Предварительное соглашение тоже заключается в письменной форме. По закону, достаточно обычной письменной формы. Но по желанию сторон, его можно заверить нотариально. При этом, госрегистрации это соглашение не подлежит, поскольку является, по сути, волеизъявлением о намерениях, от которых каждая из сторон может в последующем отказаться.
Однако, несмотря на некоторую формальность заключаемого соглашения, оно должно содержать все существенные условия будущего договора. Среди которых: цена недвижимости и, конечно же, сам предмет соглашения. При отсутствии в таком соглашении условий, определяющих предмет договора, стоимость продаваемого (приобретаемого) имущества, а также списка лиц, обладающих правами проживания в указанном жилье (в том числе после заключения сделки купли-продажи), если таковые действительно имеются — соглашение не считается заключенным.
Теперь более подробно об условиях соглашения. Предмет предварительного договора (соглашения о купле-продаже жилья) — конкретная квартира, иная недвижимость, относительно которых стороны однозначно договорились об их купле-продаже в будущем и именно на условиях упомянутого предварительного соглашения.
При этом, точно отображаются технические параметры жилья, его основные характеристики, идентифицирующие его из общей массы недвижимого имущества. К таковым относятся: адрес, площадь (жилая, общая), кадастровый номер, этаж размещения, количество комнат и их площадь, общая этажность многоквартирного дома.
Следующее существенное условие — цена договора. Здесь должна быть указана рыночная рублевая или договорная стоимость жилья в числовом и буквенном выражении.
Стороны договора также необходимо упомянуть в предварительном соглашении с фиксацией их личных данных, включая паспортных. Если человек представляет интересы доверителя, то указывается также информация о выданной доверенности. Помимо официальных мест прописки, рекомендуется фиксировать фактическое место проживания каждой из сторон. В будущем это поможет отыскать контрагента, если он не проживает по месту регистрации. Не помешает указание и иных контактных данных сторон: телефонов, адресов электронной почты.
В предварительном соглашении следует также указать документацию, подтверждающую собственнические права продавца жилья. Это может быть предыдущее соглашение о купле-продаже, сделка дарения, приватизационный акт, свидетельство о праве наследования. В предварительном договоре фиксируются их присвоенные номера, серии, даты выдачи. Не мешает проверить наличие такого документа как свидетельство о государственной регистрации права собственности на имущество (с фиксацией серийных, порядковых номеров, даты и наименования регистрирующего органа).
Особо тщательно следует сверять указанные в правоустанавливающих сведения о жилье с фиксируемыми в договоре данными. Они должны быть абсолютно идентичными. Иначе последующее заключение сделки купли-продажи может быть проблематичным. Не упускайте из виду и возможности мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов.
Также в предварительном соглашении продавец должен указать, что в будущем передаст в собственность покупателя жилье, свободное от прав третьих лиц, не находящееся в залоге, под арестом и не имеющее иных обременений, ограничений в распоряжении.
В предварительном соглашении в обязательном порядке перечисляются лица, обладающие правом проживания в продаваемом жилье, вне зависимости от смены собственника жилья. К таковым относятся, в частности, бывшие члены семьи собственника, которые проживали в продаваемом жилье в момент его приватизации, но отказались лично участвовать в приватизационном процессе. Право пользования жильем указанных лиц имеет бессрочный характер.
Проживающие на момент подписания предварительного соглашения в продаваемой квартире лица, помимо собственника жилья, также указываются в таком договоре (их паспортные данные) с фиксацией их времени выписки из жилья в будущем. То есть к периоду передачи жилья в собственность покупателя.
Во избежание возможных проблем, в том числе такого неприятного момента, как оспаривание сделки купли-продажи квартиры, желательно получить от указанных лиц нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества. А в сам предварительный договор включить упоминание об их согласии на сделку со ссылкой на их письменное соглашение. Это поможет избежать многих проблем и лишних мероприятий, включая последующий судебный процесс, инициирующий их выселение.
Особый случай продажи жилья — проживание в продаваемой квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц, находящихся под опекой, попечительством. В такой ситуации разрешение на отчуждение жилья должны дать органы попечительства, опеки. Присутствие такого разрешительного акта отображается в предварительном соглашении.
Не менее важно прописать права и обязанности сторон по договору купли-продажи с указанием конкретных сроков исполнения обязанностей продавцом по передаче жилья покупателю (свободным от прав третьих лиц). Расписать нужно и подробную процедуру передачи жилья, а также штрафные санкции за возникшую по вине исполнителя просрочку.
Также в предварительном соглашении фиксируется, на какую сторону договора возлагаются оформительные, сопутствующие расходы. Например, по оплате нотариальных услуг, госрегистрации перехода собственнических прав и т. д. При желании издержки можно разделить поровну.
И, конечно же, в предварительном соглашении упоминается, при необходимости, срок предстоящего основного договора. Но это не обязанность, а право сторон.
Если же стороны все-таки решили зафиксировать конкретную дату или временные рамки заключения последующего соглашения, то они вносятся в предварительный договор. При этом, законом не определены какие-то ограничения относительно периода будущего договора. Сделка купли-продажи может быть произведена по истечение месяца или нескольких лет с момента заключения предварительного соглашения. Все зависит лишь от договоренности сторон.
А вот если такой срок не указывается вообще, то надлежит совершить сделку в пределах одного года с периода заключения предварительного соглашения. Однако, если по каким-то причинам стороны этого не сделали в упомянутый срок, предварительный договор аннулируется с последующим освобождением сторон от обязанностей, связанных с этим договором.
