Согласно терминологии Земельного Кодекса РФ, отчуждение земельного участка добровольно или по решению суда представляет собой отстранение от прав собственности по рассматриваемому земельному участку.

Отчуждение владельцем третьим лицам производится в правомочном порядке, определенным законодательством ГК РФ, а также с учетом требований ст. 27 Земельного Кодекса в контексте по отстранению от оборотной способности земельных угодий.

Форма отчуждения без согласия владельца с целью получения государственными и муниципальными органами может производиться при равномерной компенсации стоимостной части земли и только при наличии соответствующего решения судебного органа.

Отчуждение земельного участка в принудительной форме подразумевает конфликтные ситуации, которые могут решаться, как в переговорном, так и в судебном порядке. Специалисты рекомендуют для защиты прав владельцев обращаться к юристам по жилищным вопросам.

  • предоставление пакета документов на земельный участок и дом;
  • заключение договора купли-продажи;
  • обращение в регистрационную палату для занесения сведений о смене собственника.

В случае принудительного отчуждения собственник получает извещение, дальнейшая судьба участка решается в соответствии с законодательством в судебном порядке.

Добровольное отчуждение

Отчуждение земли и объектов капитального строительства в добровольной форме предполагает реализацию владельцем своего правомочия на возможность распоряжения недвижимым имуществом. Основанием для передачи прав другим лицам выступает заключенная и законодательно оформленная сделка купли-продажи, завещание и др.

Принудительное отчуждение

Принудительная передача собственных прав на земельный участок осуществляется в тех случаях, когда объект изымается без какого-либо согласия и волеизъявления его владельца.

В качестве основного примера можно выделить конфискацию имущества в соответствии с исполнением судебного приговора либо изъятие у владельца участка земли согласно установленным целям муниципальных и государственных органов. Не редко возникают случаи незаконного изымания земель государственными органами, в этом случае правовая поддержка юриста будет просто незаменима.

Отчуждение земельного участка: понятие и общая характеристика

Автор: Мария Павловна Имекова.

Вестник Томского государственного университета. Право. 2013. №4 (10).

В статье приводится анализ различных трактовок понятия «отчуждение» в юридической литературе, а также норм гражданского и земельного законодательства, со­держащих термин «отчуждение», в результате которого устанавливается его со­отношение со смежными понятиями и определяется его место в общем ряду юридических категорий.

Ключевые слова: право собственности, отчуждение, земельный участок.

В России на практике отчуждение земельных участков является наиболее распространенным механизмом приобретения и прекращения права собст­венности на землю. Однако, несмотря на это, категорию «отчуждение зе­мельных участков» в отечественной гражданско-правовой науке нельзя счи­тать достаточно изученной.

Несмотря на то, что отчуждение играет немаловажную роль в динамике гражданских правоотношений, сначала все же логичнее будет рассмотреть отчуждение земельного участка с точки зрения статики данных правоотно­шений. Ведь, как справедливо отмечает Н. Н. Аверченко, «отчуждение мате­риальных благ невозможно без четкого предварительного различения «сво­его» и «чужого», т.е. без определения субъективного вещного права, на кото­ром находится вещь у отчуждающего ее лица» [1. Т. 1. С. 585].

При изучении научных подходов к понятию «отчуждение» выявляется следующая закономерность: в гражданско-правовой доктрине большинство ученых [2. С. 285; 3. С. 297; 4. С. 9], раскрывая содержание субъективного права собственности, указывают на то, что отчуждение является частным случаем правомочия распоряжения.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принад­лежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое иму­щество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственни­ком, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным обра­зом».

Из анализа указанного пункта следует, что правомочие распоряжения охватывает целый комплекс действий: собственник вправе не только отчуж­дать свое имущество, но и совершать иные действия. Из чего можно сделать вывод о том, что законодатель правомочие распоряжения рассматривает как более широкое понятие, чем понятие «отчуждение».

Вместе с тем, связывая «отчуждение» с категорией «распоряжение», ав­торы по-разному определяют сущность такого распоряжения. Чаще всего в юридической литературе можно встретить такие определения отчуждения, как способ реализации правомочия распоряжения [3. С. 297; 5. С. 37], форма распоряжения [6. С. 216; 7. С. 111], акт распоряжения [4. С. 10; 8. С. 42], действие по распоряжению [9. С. 120; 10. С. 261].

