3. У кредитора есть полномочия для процедуры передачи прав по взысканию долговых обязательств
4. Права еще не были переданы другому лицу
5. Кредитор своей деятельностью привел к возникновению возражения должника против выплаты долга

Продажа долга по цессии

Сначала разберемся с определениями

Договор цессии – договор о замене кредитора через продажу требований о взыскании.

Цедент – первоначальный кредитор.

Цессионарий – новый кредитор.

Цессионар – должник, чью задолженность продают.

Одним из юридических нюансов является различие дарения и соглашения о продаже долга по цессии – это разные типы сделок, которые оформляются по разному. По договору цессии можно продать и весь долг с процентами его его часть.

Денежные суммы, выплачиваемые за продажу долга должны быть заранее оценены исходя из вероятности истребования долга. Неправдоподобные цифры в договоре обязательно вызовут вопросы у налоговых органов, поэтому рекомендуем заранее подготовить аргументацию своей позиции по указанной сумме.

Для обоснования перевода долга и суммы сделки до подписания соглашения можно составить служебную записку с указанием цены нового договора, возникших со взысканием проблемах, понесенных финансовых тратах и причинах продажи долговых обязательств.

Какие особенности есть у оформления договора цессии

1. Согласие должника получать не требуется, но о смене кредитора его обязательно нужно будет проинформировать
2. Новый кредитор покупает не только основной долг, но и проценты к просроченной сумме
3. Продавать можно не все виды задолженностей

Российским законодательством запрещено заменять получателя долга в тех случаях, когда на выплаты влияет личность должника. Кроме алиментных обязательств к таким случаям относятся:

• выплаты после причинения морального вреда
• выплаты после нанесения физического ущерба

1. Оформление и условия купли-продажи долга напрямую зависят от таковых у первоначального договора. К примеру, если первоначальный договортребовал нотариального заверения, то новый договор также его потребует.
2. Возможность замены кредитора может быть запрещена условиями первоначального договора и в этом случае сделка по уступке долга окажется недействительной, кредитор будет нести гражданскую ответственность за нарушение соглашения.
3. В соглашении обязательно должна быть указана сумма оплаты за уступку требования. Изначальный кредитор не может передать требования по договору бесплатно, если это не дарение.

договора цессии

Так как отдельного документа, определяющего нормы составления договора цессии нет, учитываются требования 24 Главы Гражданского кодекса.

1. Форма нового соглашения должна быть письменной и соответствовать имеющемуся договору
2. Если первоначальный договор требовал заверения у нотариуса или государственной регистрации, новый договор также подлежит этим требованиям
3. Должны быть подробно описаны основания возникновения требования о взыскании, включая все реквизиты договоров и номера решений судов.
4. В перечне обязанностей сторон рекомендуется указать, кто будет извещать ответчика. Обычно в этом в первую очередь заинтересован новый кредитор, цессионарий. Также помните, что первоначальный кредитор не отвечает за действия должника и возможность последующего взыскания.
5. Денежная сумма, включающая проценты, штрафы и неустойки, которую подлежит взыскать.
6. Цена сделки и порядок оплаты по договору.
7. Реквизиты сторон.

К договору цессии должны быть приложены документы, подтверждающие наличие обязательств: соглашения, судебное решение, имеющиеся акты приемки-передачи, счета, накладные ит.д.

Продажа долговых обязательств физическому лицу

Заключить договор о переуступке прав требования можно с юридическим лицом, например, с коллекторским агентством, и с физическим лицом, выставив её на торги. При этом в реквизитах сторон будут указаны паспортные данные, все остальные части соглашения будут соответствовать договору с юридическим лицом.

Оформление передачи долга через суд

Когда должник игнорирует свои обязательства, права можно передать не только по договору, но и подкрепить свою позицию судебным решением.

