Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с ФЗ №152 мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.
бесплатная юридическая консультация
Горячая линия
Москва и МО +7 (495) 984-87-63 +7 (495) 984-87-63
Cанкт Петербург и ЛО +7 (812) 458-46-17 +7 (812) 458-46-17
Работа горячей линии:
ежедневно c 9 до 24 часов
Прием онлайн-заявок:
Круглосуточно
Консультаций проведено:
За все время:
10243
За месяц:
1883
За 24 часа:
53

Споры о правах на жилые помещения

Официальным правоустанавливающим документом, подтверждающим собственнические права на жилье (квартиру, домовладение или их части) выступает свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое региональным отделением Росреестра. Но даже в установленном порядке зафиксированное право на недвижимость при определенных обстоятельствах может быть судебно оспорено посредством подачи иска о признании такого права за другим лицом или отсутствии данного права у владельца свидетельства о госрегистрации.

Увы, но судебная практика свидетельствует о росте гражданских процессов, предметом которых выступает жилье. Это побудило две высших судебных инстанции РФ принять совместный акт, разъясняющий процедуру применения отдельных правовых норм касательно объектов недвижимости (включая жилье).

Документ этот именуется Постановлением за N 10/22 Пленумов Верховного и Арбитражного Судов РФ от 29.04.2010 года. Речь в нем идет об определенных вопросах, часто возникающих в судебной практике в ходе разрешения спорных ситуаций, связанных с защитой собственнических и иных вещных прав.

В данной статье мы рассмотрим отдельные положения вышеуказанного Постановления.

Пленарное заседание высших судебных инстанций рассмотрел только отдельные ситуации таких категорий дел. В рамках этих процессуальных групп возникают правовые конфликты, требующие единообразного применения нормативной базы всеми судами, входящими в судебную систему РФ.

Оговорим сразу: отдельные положения Постановления, которые связаны с регистрацией соглашений о купле-продаже жилья, ныне устарели из-за изменений гражданского законодательства. Но зарегистрированные до этого момента договоры продолжают существовать, функционировать и по ним до сих возникают споры.

В первую очередь, будем рассматривать вариант, при котором оспаривается право на объект недвижимости, юридические права на которое зарегистрированы одновременно за несколькими лицами. Защита прав собственника (иного законного владельца, правообладателя) может осуществляться посредством подачи иска с требованием о признании права собственности на конкретное жилье отсутствующим за упомянутыми в соответствующем свидетельстве лицами. Истец при этом не вправе предъявить иск или выдвигать дополнительно требования о признании за ним прав на спорный жилой объект либо об истребовании такого имущества из незаконного чужого владения, так как право собственности на квартиру (иное жилье) зарегистрировано уже за другими лицами. На момент подачи иска они считаются законными правообладателями спорного жилья, которое находится в их владении. Но заинтересованные лица полагают, что кто-то из собственников не вправе обладать свидетельством о собственнических правах на оспариваемую жилую площадь.

По такому иску ответчиками выступают лица, за которыми право на жилье уже зарегистрировано.

Второй вариант, когда жилье находится во владении заинтересованных лиц, а вот право собственности на него зарегистрировано за иным субъектом. В подобной ситуации владелец жилья, расценивающий себя как собственника жилья, обратиться может в суд с исковым заявлением к титульному собственнику о признании за фактическим владельцем (то есть за ним) собственнических прав на спорную недвижимость.

Отличительные характеристики здесь следующие. Недвижимость находится в фактическом владении лица, который не является юридически оформленным собственником данного имущества. Но при этом такой человек реально владеет и пользуется жильем, как собственник. Это предполагает, что он прописан/зарегистрирован на данной жилплощади, производит расходы по содержанию жилья и т. п. Однако свидетельство о собственнических правах есть у другого лица.

