Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
10227
За месяц:
1841
За 24 часа:
37

Новая схема мошенничества с недвижимостью

Российская гражданско-правовая сфера настолько сложна и запутана, что даже профессиональным юристам приходится, порой, ломать голову над трудными спорными ситуациями. А недобросовестные субъекты экономических отношений только постоянно подливают масло и в без того бушующий огонь. Итак, сегодня мы рассматриваем схемы мошенничества с недвижимостью. Что нового произошло в этой области приложения усилий аферистов всех родов и мастей?

новая схема мошенничества с недвижимостьюКто-то скажет, что рассматривать все это бессмысленно и бесполезно. И тут же ошибется, потому что предупрежденный человек — уже достаточно вооруженная личность против происков прохиндеев. К тому же, изучение мошеннических схем позволяет обнаружить лазейки (пробелы) в законодательстве, которыми и пользуются нечистые на руку люди, и вовремя пломбировать эти правовые дыры свежайшими редакциями нормативных актов. Это позволяет минимизировать вариации мошенничества с недвижимостью.

Стоит сразу отметить, что рассматриваться в качестве примера будет не какая-то абстрактная (возможная) мошенническая схема действий в отношении недвижимого имущества, а реальный жизненный случай. Но, в целях соблюдения интересов следствия и потерпевших, настоящие данные будут заменены на вымышленные.

Скажем только, что в Пермском крае компетентными органами проводится проверка по заявлениям о совершенных преступлениях, в порядке, предусмотренном статьями 144-145 УПК РФ. Основанием для проверки послужило сообщение о фактах мошенничества при получении денег на приобретение недвижимости в кредитных организациях.

Началась эта некрасивая история с заключения кредитных соглашений для приобретения недвижимого имущества между физлицами и кредитными учреждениями. Обеспечительной мерой по договору стала ипотека, то есть залог приобретаемой недвижимости, а именно жилого строения и прилегающего к нему земельного участка.

Через пару месяцев заемщики перестали выполнять свои обязательства по выплате очередных взносов в рамках действующего кредитного соглашения. В связи с этим, кредитные учреждения начали предпринимать меры к принудительному взысканию задолженности, в том числе посредством такой процедуры, как обращение взыскания на заложенное имущество.

Однако в ходе проводимых проверок было установлено, что заложенное имущество в действительности не соответствует документально представленным фактам. Иными словами, в залог были переданы только земельные участки. В то время как дорогостоящие строения на данных земельных наделах вообще отсутствовали. Так был выявлен факт мошенничества при оформлении ипотечного кредитования.

Подобная схема купли-продажи несуществующего объекта недвижимости достаточно сложна и требует от преступных элементов хорошей организационной работы и юридической осведомленности.

Кроме того, указанный выше алгоритм преступных действий может быть применен не только к займам (кредитам), но и к купле-продаже с участием ничего не подозревающего добросовестного приобретателя имущества.

Для большей доступности информации разобьем общую преступную схему на несколько ее ключевых этапов с соответствующими рекомендациями по каждому из них.

Итак, первый этап — подготовительный. Организатор преступления (единолично или уже будучи в сговоре с иными лицами) нашел возможность приобретения земельных участков, на которых отсутствовали какие-либо строения. Скорее всего, собственниками таких участков были маргинальные личности (страдающие алкогольной или наркотической зависимостью), поэтому договориться с ними о возможности использования их земельных участков не составило труда.

Это же лицо (организатор) вступил в преступный сговор с сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Какова именно была степень участия сотрудников этой организации в совершенном преступлении, еще только предстоит выяснить следствию.

Фактически же была составлена техническая документация (включая кадастровые паспорта) на несуществующие объекты недвижимости с мокрыми печатями БТИ и подписями действующих сотрудников подразделения, включая руководство. Нельзя также исключать вероятность того, что и печати, и подписи в итоге окажутся поддельными или похищенными (последнее, конечно, относится только к печати).