1. Находим компанию, которая готова купить ваш долг по исполнительному листу.
2. Оформляем и подписываем договор цессии.
3. Обязательно извещаем должника о смене кредитора.
4. В Арбитражный суд направляем иско замене стороны по имеющемуся делу, приложив подписанный договор цессии о смене кредитора и документы, подтверждающие извещение должника.
5. Полученные новые решение суда и основанный на нем исполнительный лист подаем в службу судебных приставов.

Уведомление должника о смене кредитора

Если должника не уведомляют о замене кредитора, он может продолжить выплаты старому кредитору и тем самым уменьшить размер требований.  Также он будет вправе подать в суд, требуя признать договор цессии ничтожным и попытаться его оспорить.

Пункт об обязательном уведомлении должника, цессионара, желательно включить в договор о переуступке прав. Само информирование можно организовать направлением заказного письма с уведомлением о вручении. Основанием для уступки права будет копия договора и подтверждения платежа нового кредитора.

Форма составления уведомления законом не регламентируется, но должна содержать следующие данные:

• какая организация или физическое лиц является новым кредитором
• какое право требования взыскания передается
• подписи кредитора/ов
• основание для переуступки прав требования

Источник: https://9610717.ru/uslugi/vzyskanie-debitorskoj-zadolzhennosti/prodazha-dolga-po-cessii/

Переуступка долга: что это такое?

Переуступка долга (в юридической документации — переуступка права требования) — соглашение о передаче от одного кредитора к другому права истребовать долг с должника (цессия). Также под этим понятием понимают перевод долга с одного физического/юридического лица на другое, которое обязуется выплачивать задолженность.

Первый вариант (цессия) — это переуступка прав долга между юридическими лицами (банками, кредитными компаниями, ломбардами). Один кредитор «уступает» другому право стребовать долг со своего заемщика.

Клиента о смене кредитора предупреждают письменно, сообщая обновленные реквизиты для выплат. Либо заключается трехсторонний договор, в котором плательщик дает согласие на переуступку и гарантирует выплаты.

Заемщик не может препятствовать цессии.

Второй вариант — это чаще всего переуступка долга физического лица физическому лицу (хотя между физическим и юридическим лицами договор также может заключаться). Если заемщик не в состоянии погасить долг, он имеет право, с согласия кредитора, заключить договор о погашении задолженности третьей стороной.

Переуступка долга другому лицу производится согласно статье 391, п. 1 ГК РФ. Сделка оформляется письменно и заверяется нотариусом.

Сделка оформляется письменно

Преимущества и недостатки переуступки права требования

Переуступка долга другому лицу выгодна обеим участникам сделки.

Выгоды заемщика, переводящего долг на третье лицо:

• компенсация затрат;
• избавление от долговых обязательств, штрафов, конфликта с кредитором;
• возможность избежать попадания в черный список кредитных организаций и банков;
• отсутствие негативных записей в кредитной истории.

Недостаток для заемщика: он лишается части взносов.

Выгоды лица, на которое переводят долг:

• более привлекательная стоимость имущества, взятого в кредит (квартиры, машины и прочего);
• отсутствие первоначального взноса;
• нет необходимости в оценке залогового имущества.

Недостатком для лица, собирающегося выплачивать долг, является необходимость собрать внушительный пакет документов и подтвердить свою платежеспособность. Как правило, это требует немало времени. Но все же переуступка долга достаточно популярна, когда речь идет об ипотеке или автокредите.

Преимущества переуступки долга — компенсация затрат

Переуступка долга банку от другого банка (цессия) также выгодна обеим сторонам.

Выгоды юридического лица, которое переуступает долг клиента, заключаются в оперативном погашении задолженности и избавлении от необходимости взыскания средств с заемщика. Минусом при этом является то, что долг погашается частично, то есть кредитор получает меньше средств, чем первоначально планировал.

Главным плюсом для нового кредитора является возможность в полном объеме взыскать долг либо получить залоговое имущество по выгодной цене. Минусом является то, что вместе с долгом приобретаются и все риски по его взысканию.