Третий вариант предполагает, что спорная недвижимость (жилплощадь) не зарегистрирована еще ни за кем (как например, в случае с новостройкой) и свидетельство о собственнических правах на такой соответственно никому еще не выдано. При таких обстоятельствах заинтересованные лица могут предъявлять иск в суд о признании за ними прав на спорную жилплощадь.

Подобное довольно часто происходит, когда застройщик формально передал жилье ее обладателю по соответствующему соглашению, но в Росреестре зарегистрировать его невозможно из-за пассивности этого же застройщика либо иного ответственного лица, обязанного передать недвижимость, когда они не могут или не хотят предоставить всю необходимую документацию для присвоении адреса и последующей регистрационной процедуры в отношении жилья.

Ответчиками в подобных исках должны быть лица, де-факто передавшие недвижимость истцу (то есть непосредственно застройщики или же продавцы).

Обратите внимание, что после передачи недвижимости правообладателю (покупателю либо дольщику по соглашению о долевом участии в строительных мероприятиях) последний становится законным владельцем такого имущества и обладает полным правом защиты своего владения согласно статье 305 ГК РФ. Однако до получения необходимого свидетельства о правах на указанное имущество такие лица не могут распоряжаться переданной им недвижимостью по личному усмотрению без предварительного согласования с продавцом либо застройщиком.

Но, если период передачи недвижимости по соглашению уже наступил, объект недвижимости полностью возведен (введен в эксплуатацию, есть кадастровый паспорт), и при этом застройщик другой стороне соглашения его не передает, то последний вправе предъявить иск к продавцу либо к застройщику одновременно с 2-мя требованиями:
1. о передаче жилплощади,
2. о признании за ним прав на такую жилплощадь.

В то же время, если судебная инстанция отказывается удовлетворить первое исковое требование, то автоматически и другое требование истца не подлежит удовлетворению.

Истцы в суд предъявляют соответствующее соглашение, на основании которого закон позволяет им требовать признания за ними прав на спорную жилплощадь, а также акт передачи им данной жилплощади (если она действительно передавалась), выписку ЕГРП с фиксацией лица, за которым зарегистрирована спорная недвижимость (либо вообще регистрировалось ли когда-либо право собственности вообще на кого-либо), кадастровый план на жилой объект.

Госрегистратор во всех перечисленных случаях не может выступать ответчиком по иску. В то же время его могут привлекать к участию в процессе как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. В случаях же, когда невзирая на указанное требование, регистратор все-таки включен истцом в число ответчиков, суд, рассматривающий дело, должен произвести соответствующую замену ответчика (согласно упомянутому пленарному Постановлению N 10/22).

Если же кто-то считает действия госрегистратора противоправными, нарушающими их законные права, то они могут подавать в суд заявление об оспаривании решений, действий должностных лиц и государственных служащих. Оно рассматриваться будет по специальным процессуальным правилам.

Что касается внесения записей в ЕГРП, то они производятся лишь тогда, когда в резолютивной части судебного решения на то имеется отдельное указание. Суд имеет право сделать подобный вывод, когда редактирование записей ЕГРП не влечет нарушений прав/интересов третьих лиц либо при отсутствии споров о праве на жилплощадь.

Судебные решения по всем подобным искам выступают основанием внесения необходимых записей в ЕГРП. Но нужно помнить, что для госрегистрации прав на недвижимость предоставления лишь одного судебного акта недостаточно. В этой ситуации заявитель предоставить также должен в Росреестр и иные документы, требуемые для госрегистрации прав, внесения записей в ЕГРП в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Переходим к соглашению о купле-продаже жилплощади. В нынешней практике встречаются зачастую недобросовестные продавцы, заключающие одновременно по несколько договоров на один объект недвижимости. Это именуется на сленге аферистов «двойные продажи квартир». До некоторых пор все соглашения о купле-продаже жилплощади в виду указаний статьи 558 ГК РФ регистрироваться должны были в Росреестре. Из-за этого весьма трудно было представить ситуацию с одновременной регистрацией нескольких согшашений купли-продажи на одну и ту же квартиру.