Прежде всего, представляется необходимым разграничить между собой следующие категории — это «способ реализации правомочия распоряжения» и «форма распоряжения». Сделать это можно, основываясь на соотношении таких философских категорий, как «содержание» и «форма». Как принято считать в философии, «содержание, будучи определяющей стороной целого, есть единство всех составляющих элементов объекта (…), а форма есть спо­соб существования и выражения содержания» [11]. Способ реализации пра­вомочия распоряжения отражает содержание субъективного права собствен­ности, а форма распоряжения — его внешнее выражение. Термин «способ» характеризует действие или их совокупность, отвечает на вопрос, каким об­разом достигается цель» [12. С. 73].

Правомочие распоряжения включает в себя комплекс возможных действий. Собственник в зависимости от своих потребностей и целей решает, какое конкретно действие по распоряжению совершить в отношении своего имущества. Соответственно, способ реализа­ции правомочия распоряжения — это закрепленная за собственником юриди­чески обеспеченная возможность совершить определенное действие по рас­поряжению принадлежащим ему имуществом. Каждая такая возможность получает свое внешнее выражение (становится доступной для восприятия окружающих) лишь с момента своей реализации, т.е. с момента совершения собственником действия по распоряжению.

В свою очередь, каждое совер­шаемое собственником действие по распоряжению является юридическим фактом — фактом реальной действительности, с которым нормы права связы­вают возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений­шений. Изложенное, как представляется, и объясняет необходимость исполь­зования при исследовании сущности категории отчуждения терминологии, разработанной в рамках теории юридических фактов, а именно таких терми­нов, как «акт» и «действие». Данные термины используются для обозначения таких видов юридических фактов, как юридические действия и юридические акты. Причем юридические акты являются разновидностью правомерных юридических действий.

Как можно заметить, все перечисленные выше определения отчуждения с точки зрения его соотношения с категорией распоряжения используются для обозначения одного и того же понятия, и этим понятием является действие.

Вместе с тем используемая законодателем в п. 2 ст. 209 ГК РФ при характе­ристике правомочия распоряжения формулировка о том, что «собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам», позволяет сделать вывод о том, что отчуждение как право представляет собой закреп­ленную за собственником юридически обеспеченную возможность совер­шить действие по распоряжению имуществом, направленное на смену собст­венника этого имущества.

Кроме действий по отчуждению имущества в п. 2 ст. 209 ГК РФ законодатель выделяет действия по передаче собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом другим ли­цам, но с сохранением за собой права собственности на это имущество. В.А. Белов справедливо отмечает, что все перечисленные в рассматриваемой статье случаи распоряжения имеют различные цели [4. С. 9].

Установив, что отчуждение от иных случаев распоряжения отличается направленностью на смену собственника имущества, необходимо опреде­лить, что же следует понимать под сменой собственника имущества?

В соответствии с нормами гражданского законодательства «отчуждение» является одним из механизмов прекращения субъективного права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Однако недо­статком норм гражданского законодательства является «отсутствие формальной связи между прекращением и приобретением права собственности на имущество при его отчуждении» [13. С. 83]. Отчуждение имущества в силу своей направленности на смену собственника этого имущества не в состоянии достичь своего результата, пока кто-либо не приобретет право собственности на него.

В силу чего при отчуждении имущества наряду с фигурой отчуждателя всегда присутствует другое лицо — правоприобретатель. Подтверждением тому является п. 1 ст. 235, абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ. При этом следует обратить внимание на то, что при отчуждении имущества право собственности не просто прекращается у отчуждателя и затем возникает у правоприобретателя, а переходит от отчуждателя к правоприобретателю.

Одновременное прекращение права собственности у одного лица и его возникновение у другого лица выступает как необходимое условие такого перехода (п. 2 ст. 223 ГК РФ), а также сохранения существующих ограничений и обременений (п. 1 ст. 275, п. 1 ст. 586, п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что под сменой собственника имущества следует понимать именно «переход» субъективного права собст­венности от одного лица к другому, что, в свою очередь, свидетельствует о зависимости права приобретателя от права отчуждателя, т.е. о правопреемстве­ и производном приобретении права собственности при отчуждении иму­щества [14. С. 140].

В свете сказанного возникает необходимость определить, имеет ли место отчуждение при завещании собственником своего имущества. Завещание яв­ляется единственно возможным способом распоряжения имуществом на слу­чай смерти, направленным на смену собственника этого имущества (п. 1 ст. 1118 ГК РФ), кроме этого, производным способом приобретении права собственности. Однако, как представляется, этого сходства недостаточно, для того чтобы признать завещание отчуждением в силу следующих причин.

С точки зрения классификации юридических фактов завещание является сдел­кой (ст. 153 ГК РФ). Завещание как сделка имеет ряд особенностей, из числа которых особый интерес составляет ее срочный характер: возникновение прав и обязанностей по завещанию отложено до момента открытия наследст­ва, т.е. до смерти завещателя или объявления его умершим (ст. 1113 ГК РФ). Как известно, смерть прекращает правоспособность лица, стало быть, заве­щателя нельзя считать субъектом наследственных правоотношений, возни­кающих после его смерти.