В каких случаях переуступка долга будет предпочтительней?

Переуступка долга выгодна в нескольких случаях:

Переуступка долга по кредиту выгодна только тогда, когда стоимость залогового имущества (квартиры, машины) существенно ниже рыночной, на 15-30 %.

Но при переуступке важно точно рассчитать, какие деньги нужны, чтобы «войти в кредит», и сравнить ставки с теми, что предлагаются при оформлении новых кредитов. Это позволяет приобрести имущество со значительной скидкой, продолжая выплачивать долг за первого заемщика.

Если выгода меньше 15-30 %, или «старые» ставки существенно хуже новых, проще самостоятельно оформить кредит и выплачивать его с нуля.

Для кредитора выгодна смена заемщика, если новый плательщик имеет средства в нужном объеме.

• Переуступка права требования между юридическими лицами

Выгода для кредитора существует, когда часть долга уже выплачена и компании срочно нужны «живые» деньги должника. По договору переуступки выплачивается необходимая, хотя и уменьшенная, сумма. Лицо, которое выкупает долг, получает выгоду за счет того, что платит меньше.

Выводы

Суть процедуры перевода долга: заемщик избавляется от долговых обязательств и штрафов, теряя при этом некоторые деньги. А новый плательщик экономит, приобретая машину или квартиру по цене, ниже рыночной, подобно покупке авто со скидкой на аукционе в автоломбарде.

Переуступка между юридическими лицами имеет больше нюансов, но по сути уступающая сторона получает быструю компенсацию, а выкупающая — большую комиссию либо залоговое имущество.

Источник: https://lombard-capital.ru/blogs/pereustupka-dolga-chto-eto-takoe/

Возникает ли налогооблагаемый доход у физлица — стороны договора уступки права денежного требования | Бухгалтер.UA | БУХГАЛТЕР.UA

Договор уступки права денежного требования прежде всего является эффективным инструментом для субъектов хозяйствования, желающих разобраться с “зависшей” задолженностью (или не допустить ее появления).

Однако нередко на практике стороной (а то и обеими сторонами) подобного договора выступают физические лица.

Поэтому выясним, в каком случае уступка права требования влечет за собой возникновение налогооблагаемого дохода у физического лица и какие последствия его возникновения

В первую очередь напомним: в материале “Уступка права требования: правовые аспекты”газеты № 177/2018 отмечалось, что среди ученых бытует мнение, согласно которому договоры уступки права требования не являются самостоятельными договорами, и к ним, в зависимости от сложившихся между сторонами фактических отношений, могут применяться как нормы договора купли-продажи, так и мены. К тому же не исключаем ситуацию, когда договором уступки права требования также могут быть опосредованные отношения дарения.

Учитывая то что аналогичной точки зрения в большинстве своем придерживаются и суды, именно через призму вышеуказанного подхода рассмотрим НДФЛ-последствия (и, соответственно, последствия в части обложения военным сбором) для физических лиц.

Уступка права требования и купля-продажа

Несмотря на то что ГКУ (п. 1 ч. 1 ст. 512) рассматривает уступку права требования прежде всего как один из способов замены кредитора в обязательстве, оформляемом отдельным правочином (ст. 513 ГКУ), однако для проведения аналогии между уступкой права требования и куплей-продажей существуют веские основания.

Так, право требования по своей правовой сути является имущественным правом. А в ч. 2 ст. 656 ГКУ четко прописано: предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права.

Более того, законодатель пошел далее, и в ч. 3 ст. 656 ГКУ уточнил, что предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не носит личный характер.

Таким образом, если по фактическим обстоятельствам одна сторона уступает другой право требования за деньги, последствия в части возникновения налогооблагаемого доходы у физлица будут такие же, как и при заключении договора купли-продажи.

