Сегодня наша опытная ко рассмотрит основные риски, которые могут поджидать покупателей при заключении договора купли-продажи квартир, загородных домов, дач, земельных участков и прочих сооружений.
Проблема 1. Сделка может быть признана незаключенной
В случае признания сделки незаключенной покупателю удается вернуть свои деньги благодаря норме законодательства, которая регулирует неосновательное обогащение. Но здесь есть масса подводных камней. В большинстве случаев риски возникают из-за неправильной или неточной информации в договоре, полученной из документов технического учета. Например, можно забыть указать этажность здания или неправильно написать литеру.
Судебные органы достаточно осторожно подходят к рассмотрению споров касаемо признания сделки незаключенной и очень часто выносят решения не в пользу покупателя. В свою очередь, он теряет деньги, время и нервы. Чтобы избежать подобной проблемы необходимо как можно тщательное описывать объект недвижимости, используя все возможные способы обозначения, даже самые избыточные, по мнению продавца. Также не следует занижать стоимость недвижимого имущества для так называемой налоговой оптимизации, ведь во время судебного рассмотрения это приводит к прямым убыткам покупателя. Ему предстоит доказывать уплату совершенно другой суммы, чем указано в договоре, поэтому вернуть их даже при помощи суда будет очень проблематично.
Проблема 2. Сделка может быть признана недействительной
Законодательство регулирует правовые отношения между покупателем и продавцом в полном объеме на основании массы нормативно-правовых актов. Согласно практике сделка может быть признана недействительной по огромному ряду причин. Чтобы избежать проблем в будущем покупатель обязан проверить правомочность продавца осуществлять продажу, а также документы, подтверждающие права представителя продавца (если таковой имеется). Если продавцом выступает физическое лицо, нужно обязательно вытребовать с него нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры, дома или участка. Иногда суды сталкиваются с делами, в которых фигурирует недвижимость, приобретенная в браке, но не разделенная после его расторжения. То есть человек втайне продает недвижимое имущество, часть которого принадлежит его бывшему мужу или жене. В таких случаях почти всегда покупатель попадает в затруднительное положение, ведь законодательство защищает имущественные права бывших супругов, особенно при наличии несовершеннолетних детей.
Если продавцом выступает юридическое лицо обязательно нужно вытребовать все учредительные документы, выписки, регистрационные бумаги, а также документы, которые подтверждают полномочия лица, осуществляющего продажу недвижимости. Это может быть протокол о назначении или нотариально заверенная доверенность. Также необходимо получить на руки справку с указанием балансовой стоимости объекта и прочие финансовые бумаги. Некоторые юридические лица создают дополнительные барьеры для продажи своего имущества, например, указывают в документах, что сделка купли-продажи должна быть рассмотрена или одобрена уполномоченным органом. Отсутствие такого одобрения может стать причиной, по которой суд признает сделку недействительной.
В сегодняшней статье мы рассмотрели лишь два основных вида риска, которые поджидают неподготовленного продавца. К сожалению, их намного больше, поэтому неудивительно, что суды первой инстанции переполнены делами, связанными с недвижимостью. Рассмотрим еще несколько проблемных ситуаций, которые могут возникнуть в случае покупки имущества у недобросовестного продавца:
• скрытые дефекты недвижимости, а также ненадлежащее качество квартиры, дома или дачи;
• уклонение продавца от процедуры госрегистрации перехода прав на имущество к покупателю;
• риск отказа в госрегистрации перехода прав на имущество по причине некомпетентности или отсутствия продавца;
• затягивание сроков или уклонение от прямых обязанностей продавцов, указанных в договоре;
• сложности при покупке объектов, признанных культурным наследием;
• риск оспаривания передачи денежных средств и оплаты в полном объеме по ранее заключенному договору.