Однако, если особо предприимчивый продавец все же умудрился заключить несколько соглашений о купле-продаже одного и того же жилья и уже произведена госрегистрация перехода прав собственности к одному из покупателей, то другие имеют право требовать от такого продавца возмещения их убытков, вызванных неисполнением соглашения о купле-продаже недвижимости. Однако, если переход прав собственности еще не зарегистрирован ни за кем из покупателей, то суд удовлетворит иск о праве на такую недвижимость того лица, с которым договор был заключен первым. Если же этот факт достоверно установить невозможно, то с лицом, предъявившим иск первым.

Иные же покупатели в этом случае имеют право требовать от продавца возмещения их убытков, вызванных неисполнением соглашения о купле-продаже.

Здесь стоит сказать, что по правилам пункта второго статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилой недвижимости ранее подлежал госрегистрации в Росреестре и считался он заключенным именно с момента указанной регистрации. Такое законное требование позволяло гарантировать покупателям сохранность и однозначность их прав на приобретаемое жилье. Еще один договор невозможно было зарегистрировать при наличии первого. Об этом факте каждый последующий покупатель предположительно должен был знать.

Иное дело, когда продавец не предъявил документы для регистрации соглашения. Тогда покупатель уже вправе в судебном порядке требовать обязания продавца зарегистрировать ранее заключенный договор. В ходе судебного процесса выяснится, обладает ли продавец правом на совершение подобной сделки и имеется ли другой зарегистрированный договор на спорную жилплощадь.

Но с недавних пор, ФЗ N 302 от 30.12.2012 года внесены серьезные изменения в главы 1-4 первой части ГК РФ. С 1 марта прошлого года уже не подлежат госрегистрации соглашения о купле-продаже жилья. То есть, с указанного временного периода вводится принцип конечной одной регистрации. Это подразумевает сразу регистрацию прав на объект недвижимости, минуя регистрацию договора. По мнению законодателей, это должно значительно сократить период оформления перехода прав на продаваемое жилье.

Одновременно упрощенная процедура регистрации недвижимости (перехода собственнических прав на жилье) значительно увеличивает и риски для обеих сторон соглашения. Так, продавец может, например, своевременно не получить оплату за переданную им недвижимость, а покупатель — вовремя не узнать об имеющемся обременении жилплощади или передаче ее третьему лицу.

Радует то, что применяется данное правило лишь относительно соглашений о купле-продаже жилья. Но сохраняется по-прежнему обязательная регистрация соглашений о долевом участии в строительстве жилого объекта между участниками долевого строительства и застройщиками.

К исковым заявлениям об оспаривании зарегистрированных прав применим общий срок исковой давности, предусматриваемый статьей 196 ГК РФ, то есть три года. Но если нарушение прав истца с лишением владения не связана, то исковая давность на подачу такого иска не распространяется.

Течение срока исковой давности во всех перечисленных случаях начинается с момента, когда истец (заинтересованное лицо) узнал или предположительно должен был узнать о конкретной записи в ЕГРП. В то же время, запись в ЕГРП о праве сама по себе не означает, что с конкретно этого момента заявитель узнал, должен был узнать о зарегистрированном праве на жилплощадь.

И напоследок: возможности, последствия расторжения договора купли-продажи жилья в соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций.

Если недвижимость по соглашению о купле-продаже передана покупателю, но при этом он своих обязательств не исполняет перед продавцом (в том числе, не передает ему оговоренные деньги за приобретенное жилье), то продавец вправе потребовать:
1. оплаты по соглашению за переданное жилье либо уплаты процентов согласно статье 395 ГК РФ ввиду просрочки исполнения денежного обязательства;
2. расторжения соглашения по статье 450 ГК РФ, даже если право на оспариваемый объект уже за покупателем зарегистрировано.