С физлицом, продающим (уступающим) право требования, вопросов нет: у него возникает налогооблагаемый доход в сумме вознаграждения, полученного от покупателя, права требования на основании пп. 164.2.2 НКУ.

Вместе с тем если физическое лицо является покупателем права требования, не все так однозначно.

В случае если право требования приобретается за сумму, равную (или превышающую) сумму долга, разумеется, ни о каком доходе у физлица-покупателя речь не идет.

Однако на практике зачастую право требования уступается по цене “ниже номинала”: т.е. покупатель, получающий право требования, уплачивает продавцу (первоначальному кредитору) меньшую сумму, нежели может получить при успешной реализации приобретенного права требования.

Предполагаем, что в последнем случае налоговики будут настаивать на признании дохода в сумме разницы между стоимостью права требования и уплаченной за него денежной компенсацией. Скорее всего, такая разница будет трактоваться контролерами как дополнительное благо в виде индивидуальной скидки обычной цены (стоимости) товаров (работ, услуг) (пп. “е” пп. 164.2.17 НКУ).

Уступка права требования и мена

Договор мены является разновидностью договора купли-продажи. К тому же в ст. 716 ГКУчетко указано, что к договору мены применяются, в частности, общие положения о купле-продаже.

Следовательно, вне всяких сомнений, что право требования может быть не только предметом купли-продажи, но и одним из предметов бартера.

На практике между уступкой права требования и миной чаще всего проводят параллель в ситуации, когда одна сторона отгрузила товары (предоставила услуги, выполнила работы), а другая, не имея возможности своевременно и в полной мере за них рассчитаться деньгами, в качестве платы за полученные блага уступает право требования.

Нередко размеры стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, предоставленных услуг) и права требования не являются тождественными. На такой случай в ч. 3 ст.

715 ГКУуказано: договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.

В случае если стороны урегулируют разногласия в суммах таким способом – налогооблагаемый доход ни у одной из сторон не возникнет.

А вот в случае, если разница в стоимости полученных каждой из сторон благ все же останется, у той стороны, которая в результате проведенного бартера осталась “в плюсе”, возникнет налогооблагаемый доход в размере соответствующей разницы в стоимостях – на основании все того же пп. “е” пп. 164.2.17 НКУ.

Уступка права требования и дарение

В пп. 14.1.255 НКУ указано, что уступка права требования – это операция по переуступке кредитором прав требования долга третьего лица новому кредитору с предыдущей или последующей компенсацией стоимости данного долга кредитору либо без такой компенсации.

Из приведенного определения следует, что право требования может быть уступлено другому лицу, в т.ч. и бесплатно, то есть подарено.

Да и в ч. 2 ст. 718 ГКУ прописано: подарком могут быть имущественные права, которыми даритель владеет или которые могут возникнуть у него в будущем.

С налоговыми последствиями при уступке права требования без получения компенсации все просто: у дарителя (того, кто уступает право требования) никакого налогооблагаемого дохода не возникает, а у одаренного (того, кто бесплатно получил право требования), возникнет доход в размере стоимости полученного права требования, подлежащий обложению НДФЛ и военным сбором (дополнительное благо в виде бесплатно полученных товаров – пп. “е” пп. 164.2.17 НКУ)…

Продолжение материала “Возникает ли налогооблагаемый доход у физлица – стороны договора уступки права денежного требования” газеты “Интерактивная бухгалтерия” читайте по ссылке .Для получения доступа к вышеупомянутому и прочим материалам сервиса “Интерактивная бухгалтерия” – воспользуйтесь ТЕСТОВЫМ 3-дневным доступом к сервису.

Связаться с редактором

Источник: https://buh.ligazakon.net/analitycs/179829_voznikaet-li-nalogooblagaemyy-dokhod-u-fizlitsa—storony-dogovora-ustupki-prava-denezhnogo-trebovaniya

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика / Sibdom.ru

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски.

Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1602/