Иначе говоря, завещатель является управомочен­ным лицом только в смысле прижизненного права завещать. Что же касается наследника, то он является управомоченным лицом на принятие наследства. Однако это право не может быть реализовано в отношении завещателя: до смерти наследник им не обладает, а после смерти завещателя об этом праве наследника можно говорить только относительно третьих лиц, которые не должны препятствовать осуществлению принадлежащего ему права.

Сказан­ное позволяет противопоставить наследственные правоотношения обязатель­ствам, которые имеют две стороны — обязанную (должника) и управомочен­ную (кредитора) [15. Т. 3 С. 285-286]. Отчуждение имущества с точки зрения динамики гражданских правоотношений, как будет показано ниже, является обязательством.

Особый интерес также вызывает точка зрения О.Г. Ломидзе о том, что отчуждение субъективного права не всегда сопряжено с преемством права: отчуждение имущества может быть сопряжено как с производным, так и с первоначальным правоприобретением. В связи с чем автор выделяет две кон­струкции отчуждения субъективных прав: отчуждение права, сопряженное с преемством, и отчуждение права без преемства. В качестве одного из приме­ров отчуждения, сопряженного с первоначальным правоприобретением, т.е. отчуждения права без преемства, О.Г. Ломидзе приводит отказ лица от права собственности на имущество [16. С. 67-68].

Как справедливо отмечает Е.И. Буртовая, такие выводы О.Г. Ломидзе де­лает, исходя из слишком широкого понимания термина «отчуждение» [14. С. 141-142]. Термин «отчуждение», как полагает О.Г. Ломидзе, указывает на то, что «возникновение права у правоприобретателя в отношении конкретно­го объекта (его части) сопровождается прекращением субъективного права на этот же объект (его часть) у другого субъекта» [16. С. 67-68].

Приведенное определение призвано обозначать более широкое по своему значению поня­тие, чем «отчуждение», — это понятие «прекращение и приобретение права собственности», которое охватывает целый комплекс различных оснований прекращения и приобретения права собственности, не только отчуждение. В число таких оснований, не являющихся отчуждением, и входит отказ лица от права собственности на имущество. При отказе лица от имущества, в отличие от отчуждения, которое предполагает одновременное определение нового собственника такого имущества, подобного не происходит.

Собственник вы­ражает волю на прекращение принадлежащего ему права собственности без указания правоприобретателя, вследствие чего данное право может приобре­сти любое лицо. Для того чтобы отказаться от имущества, собственнику не­обходимо либо объявить о своем отказе, либо совершить другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (абз. 1 ст. 236 ГК РФ).

Таким образом, прекращение права собственности на имущество у одно­го лица и возникновение права собственности на это имущество у другого лица не всегда являются следствием отчуждения такого имущества. В силу чего именно прекращение права собственности, а не его отчуждение может как сопровождаться, так и не сопровождаться переходом права к приобрета­телю, преемством в праве собственности, а приобретение права новым собст­венником может быть как производным, так и первоначальным.

Помимо собственников земельных участков субъектам иных прав на зе­мельные участки законодатель не предоставляет каких-либо распорядитель­ных полномочий по их отчуждению. Однако собственник может предоста­вить иному лицу право отчуждать принадлежащий ему земельный участок (поверенному, доверительному управляющему и др.), либо возможны случаи, когда по закону такое право признается за иным лицом (см. п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что под отчуждением земельного участка с точки зрения статики гражданских правоотношений следует понимать закрепленную за собственником или иным уполномоченным лицом юридически обеспеченную возможность совершить действие по распоряжению земельным участком, направленное на смену собственника этого участка.

Отчуждение земельного участка также необходимо рассматривать с точ­ки зрения динамики гражданских правоотношений. Ведь каждое совершае­мое собственником или иным уполномоченным лицом действие по отчужде­нию земельного участка влечет возникновение гражданского правоотноше­ния, в рамках которого в порядке производного приобретения права собст­венности происходит переход данного права от одного лица к другому. То есть отчуждение земельного участка, исходя из теории юридических фактов, является по своему существу сделкой (ст. 153 ГК РФ).