Далее, преступниками были получены свидетельства, подтверждающие их права собственности на земельные участки, полученные ими на основании совершенных сделок купли-продажи. Кроме того, у них была вся необходимая, хоть и поддельная, техническая документация на строения, возведенные на этих участках. Обладая таким пакетом документов, преступники в установленном законодательством порядке обратились в юстицию за регистрацией их прав собственности на вымышленные жилые строения. Рассмотрев имеющуюся документацию, регистрирующий орган не усмотрел каких-либо нарушений законодательных норм. И в итоге преступники получили на руки свидетельство о праве собственности на указанные жилые объекты.

Также на предварительном этапе руководителем преступной организации были подготовлены документы, свидетельствующие о проведенной оценке земельных участков и расположенных на них строений. Следствию также предстоит установить, были ли эти документы поддельными или же в преступную схему были также вовлечены и сотрудники оценочного учреждения.

Еще один шаг — получение в администрациях сельских поселений справок о том, что в находящихся в их собственности вымышленных жилых объектах никто не зарегистрирован. Каким образом преступникам удалось ввести в заблуждение сотрудников сельской администрации, у которых имеются сведения обо всех жилых строениях, находящихся в их территориальной подведомственности, - тоже остается загадкой.

Итогом подготовительной работы стало появление у преступников всей необходимой документации (на несуществующие жилые строения и на реальные земельные участки), достаточной для получения кредитов.

Этап второй — обращение в кредитные учреждения. Следующим пунктом преступного замысла было получение кредита под залог частично вымышленного имущества.

В итоге, чтобы получить целевой кредит на покупку вымышленных объектов недвижимости, были предоставлены документы, подготовленные для совершения такой сделки. Кроме того, в подтверждение документальных доводов были предоставлены фотографические снимки жилых участков и расположенных на них домов, принадлежащих третьим лицам. Скорее всего, вообще ничего не подозревающих о косвенном участии их собственности в преступных махинациях.

Более того, именно эти объекты недвижимости были использованы для личного осмотра сотрудниками кредитного учреждения предмета залога. Этому поспособствовало отсутствие в выбранных ими сельских поселений четкой градации (нумерации) новых земельных участков. Именно поэтому преступники легко выдали чужие дома за свои.

Кроме того, проводимые запросы в ЕГРП, естественно, дали положительные результаты, так как права собственности в официальном порядке были зарегистрированы.

В итоге проводимые кредитными учреждениями проверки не выявили признаков мошенничества и они одобрили выдачу целевого займа.

Тогда организатор преступного мероприятия оформил фиктивные сделки купли-продажи несуществующих объектов недвижимости с целью подтверждения использования кредитованных средств и регистрации ипотечного соглашения. В ходе проведения нехитрых манипуляций были зарегистрированы новые права собственности и возникшее ипотечное обязательство.

После осуществления необходимых мероприятий денежные средства, полученные под залог приобретаемого имущества, были временно переданы мнимым собственникам этого имущества. А потом поступили в полное распоряжение организатора всего преступного сообщества.

Через некоторое время заемщик перестал исполнять свои договорные обязательства. Что побудило кредитное учреждение обратиться в оценочную организацию с целью получения дальнейшей возможности выгодной реализации заложенного имущества. Однако в ходе этих мероприятий выяснилось, что в реальном залоге находятся только земельные участки, тогда как дорогостоящих жилых объектов там вообще нет. Что исключает возможность удовлетворения финансовых требований кредиторов за счет заложенного имущества в полном объеме.

Получается, что организатор преступления и лица, прямо или косвенно ему содействовавшие, заранее имея умысел на хищение денежных средств у кредитных учреждений, предоставили с целью получения займа подложные документы на никогда не существовавшие объекты недвижимости. Этими действиями преступники причинили кредитным учреждениям материальный ущерб, исчисляемый несколькими миллионами рублей.

Этап третий — возмездие, то есть привлечение к уголовной ответственности.