Соглашение в этих случаях в судебном порядке расторгается. При расторжении соглашения продавец по правилам статей 1102, 1104 ГК РФ имеет право требования возвратить ему жилье с возмещением причиненного покупателем вреда. Тогда при удовлетворении искового требования о возврате недвижимости продавцу делается запись в ЕГРП о прекращении собственнических прав покупателя и о переходе данного права обратно к продавцу.

Способ защиты: признание сделки незаключенной достаточно часто используется сегодня недобросовестными контрагентами. Его основная цель - избежать предусмотренной соглашением ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательств либо использовать такое обстоятельство в своих интересах иным образом. При этом, виновная сторона ссылается зачастую на формальные основания (такие, как: отсутствие в тексте соглашения существенных условий), позволяющие считать заключенное соглашение незаключенным.

Если же хотя бы одна сторона начала добросовестное исполнение обязательств договора, а другая же - приняла такое исполнение и произвела тем или иным образом встречное исполнение, то подобное соглашение незаключенным признавать нельзя.

В данной ситуации исполнение соглашения одной стороной и принятие этих действий другой с встречным исполнением будут свидетельствовать о существовании общей воли сторон на возникновение между ними гражданских правоотношений посредством совершения в отношении конкретного предмета вышеуказанных действий. Следовательно, это будет подтверждать и наличие между сторонами соглашения (сделки).

Несогласование же при таких обстоятельствах существенных условий сделки в надлежащей форме являться будет только нарушением предусмотренной для подобного договора формы.

Несомненно, сегодня теоретической основой правового понятия "незаключенный договор" выступает теория «несостоявшейся сделки», уделяющая внимание соотношению сделок несостоявшейся, незаключенной и недействительной.

Наиболее наглядный пример относимости споров о признании соглашений незаключенными к особой категорийной группе, отличной от процедур признания сделок недействительными - ситуация, в которой стороны так и не достигли консенсуса по всем существенным условиям. На практике же остальные случаи отграничения незаключенного соглашения от недействительного вызывают серьезные трудности.

Признание договора незаключенным как форма защиты гражданских прав статьей 12 ГК РФ не называется прямо. Но можно опираться на то, что в такой ситуации происходит восстановление правового положения, юридически существовавшего до факта нарушения права. Подобный же способ в статье указан.

Стоит сказать, что незаключенный договор не порождает каких-либо правоотношений сам по себе. Если юридически отсутствует договор, то, естественно, нет и никаких договорных правоотношений. Незаключенный договор относится к несостоявшимся сделкам, следовательно его нельзя признавать недействительным, а потому к нему и неприменимы последствия недействительности сделки.

Из выше рассмотренных примеров резюмируем: в настоящее время отсутствует какая-либо однозначная тенденция в удовлетворении вещных исковых требований либо, наоборот, в их отказе. В связи с этим, невозможно предугадать или достоверно спрогнозировать судебное решение, мнение судей относительно какой-либо правовой ситуации. Поэтому лица, состоящие в определенных договорных отношениях, должны приложить максимум усилий, дабы юридически грамотно и главное — эффективно защищать свои права.
Имеются юридические вопросы? Задайте их практикующему специалисту,
и мы бесплатно посоветуем Вам, как вести себя в той или иной ситуации,
исходя не только из теоретических знаний, но и наработанной годами практики.
8 (495) 984-87-63 - для жителей Москвы и МО
8 (812) 458-46-17 - для жителей Санкт-Петербурга

Либо оставьте свой вопрос в форме обратной связи и мы Вам обязательно ответим в течении 3-5 минут.

Задайте вопрос юристу прямо сейчас
Все поля обязательны для заполнения!
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций
Ниже вы можете отправить Ваш комментарий. Консультации через форму для комментариев мы не проводим. Будьте внимательны.
*
Дополнительный вопрос передан юристу.
Ожидайте ответа.