Часто от людей преклонных лет можно услышать о сказочных годах социалистического периода в России. Это касалось не только жизни в целом, но и отдельных ее моментов. Так, например, получить жилье можно было (при наличии на то правовых оснований) в местном горисполкоме. Делалось это просто: подписывался соответствующий приказ (распоряжение) и выдавался ордер, подтверждающий право на жилье. Сегодня таких административных процедур уже не существует и все происходит в рамках действующего жилищного законодательства, то есть ЖК РФ и принимаемых на его основе подзаконных актах.
Сегодня полноценные имущественные права на недвижимость есть только у его собственников. Они обладают комплексом вещных прав, то есть могут полноценно владеть, пользоваться, а самое главное — распоряжаться недвижимым имуществом. Что касается пользования государственным (муниципальным) имуществом на праве аренды (найма), то здесь фигурирует только договор социального найма. Ордеры давно уже канули в лету. Но когда-то выданное по ним жилье до сих пор остается в пользовании граждан. И они выступают его законными квартиросъемщиками. В большинстве случаев, таким лицам при вступлении в действие нового ЖК РФ предлагалось заключить соглашение о социальном найме с учетом действующих норм законодательства. Но, учитывая повальную безалаберность, этого по каким-то причинам могло и не произойти. Поэтому если с вами до сих пор не заключен договор о социальном найме, то следует обратиться к наймодателю (то есть собственнику жилого здания) и уточнить у него этот правовой момент.
Каковы особенности договора социального найма? Такое соглашение заключается между наймодателем (как мы выяснили ранее, это собственник жилья, то есть государство или муниципалитет в лице их представителей, уполномоченных лиц) и нанимателем (то есть физическим лицом). В соответствующей главе ЖК РФ, полностью посвященной этому виду договора, детально расписаны права и обязанности каждой из сторон. Если вы хотите знать, что конкретно вы вправе делать в занимаемом по договору помещении, то вы должны тщательно ознакомиться с регламентирующими ваш правовой статус квартиросъемщика статьями.
При получении прав на социальное жилье соблюдается порядок очередности, потому что желающих получить в пользование жилплощадь много, а свободных помещений — гораздо меньше. Кроме того, существует определенная приоритетность прав. Она распространяется, в первую очередь, на достигших совершеннолетия сирот, детдомовцев.
Предметом договора о соцнайме выступает жилье, соответствующее нормам безопасности, техническим, санитарным стандартам для нормального проживания в нем. Соглашение о социальном найме может быть заключено в отношении квартиры, жилого домовладения, их частей (при условии, что они являются изолированными помещениями, например, комната в коммуналке).
Каким образом заключается соглашение о соцнайме? Такой договор должен быть оформлен только в письменной форме. К нему также должен прилагаться акт о приеме-передачи жилья. Наймодатель передает, а наниматель принимает указанное в договоре недвижимое имущество. Для ранее выданных по ордеру помещений это условие не действует, так как фактическое принятие имущества уже давно произошло. Оно подтверждается длительным проживанием там гражданина.
Кто вправе проживать в нанимаемом жилье? Это в первую очередь родители, супруг и дети нанимателя. На вселение детей в занимаемое помещение согласие наймодателя вообще не требуется. Ребенок, родившийся после заключения договора о соцнайме, автоматически может регистрироваться по месту жительства его родителей. И в этом никто не вправе вам препятствовать. Единственный необходимый правовой момент — включение родившегося ребенка в заключенный ранее договор. Это необходимо для правильного взимания подушных коммунальных платежей.
На право проживания в занимаемом помещении не может повлиять и фактическое прекращение семейных отношений между супругами, то есть развод. ЖК РФ предусматривает сохранение жилищных прав за бывшими членами семьи нанимателя.
Смерть нанимателя влечет необходимость корректировки соглашения соцнайма с признанием новым нанимателем любого из совершеннолетних членов семьи умершего квартиросъемщика. В случае смерти одинокого нанимателя — его имущественные права не наследуются, а жилье возвращается собственнику, так как договор окончательно прекращает свое действие.
Чем еще характеризуется договор соцнайма? В первую очередь, своей бессрочностью и незыблемостью. Закон не устанавливает никаких временных или иных ограничений жилищных прав нанимателя, не прописанных в жилищном законодательстве. Однако (при несоблюдении условий договора, перечисленных как в самом соглашении, так и в ЖК РФ) наймодатель вправе выселить из занимаемого помещения как квартиросъемщиков, так и членов его семьи. Если квартиросъемщик недобросовестно исполняет свои обязанности или вообще игнорирует их, то это может грозить ему жесткими санкциями. Неуплата по коммунальным счетам в течение полугода дает «зеленый свет» наймодателю для обращения в суд. Судебные же органы, исходя из сложившейся практики, в большинстве случаев удовлетворяют требования собственников жилья.
Кроме всего прочего, наниматель муниципального (государственного) жилья не вправе использовать его, как ему заблагорассудится. В законе четко прописаны существующие на этот счет ограничения. Так, квартиру нельзя превращать в производственный цех, ателье, сельскохозяйственные угодья, мини-зоопарк и в иные виды альтернативного использования жилья, способного принести немало неприятностей соседям. В занимаемом помещении можно осуществлять только профессиональную, предпринимательскую деятельность, не способную каким-либо образом испортить жилье или доставить неудобства проживающим в этом же доме гражданам.