Правовая кара рано или поздно этих преступников все равно настигнет. Но на данном этапе проводится только сбор необходимых доказательств, свидетельствующих о наличии в деянии организатора преступления (иных лиц) признаков состава преступления против собственности, достаточных для привлечения их к юридической (уголовной) ответственности. Ввиду того, что потерпевшей стороной в данном случае выступает юрлицо, то материальный ущерб и его значительность для организации рассматривается в несколько ином ракурсе, нежели для физлица. Однако явные признаки преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ (включая крупный ущерб и совершение его группой лиц по предварительному сговору) все же просматриваются.

Что касается индивидуальной уголовной ответственности каждого элемента преступного синдиката, то согласно нормам общей части УК РФ, организатор преступления должен понести наказание за свою организационную, подстрекательскую и исполнительскую деятельность.

Собственники земельных наделов будут признаны, скорее всего, соисполнителями преступного деяния. Кроме того, при установлении вины сотрудников БТИ, оценочных компаний, служащих администрации сельского поселения — они также должны быть привлечены к уголовной ответственности, соразмерно их вкладу в общее преступное дело.

Так, сотрудники БТИ (при наличии их вины) понесут ответственность за составление поддельных технических документов на несуществующее жилье. Работники оценочной компании — за составление подложного оценочного акта. Служащие администрации сельского поселения — за подложную справку об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующем жилье.

Кроме того, в рамках возбужденного уголовного дела следователь, скорее всего вынесет представление на имя руководства кредитных учреждений, сотрудники которых халатно отнеслись к их прямым обязанностям по достоверной проверке наличия залогового имущества, об устранении условий, способствующих совершению преступлений. Не мешает также проверить возможность их причастия к совершенному преступлению.

Этап четвертый — схема мошенничества с кредитами и недвижимостью, полученная в результате анализа реальных преступных деяний, совершенных в этой сфере правоотношений.

Заключение подложного (фиктивного) соглашения о купле-продаже на вымышленный объект недвижимости с целью незаконного получения кредита (займа).

Какие тут могут быть рекомендации? При проведении оценочной деятельности в отношении предполагаемого к залогу имущества не рекомендуется использовать акты, предоставленные заемщиком. Ведь есть большая вероятность, что он использует поддельные документы. Исходя из этого, любому лицу, решившему выдать займ под залог недвижимости, следует воспользоваться услугами известной вам оценочной компании.

В случаях, когда заемщик настаивает на использовании его результатов оценки (ввиду недоверия предлагаемым к оценке вами компаний), следует тщательно проверить полученный вами акт оценки. В том числе, путем установления производившей оценку организации и направления туда запроса о проведенной ими оценке, а также установления факта выезда на место нахождения имущества для оценочной деятельности.

Кроме того, самому займодавцу также следует посетить место расположения залогового имущества и удостовериться, что предлагаемая вам к осмотру недвижимость действительно соответствует предоставленной вам технической документации. Одного осмотра недостаточно. Вы должны пообщаться лично с представителями местной администрации и убедиться, что указанное жилье действительно зафиксировано у них, как существующее на соответствующем земельном участке. Не мешает встретиться и с соседями, проживающими на близ расположенных земельных наделах.

Также в качестве дополнительной меры следует запросить у продавцов недвижимости документы, свидетельствующие об их покупке или постройке реализуемого жилья.

При крупных займах необходимо также попросить копию технической документации залогового имущества с целью ее самостоятельной проверки на достоверность в БТИ.

Кроме того, в юридическом аспекте представляется целесообразным внесение изменения в законодательство для того, чтобы обязать сотрудников БТИ при оформлении технической документации на вновь возводимые строения уведомлять об этом в письменном виде регистрационные федеральные службы (кадастра, картографии). В этом уведомлении также необходимо отображать основные технические параметры здания. Кроме того, следует ввести учет всех используемых бланков БТИ с целью невозможности применения их в незаконных целях.

Подобное правовое нововведение не только дисциплинирует работников БТИ, но и исключит возможность составления поддельной технической документации на несуществующие объекты самими работниками этого учреждения.

Ну, и, наконец, главная рекомендация — осуществлять сделки с недвижимостью с юридическим сопровождением, чтобы максимально застраховаться от возможного подлога документации.
Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.