Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
10227
За месяц:
1846
За 24 часа:
41

Как продать квартиру ребенка?


Продажа квартиры собственник несовершеннолетнийСогласно последним данным, в каждой десятой сделке продажи недвижимости участвуют несовершеннолетние. Логично, что правовая сторона дела при данных обстоятельствах значительно ужесточена, так как законом защищены незыблемые права недееспособных и малолетних граждан. Поэтому при оформлении сделок по продаже недвижимости могут понадобиться дополнительные процедуры и документы.



Продажа квартиры, где собственник ребенок. Что говорит закон?



Прежде всего, законом установлен определенный мониторинг, обязательный для выполнения органами опеки, которые наделены для этого большим спектром обязанностей. Чтобы продать жилье ребенка следует заручиться поддержкой органов местного самоуправления, которые обязаны выдать письменное разрешение на выполнение манипуляций с недвижимостью. Подавать прошение на получение такого разрешения следует по месту своего проживания.



Кто такие дети?



Как продать квартиру ребенка?Стоит отметить, что закон делит детей на группы: малолетние и несовершеннолетние. Когда малышам нет еще и четырнадцати, то их принято считать малолетними. А тех, кто постарше, но не достиг совершеннолетия признано называть несовершеннолетними. С наступлением дееспособности в согласии с законом, можно говорить о появлении определенных прав, но при этом лицу следует достичь восемнадцатилетия.





Нюансы закона



Трудность при желании представителей детей продать их собственность состоит в том, что недееспособным малышам разрешено (точнее сказать их попечителям) совершать слишком маленький процент сделок. Законные представители малолетних и недееспособных могут выступать официальными лицами, которым разрешено выполнять сделки от имени данных групп граждан.

Хотя стоит отметить, что ГК РФ во многом несовершенный механизм, который требует к себе пристального внимания законотворцев. Отлаженной схемы, которая способствовала бы наиболее комфортному выполнению сделок отчуждения квартир, принадлежащих несовершеннолетним, не существует на данный момент. Поэтому и возникает столько неприятных коллизий на пути тех, кто старательно стремиться улучшить положение своих семей.

Что именно говориться в ГК РФ? Там лишь указывается, что нарушать права на адекватное проживание несовершеннолетних не допустимо. В принципе и все. А далее, все пойдет по той проторенной дорожке, которую уже используют многие юристы. С их помощью можно точно узнать, какой именно орган местного самоуправления должен участвовать в сделке, соблюдая права малолетних, а так же и то, кто именно должен дать разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего. Из-за огромной путаницы порой возникают разногласия у различных государственных ведомств, которым поручен надзор за данными процедурами, поэтому бесплатная консультация юриста не будет помехой.

Например, с помощью адвоката можно узнать, что есть случаи, когда получать разрешение на отчуждение собственности малолетних не требуется. Когда несовершеннолетний просто прописан в жилом помещении, то органы опеки можно не спрашивать, чтобы они дали добро на продажу такой собственности, так как малолетний не владеет ею официально. Однако такое разрешение следует просить в случаях, когда малолетний находится под опекой, либо был лишен возможности воспитываться непосредственно у родных лиц.



Как получить разрешение?



Как продать квартиру ребенка?Чтобы органы опеки выдали заветное разрешение на продажу жилья, следует пройти несколько этапов для его получения. Первостепенно важно получить согласие на отчуждение недвижимости от обоих родителей, так как они в равной степени отвечают за соблюдение законных прав своих детей. Для этого они в письменной форме составляют прошение, в котором указывают причины своего обращения, и обязательства приобрести для своего ребенка взамен продаваемого жилья равноценное помещение, либо еще больше улучшить его условия проживания. При этом важно указать адрес нового, потенциального помещения для проживания. В некоторых случаях предоставляются и документы на уже приобретенное жилье, либо предварительный договор покупки новой недвижимости.

Получив соответствующее прошение и документы, комиссия, сформированная органами опеки должна проанализировать их и вынести свое решение. При этом важно получить и подпись главы администрации муниципального образования. Он сотрудничает вместе с органами опеки. Они и выдают постановление на разрешение проведения сделки. На все про все уйдет всего две недели, либо четыре, при более сложных обстоятельствах. Это постановление при регистрации сделки направляется в Управление госрегистрации. При его отсутствии сделка не состоится.



Различные сделки – различные подходы



При отчуждении недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, допустимо прибегать, как к встречной покупке жилья, так и к иным видам сделок купли-продажи. Законом допускается и отчуждение жилья без наличия встречного предложения. Запрета на такой вид сделок не существует. Как поступить более разумно, имея несколько вариантов решения вопроса?

Стандартно большинство придерживается следующей схемы действия:


  •  Выполняют оформление недвижимости, которая принадлежит иным родственникам или друзьям на несовершеннолетнего;
  •  Направляются в органы опеки за разрешением продать свое жилье.

