Мошенничества на ипотечном рынке
Голь, как известно хитра на выдумку. К сожалению такое утверждение справедливо и для противоправных задумок россиян, которыми они пользуются для всевозможных способов сделать деньги из воздуха. Например, всяческими нелегальными методами пытаются обналичить материнский капитал.
Повсеместно в Интернете, в местных печатных изданиях размещаются заманчивые предложения по обналичиванию маткапитала. На тематических форумах, досках объявлений эта тематика весьма популярна.
Наиболее распространена схема обналичивания материнского капитала, при которой заключается соглашение о купле-продаже жилья. Чаще всего продавцом в этом алгоритме выступает родственник, хороший знакомый иное доверенное лицо. Сделка официально регистрируется в Росреестре, после чего документы направляются в Пенсионный фонд с целью погашения сертификата. И тогда денежные средства по материнскому капиталу перечисляются на банковский счет продавца. На самом же деле сделка является фиктивной в части передачи денег продавцу. Денежные средства, согласно предварительной договоренности, распределяются между участниками такого соглашения. В том числе могут быть полностью переданы изначальному владельцу материнского капитала.
По похожей схеме обналичивают сертификаты, когда получившая его семья, приобретает недвижимость с явно завышенной рыночной стоимостью. В соглашении о купле-продаже стороны устанавливают обязательство продавца возвратить покупателю уплаченную излишне сумму. Такая сумма, чаще всего, покрывает размер материнского капитала с вычетом стоимости агентских услуг, комиссионного вознаграждения.
В такой ситуации обе стороны соглашения вступают в предварительный сговор и каким-либо образом заинтересованы в обналичивании сертификата. Но и риск возможности обмана со стороны агентства исключать ни в коем разе нельзя, так как сделка обременена противоправными элементами.
Нередко обманутыми в конечном счете оказываются именно покупатели. Но потерпевшей стороной может оказаться и банк.
Так, выдаваемая заемная сумма по ипотеке напрямую зависит от оценочных показателей рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом, такая экспертиза проводится независимыми оценщиками.
Именно в такой ситуации возможен определенный сговор покупателя с оценщиком. Например, покупателю недостает денег для первоначального взноса. Тогда он может сговориться о завышении стоимости на 10-15 процентов от требуемой продавцом цены.
Банки же не в состоянии полностью проконтролировать, какую именно сумму покупатель передает продавцу. В то же время имеется в завышении рыночной стоимости недвижимости и объективные аспекты. Потому что такие показатели рассчитываются, исходя из стоимостных характеристик объектов, выставляемых на продажу. В такой ситуации оценщики не обладают сведениями о реальной стоимости недвижимости, потому что на рыночных площадках она в большинстве случаев выставляются уже с завышенной стоимостью.
Серьезным случаем правонарушения выступает ситуация, когда оценщик откровенно завышает рыночную стоимость не менее, чем в два раза. В такой ситуации налицо явная заинтересованность оценщика в исходе вопроса.
В связи с этим, большинство банков уже перешло на схему работы, при которой они самостоятельно заказывают оценку у действительно независимого оценщика, которому могут доверять. Реализуя такой алгоритм, банки решает одновременно две первостепенные задачи.
Во-первых, повышают качество оценки посредством минимизации рисков сговора заемщиков с оценочными компаниями. Во-вторых, понижают общие стоимостные показатели оценочных услуг посредством формирования выгодного оптового заказа.
Какие несут потери банки от завышения суммы оценки? В случае неисполнения своих обязательств заемщиком банки не смогут реализовать заложенную недвижимость за объявленную для выдачи ипотеки сумму, а, следовательно, понесут прямые убытки. Особенно критически выглядит ситуация, когда у должника отсутствует какое-либо иное имущество.
Кредиты, обмениваемые на соглашения о купле-продаже недвижимости
Недавно в ряде субъектов России зафиксированы были случаи мошенничества, умело выдававшиеся за кредиты в обмен на соглашения о купле-продаже недвижимости. По газетным объявлениям потерпевшие знакомились с их «будущими кредиторами». Так называемые «кредиторы», якобы, выдавали займы под залог недвижимости в крупном размере. На самом же деле люди фактически подписывали обычные соглашения о купле-продаже, передавая жилье в обмен на полученный займ. После помещение перепродавалось, и новые хозяева официально выселяли ничего не подозревающих бывших собственников из их же квартир.
Но на региональный судебный уровень подобные дела до сих пор не вышли. Уголовно-процессуальная трясина на местах затянула все в свою пучину. По непонятным причинам уголовные расследования по фактам мошенничества растягиваются на непозволительно длительный срок.
Возможно, это связано с обширностью противозаконной схемы указанных сделок и огромным числом задействованных лиц, среди которых большая часть - это «подсадные утки».
Расчеты с ячейками
Ключевой проблемой сегодняшнего времени в рассматриваемом секторе выступает недостаточное регулирование рынка недвижимости. Согласно сложившейся в России практике, деньги передаются по сделкам еще до регистрации собственнического права, в то время, как в большинстве европейских стран передача денег возможна лишь после соответствующей регистрации.