Специфика данной сделки заключается в том, что она является результатом осуществления соб­ственником или иным уполномоченным лицом действия по распоряжению земельным участком, направленного на смену собственника этого участка, в то время как иные действия по распоряжению совершаются не с такой целью. Вследствие чего такие сделки и получили название «сделки об отчуждении земельного участка» (см. п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Однако в силу того, что «акт отчуждения немыслим и не может достигнуть своего результата без встреч­ного акта — акта приобретения» [4. С. 18], а понятие «приобретение права собственности» принято рассматривать в сопряжении с действиями приобре­тателя волевого характера [8. С. 40], сказанное позволяет сделать вывод о том, что юридически значимые действия волевого характера при отчуждении имущества совершает не только отчуждатель такого имущества, т.е. собст­венник или иное уполномоченное лицо, но и его приобретатель.

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, име­нуются договорами. Соответственно, отчуждение земельного участка осуще­ствляется посредством заключения договоров об его отчуждении, т.е. дого­воров, направленных на смену собственников земельных участков.

Вместе с тем из анализа п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» следует, что смена собственника земель­ного участка, если быть точнее, переход права собственности на земельный участок от отчуждателя к приобретателю, происходит не при заключении договора об отчуждении такого участка, а в момент государственной регист­рации перехода, которая, в свою очередь, может осуществляться только на основании указанного договора.

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что отчуждение земельного участка обусловлено выполнением сложного юридического состава, элементами которого являются договор об отчужде­нии земельного участка и государственная регистрация перехода права соб­ственности на земельный участок. Договор об отчуждении земельного участ­ка в этом сложном юридическом составе имеет значение основания отчужде­ния земельного участка, а государственная регистрация — способа отчужде­ния [17. С. 117-127].

Следует иметь в виду, что государственная регистрация, будучи не граж­данско-правовым, а публично-правовым актом, имеющим значение удосто­веряющего акта со стороны государства, не затрагивает самого содержания гражданского права, стало быть, осуществляется не в рамках гражданского правоотношения, возникающего на основании договора об отчуждении зе­мельного участка [17. С. 118].

Ключевую роль в этом являющемся по своему существу обязательственным правоотношением выполняет заявление о госу­дарственной регистрации перехода права собственности на земельный уча­сток от отчуждателя к приобретателю. Данное заявление является действием, совершаемым во исполнение обязательства по передаче отчуждателем зе­мельного участка в собственность приобретателя и принятия этого участка последним.

Пока не состоится государственная регистрация, обязательство по отчуждению земельного участка нельзя считать исполненным. Изложен­ное позволяет сделать вывод о том, что под отчуждением земельного участ­ка с точки зрения динамики гражданских правоотношений следует пони­мать возникающее на основании договора об отчуждении земельного участ­ка обязательство, в силу которого одно лицо (отчуждатель) обязано со­вершить передачу земельного участка в собственность другого лица (приоб­ретателя), обязанного принять такой участок.

Литература:

  1. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2010. Т. 1. 1008 с.
  2. Победоносцев К.П. Курс Гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Ста­тут, 2004. 800 с.
  3. Тузов О.Д. Общие учения теории недействительных сделок и проблемы их восприятия в российской доктрине, законодательстве и судебной практике: дис. … д-ра юрид. наук. Томск, 2006. 365 с.
  4. Белов В.А. Отчуждение и приобретение по российскому Гражданскому кодексу (поня­тийно-терминологическая сторона вопроса) // Законодательство. 2006. № 7. С. 8-19.
  5. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2003. 173 с.
  6. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): дис. … д-ра юрид. наук. СПб., 2000. 357 с.
  7. Прохорова Н.А. Содержание государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. № 8. С. 107-114.
  8. Хаскельберг Б.Л. Основания и способы приобретения права собственности (общие во­просы) // Гражданское право: Избранные труды. Томск: Красное знамя, 2008. С. 31-70.
  9. Философский энциклопедический словарь / под ред. С.С. Аверинцева, Э.А. Араб-оглы, Л.Ф. Ильевичева. М.: Сов. энцикл., 1989. 815 с.
  10. Тархов В.А. Советское гражданское право. Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1978. Ч. 1. 230 с.
  11. Бабаев А.Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2007. 408 с.
  12. Болтанова Е.С. Способы установления правового режима земель, земельных участ­ков // Аграрное и земельное право. 2012. № 5. С. 73-79.
  13. Кацалов В.П. Отчуждение национализированного имущества в собственность граждан и юридических лиц: дис. … канд. юрид. наук. М., 2001. 167 с.
  14. Буртовая Е.И. Прекращение права собственности по воле собственника в системе ос­нований и способов прекращения субъективного права собственности по законодательству РФ: дис. … канд. юрид. наук . Томск, 2011. 240 с.
  15. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2011. Т. 3. 800 с.
  16. Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России: дис. … д-ра юрид. наук. Ростов-н/Д, 2003. 409 с.
  17. Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. Томск: Красное знамя, 2008. С. 104-153.