Специфика российской жизни такова, что здесь столкнуться с мошенниками можно везде, в том числе и в риэлторской деятельности. Но это не означает, что все риэлторы — поголовно аферисты. Вовсе нет. Просто некоторые особо предприимчивые люди не гнушаются ничем в поисках наживы, а в сфере недвижимости деньги крутятся немалые, поэтому для мошенников здесь просто рай. Следует очень критично оценивать предлагаемую вам навязчиво помощь в продаже/покупке недвижимости. Ведь помимо обычных аферистов существуют еще и так называемые «черные риэлторы», встреча с которыми может иметь трагический исход.
На что следует обращать внимание при обращении к услугам риэлторских компаний? Сначала необходимо увидеть воочию офис, то есть само агентство по недвижимости. Оно должно быть максимально обжитым, с необходимым оборудованием и соответствующим штатом сотрудников. Если офиса нет вообще, а риэлторы объясняют это работой на дому (ввиду экономии на аренде помещения), то лучше вообще не связываться с подобными организациями. Уважающий себя и других бизнесмен, тем более представляющий солидную фирму, обязательно должен обзавестись настоящим офисом.
Во вторую очередь, нужно избегать зазывных лозунгов «быстро», «в кратчайшие сроки» и прочих радужных обещаний. Излишняя спешка в таком вопросе уже наталкивает на определенные сомнения. Недобросовестные риэлторы специально будут давить на вас всеми возможными способами, чтобы вы заключили сделку как можно скорее. Настоящие агенты будут ждать столько, сколько нужно, потому что это ваше законное право — перебирать предлагаемые варианты и отвергать несимпатичные для вас предложения. Обратите внимание на культуру речи риэлторов. Если они употребляют речевые обороты, несвойственные цивилизованным людям, а также фразы типа: «вы мне (нам) не доверяете?», то весьма вероятно, что эти люди уже побывали в «местах не столь отдаленных», то есть отбывали заключение в тюрьме, зоне, иных местах лишениях свободы либо часто общаются с представителями криминального мира.
Чего следует избегать при работе с риэлтором? Осуществления сделки без проведения необходимых оценочных экспертиз. Особенно это касается обмена жилья, коммерческой недвижимости, проводимого без доплаты. Подобным образом недобросовестные риэлторы могут избавляться от балласта, никудышных, невыгодных для хороших сделок объектов.
Не стоит заключать договор о риэлторском посредничестве при условии оплаты услуг по факту осмотра подходящего варианта. Если вы заплатили деньги, а продавец потом откажется от заключения сделки — деньги уже не вернете. Это стандартная мошенническая уловка с подставными лицами.
Кроме того, вам необходим риэлтор, отзывы о работе которого вы уже слышали от ваших знакомых, близких, друзей. Обращаться в первую попавшуюся организацию не стоит в любом случае. Можно воспользоваться и информацией, упоминающейся в интернет-сети (для многих российских городов это уже обыденность). Но помните, что отзывы могут оставляться не только реальными клиентами, но и самими сотрудниками агентства, иными лицами по их просьбе. Так, что это только второстепенные сведения. Если же интересующая вас риэлторская компания там не упоминается вовсе, то о достоверности существования такой фирмы стоит задуматься.
Если предварительную проверку фирма успешно прошла, то следует приступить к дальнейшему мониторингу ее деятельности. Попросите образец заключаемого (типового) договора. Любая серьезная фирма имеет образцы соглашений, и никто не вправе препятствовать вам в их получении. Если вам по каким-то причинам отказали в этом, то смело направляйте свои стопы в поисках другой риэлторской организации. Ну, а если вам предоставили экземпляр типового договора, то возьмите его и дома, в неспешной обстановке, детально его изучите. В этой ситуации не помешает профессиональная помощь юриста. Ведь вы не знаете, как именно должен оформляться такой договор. Одобрение же юриста гарантирует вам чистоту сделки.
Еще один важный момент: каким именно образом происходит передача денег. Если по условиям соглашения вы должны передать материальные средства непосредственно риэлтору, то он обязательно должен предоставить расписку в их получении и указать там не только полные свои паспортные данные, но и причину и обстоятельства их получения, а также преследуемая этой передачей конечная цель.
При заключении договора обязательно возьмите полагающийся вам экземпляр письменного соглашения. В противном случае в суде вы не сможете доказать факт заключения вами какого-либо соглашения с такими риэлторами.
Самым радикальным способом обмана в сфере недвижимости является продажа помещений людьми, которые не имеют на то реальных прав. Чаще всего фиктивные соглашения о купле-продаже предварительно заключаются с людьми, неспособными до конца осознавать свои действия (алкоголиками, наркоманами, душевнобольными, престарелыми и т.п.). Их вводят в заблуждение различными обещаниями и в итоге они лишаются своих прав на жилье. Такие сделки могут быть оспорены в судебном порядке. Кроме того, существуют схемы с продажей по доверенности или недавно полученного в наследство имущества. Лучше всего убедиться в наличии законных прав на недвижимость у этих людей. Для этого необходимо:
- ознакомиться с паспортными данными продавца,
- взять выписку из ЕГРП (чтобы установить зарегистрированные права собственности, иные вещные права на жилье),
- обратиться к нотариусу (по месту нахождения жилья) с запросом о наличии иных наследников на унаследованное жилье,
- убедиться в реальной выдаче доверенности конкретному лицу. Последнее также можно осуществить через нотариуса, удостоверившего такую доверенность. Кроме того, у доверителя должно быть зафиксировано право на заключение договоров купли-продажи, обмена и права подписи таких документов.
При наличии долевой, совместной собственности на недвижимость, необходимо удостовериться в наличии согласия всех сособственников, а также в отсутствии зарегистрированных в жилье детей, недееспособных лиц. В этом случае потребуется еще и разрешение попечительных органов.