 



Этот способ действует в большинстве случаев. Однако встречаются и принципиальные сотрудники опеки, которые не дадут своего разрешения на отчуждение недвижимости по данному варианту действий. В итоге все зависит от комиссии органов опеки. Она решает все.

Если первый способ потерпел провал, то можно воспользоваться иным решением. Например, открыть на имя несовершеннолетнего определенный банковский счет, куда направить часть полученных средств от продажи квартиры. В итоге, на счету должно находиться ровно столько средств, сколько стоила доля жилья, которая принадлежала малолетнему. Снимать средства с данного счета можно будет только под контролем органов опеки, либо доверить это дело самому несовершеннолетнему, когда он официально достигнет дееспособного возраста по закону.



Насколько доступен вторичный рынок?



Как продать квартиру ребенка?Как ни странно, но и вторичный рынок таит в себе массу сложностей для тех, кто попытается продать жилье своих несовершеннолетних подопечных. Особенно это касается тех ситуаций, которые подразумевают дальнейшее вложение средств полученных от продажи жилья в еще не построенное здание. Проблемы возникнут именно с получением разрешения на проведения сделки от органов опеки. Стандартно просители получают отказ.

Есть некоторые исключения из правил, к которым напрямую относится, например, возведение недвижимого имущества по ФЗ РФ №214. К тому же полученные от продажи жилья средства вполне можно реализовать, инвестируя их в какое-либо дело, например в то же строительство будущего дома. Ну, или прибегнуть к программам ЖСК, которые так же позволят приобрести новое жилье.



Где купить квартиру?



Вновь приобретаемая собственность для несовершеннолетнего не обязательно должна быть расположена в том же городе, либо в том же регионе проживания. Законодательно не регулируется процесс положения ново приобретаемой собственности. Допустимо даже выполнять покупку недвижимого имущества для ребенка за пределами страны на те средства, которые будут получены от продажи жилья на территории РФ. И органы опеки не могут помешать данному процессу. Главное предложить рассмотреть им обоснованные аргументы, подтверждающие, что малолетнему будет гораздо комфортнее и выгоднее иметь такое новое жилье. К тому же в данном случае может понадобиться и предварительное соглашение купли-продажи, которая фактически подтвердит, что ново приобретаемое жилье является равнозначным проданному, либо превосходит последнее по параметрам.



Особенности сделок с квартирами детей



Обобщая вышеизложенные сведения, можно подвести итог: продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему – достаточно сложная процедура. Она требует получения специального разрешения от госорганов, которые в свою очередь будут пристально контролировать весь процесс продажи и покупки собственности. К тому же получить предварительный договор покупки жилья от стороннего собственника, так же может быть достаточно сложным заданием.

Чтобы реализовать купле - продажу по встречной схеме всем участникам данного дела предстоит появиться на пороге кабинета органов опеки, и предоставить представителям власти необходимые документы. Если ново приобретаемая собственность отличается от прежнего жилья в худшую сторону, то проблемы возникнут в обязательном порядке. Ну и не стоит отбрасывать своего рода человеческий фактор, когда муниципалитеты намеренно затягивают рассмотрение вопроса.

Как продать квартиру ребенка?Порой встречается и абсурд в решениях органов опеки, которые не позволяют купить ребенку полноценную квартиру, по той причине, что он имел право на владение половиной комнаты в большой коммунальной квартире. Обоснованием для этого могут послужить доводы, что малыш станет владеть меньшими метрами жилья, чем прежде. И никакие уговоры, что улучшаться его условия проживания не убедят комиссию. Логике их поведение не поддается в некоторых моментах. Поэтому стоит добиваться справедливости в суде.

Если один из родителей не присутствует при проведении сделки, то это тоже может стать причиной для проблемы. Чтобы ее решить необходимо обосновать такое положение вещей при помощи различных справок. Допустим, потребуется предъявить справку, что второй родитель находится в тюрьме, либо предоставить документы, выданные судебными приставами, что он не платит алименты. Если такие обстоятельства имеют место быть, то предоставлять согласие на продажу квартиры ребенка не потребуется.



Как быть?



Помните, что сделки по отчуждению недвижимости малолетних - рискованные, сложные, запутанные, долгосрочные процессы. Они требуют присутствия грамотного специалиста по таким делам. Даже бесплатная консультация юриста, которая может дать исчерпывающие ответы на возникшие вопросы, не будет являться адекватным правовым инструментом. Потребуется постоянное присутствие адвоката при выполнении сделок разной направленности. Поэтому не пугайтесь, запасайтесь терпением и заручайтесь поддержкой верного напарника – грамотного юриста, и тогда улучшить жилищные условия несовершеннолетнего не составит большого труда!

 

Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.