Но даже у нас большую популярность стал приобретать сейфинг, то есть взаиморасчеты с использованием банковской ячейки. В оговоренном порядке доступ к депозитарной ячейке имеет лишь строго ограниченный круг лиц. При этом, банковская ячейка соответствующим образом арендуется одной из сторон соглашения. В подобной ситуации арендатором выступает та сторона, у которой, в соответствии с соглашением о купле-продаже, находятся деньги. Когда взаиморасчеты между покупателем и продавцом по соглашению о купле-продаже проводятся еще до его регистрации, то арендатором ячейки выступает продавец. Когда после регистрации , то покупатель.
Перед непосредственной вложением денег в ячейку покупатель либо продавец соответственно подписывает с банком следующую документацию:
1. соглашение об аренде банковской ячейки;
2. дополнительный договор к соглашению об аренде, в котором фиксируются условия, сроки доступа к ячейке. Чаще всего ячейка арендуется в течение месяца. Правовая привязка к периоду доступа делается с учетом регистрационных сроков. А еще выделяется дополнительно время для страховки на случай, если регистрационный орган приостановит регистрационный процесс для внесения необходимых исправлений, устранения ошибок в документации.
Доступ к ячейке банка возможен при наличии исполнения (либо неисполнения) перечисленных в договоре условий. Так, продавец обладает доступом к ячейке при условии предъявления им копии зарегистрированного должным образом соглашения о купле-продаже.
Покупатель же обладает доступом к ячейке, если в оговоренный срок соглашение о купле-продаже, собственническое право на недвижимость не будут зарегистрированы.
Необходимо отметить, что банки в этой ситуации отнюдь не являются стороной, заинтересованной в надлежащем исполнении покупателем/ продавцом их обязательств по соглашению о купле-продаже. Они лишь обеспечивают требуемый доступ к банковским ячейкам определенных лиц при неисполнении либо исполнении указанных в договоре условий.
С 1 февраля 2014 года регистрировать сделки с недвижимостью можно при предварительном нотариальном удостоверении (в упрощенном порядке за пять рабочих дней), а также без такового. В последнем случае все риски по сделки стороны берут на себя. Теперь необходимые документы для регистрации могут быть предоставлены в регистрирующий орган самими нотариусами (их помощниками, иными работниками при наличии соответствующих полномочий).
Но главной проблемой россиян остается поиск всевозможных противоправных приключений на свою голову. Раз и навсегда людям стоит запомнить, что кредиты уполномочены выдавать только банки и кредитные организации, имеющие на то лицензию ЦБ РФ. Все остальные виды одалживания денег именуются займами. Как бы такая организация себя не именовала: центром микрофинансирования, отделом потребительского кредитования, учреждением вселенской финансовой помощи — если у нее нет действующей лицензии Центробанка на выдачу кредитов, то оформить на законных основаниях кредитное соглашение с вами такая компания не сможет.
Более того, в России не предусмотрены какие-либо иные сделки, которые не указаны в гражданском законодательстве. Поэтому если вам предлагают сомнительную схему гражданских правоотношений — лучше откажитесь, дабы не навлечь на себя неприятности и гнев правосудия. Кроме того, оформление любого займа через заслуживающие доверие банк минимизирует риски по такой сделке.
Продажа по доверенности
Имеют место и случаи, когда жилье продается уже после смерти собственника по доверенности. Согласно пункту шестому части первой статьи 188 ГК РФ, смерть доверителя автоматически прекращает действие доверенности. Поэтому заключенная после смерти собственника жилья (доверителя) сделка является недействительной.
Типичный пример: наследник умершего собственника недвижимости обратился в суд, чтобы оспорить сделку по продаже такого имущества. В соответствии с его доводами, спорная сделка является ничтожной, так как заключена доверенным лицом уже после смерти доверителя (собственника жилья). Однако судебная инстанция низшего звена сочла такие требования необоснованными. Судья исходил из того факта, что доверенность была оформлена на определенный срок и предварительное соглашение о купле-продаже квартиры было заключено еще при жизни доверителя (наследодателя). Следовательно, тем самым последний выразил соответствующим образом свою волю.
Также суд ссылался на то, что покупатель здесь выступает добросовестным приобретателем, поскольку приобрел имущество возмездно и на основании официального договора. Полный расчет за недвижимость был произведен.
В то же время, судебная коллегия, занимающаяся гражданскими делами в ВС РФ, не согласилась с подобными судебными выводами и указала на следующее. Так как по нормам ГК РФ действие доверенности со смертью доверителя прекращается, то доверенное лицо не вправе было действовать от имени умершего после его смерти. Поскольку юридически уже не имело на это никаких прав.
А так как основной договор купли-продажи квартиры, и регистрация новых собственнических прав на нее, имели место после смерти доверителя, то такие действия, сделки тоже являются неправомерными. Поверенный прекрасно знал об этом, но продолжал действовать на основании уже аннулированной доверенности. Поэтому оспариваемая сделка является ничтожной. А ссылка на добросовестность покупателя несостоятельна, потому как последствия ничтожности сделок не зависят от наличия добросовестности у сторон в момент их совершения. Это также закреплено в Определении N 24-В11-6 СК по гражданским делам ВС РФ от 31.01.2012 года.
В связи с рассмотренным выше примером, настоятельно рекомендуется при совершении сделок с участием доверенных лиц связаться с непосредственным доверителем и выяснить его истинное желание относительно предмета сделки. Бывают ситуации, когда доверенности получают нелегальным путем, в том числе посредством их фальсификации или ввода лица в заблуждение относительно природы подписываемого документа. К тому же, даже действующая доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем.
