В этой статье:

Часто возникают ситуации, когда необходима продажа квартиры, находящейся в долевой собственности. Что нужно делать, чтобы соблюсти правовые нормы при подобной сделке?

Недвижимое имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Наличие нескольких владельцев у жилого помещения значительно усложняет процедуру продажи. Граждане должны надлежащим образом оформить документы, договориться о стоимости объекта и порядке оформления сделки. Кроме того, сделка с долями предполагает нотариальное удостоверение.

Поэтому стоимость процедуры увеличивается. Хотя собственники могут быть заинтересованы в скорейшем совершении сделки.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человек на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности. Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

  1. доля жилого дома;
  2. доля в квартире;
  3. комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Важная деталь! В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Чтобы продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности прошла без проблем, необходимо придерживаться следующей пошаговой инструкции.

Шаг первый — согласование продажи жилья со всеми его сособственниками

На основании гражданско-правовых норм, распоряжение находящимся в долевой собственности имуществом происходит только по соглашению всех участников такой собственности. Такое соглашение может достигаться в устной форме, но договор о купле-продаже жилья в этой ситуации заключается и подписывается со стороны продавца всеми сособственниками недвижимости.

Еще один вариант — выдача нотариально заверенных доверенностей остальными сособственниками какому-то одному собственнику из их числа на заключение договора купли-продажи и подписания его от лица всех полноправных собственников продаваемой недвижимости.

Шаг второй — определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Это можно сделать самостоятельно, проводя сравнительный анализ ценовых позиций на аналогичную недвижимость в вашем районе проживания. А также — посредством услуг независимого оценщика, с которым заключается соответствующий договор. Величина расценок на подобные услуги зависит от технических и имиджевых характеристик жилья (престижность района, планировка, статус и т. п.). Например, оценка среднестатистического жилья в Москве обходится не менее, чем в три тысячи рублей.

Акт оценки понадобится и в случае, когда жилье будет приобретаться по целевому займу, кредиту с залогом недвижимости.

Шаг третий — поиск покупателя недвижимости

Это может происходить посредством ваших личных усилий, в том числе путем: подачи объявлений в СМИ, на специализированные площадки интернет-ресурсов. Либо через риэлторские агентства.

В последнем случае необходимо:

  • обговорить с агентом приблизительный период продажи жилья, точный алгоритм сделки, стоимость квартиры, процедуру передачи вам денежных средств, комиссионное вознаграждение риэлтора;
  • заключить соглашение с агентством о поиске потенциальных покупателей жилья.

Следует помнить, что заключение договора с одним риэлторским агентством чаще всего лишает вас прав на заключение подобных соглашений с другими аналогичными компаниями, а также на самостоятельный поиск покупателя в период действия вышеуказанного договора. Поэтому стоит уточнить этот момент при заключении договора с агентством.

Шаг четвертый — подготовка документов для продажи квартиры

Это можно делать самостоятельно или при содействии риэлторского агентства (если вы заключили с ними договор). В этом случае на выполнение действий за вас агенту необходима нотариально оформленная доверенность.

Для сделки со стороны продавцов надлежит подготовить следующую документацию:

  1. Правоустанавливающие документы. Это может быть любой акт, подтверждающий переход к вам и другим сособственникам права на доли в общей собственности, включая договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании, приватизационный акт и т. п.
  2. Подтверждающие регистрацию собственнических прав документы, включая: свидетельство о регистрации таких прав на доли в общем имуществе, выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии обременений у жилья, ограничительных или запретительных мер в отношении него (арест, залог и т. д.). Последний документ выдается по общему правилу в день обращения в Росреестре.
  3. Документы из БТИ, оформляющиеся 2-3 недели: кадастровый паспорт, а также если необходимо — поэтажный план, экспликация,
  4.  Выписка из домовой книги (выдается безвозмездно ЕИРЦ в день обращения),
  5. Нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение доли, если долевая собственность была приобретена возмездно в период брака.
  6. Непосредственно договор купли-продажи квартиры, оформляющийся в простой письменной форме. В нем указываются все лица, имеющие права пользования жильем (зарегистрированные в нем, как по месту постоянного проживания и иные).

Шаг пятый — подписание договора купли-продажи квартиры

Стороны соглашения (при отсутствии специальной доверенности) подписывают его лично. При этом, необходимо присутствие всех продавцов и покупателей. При наличии вышеуказанной доверенности с правом подписания договора от имени всех продавцов, достаточно только присутствие уполномоченного представителя сособствеников жилья.

Шаг шестой — получение подтверждения регистрации перехода права собственности к покупателю от продавцов

Согласно общим правилам, госрегистрация собственнических прав происходит в течение восемнадцати календарных дней с периода принятия документов. Подтвердит переход прав выписка их ЕГРП, информирующая о регистрации прав собственности покупателя на проданное имущество, либо копия свидетельства о собственнических правах покупателя, заверенная нотариусом или регистрирующим органом.

Шаг седьмой — получение оговоренной суммы: стоимости проданного жилья

Чаще всего, полный расчет происходит уже после регистрации перехода собственнических прав. Конкретный временной отрезок или дата устанавливается договором.

При этом, преимущественными формами взаиморасчетов выступают сегодня расчеты по аккредитиву либо с применением банковской ячейки. По предварительному соглашению сособственников, в таких расчетах со стороны продавца может участвовать один из собственников. Для оформления этих расчетов потребуется подтверждение перехода собственнических прав. Полученная от покупателя сумма (в счет заключенной сделки) распределяется между сособственниками жилья пропорционально размеру их долей в общей собственности. Если иной способ перераспределения не предусмотрен соглашением таких собственников.

После законной продажи жилья все сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физлиц. Однако всем бывшим собственникам предстоит также уплатить налог с продажи жилья. И каждый из них, при этом, имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ.

Сделки с долевым имуществом в вопросах и ответах

Вопрос:

Продаваемая квартира принадлежит двум собственникам. Оба они хотят продать свои части квартиры. Один из них продает свою часть с условием пожизненного проживания. Как это можно оформить? Видимо, необходимо составить с каждым собственником отдельный договор купли — продажи? Пожалуйста, разъясните, как это можно грамотно сделать и к кому следует обратиться по этому вопросу?

Ответ:

При указанных вами условиях договор купли-продажи квартиры может быть один. Просто в особых условиях договора будет указанно, что за конкретным лицом сохраняется право пожизненного пользования квартирой. Дело в том, что при заключении разных договоров купли-продажи квартиры начинает действовать обязанность обоих собственников уведомить друг друга об условиях продажи, и предложения реализации преимущественного права на покупку доли в квартире.

Следовательно, такая схема потребует дополнительной траты времени и денег на получение отказов в реализации преимущественного права выкупа. При заключении единого договора нужно указать, кому из собственников какая сумма была выплачена за его долю, право пожизненного пользования за кем конкретно сохраняется, и иные условии передачи квартиры в собственность.

Сам по себе договор вполне типовой, с небольшими изменениями, поэтому подготовить его могут практически в любой специализированной юридической консультации, либо риэлтерских агентствах.

При этом, считаю необходимым отметить, что продажа квартиры с «жильцом» в последующем может быть существенно осложнена, так как никому не захочется брать квартиру с обременением, да и банки очень негативно относятся к кредитованию сделок производимых с такой недвижимостью. Поэтому подписывая такой договор, нужно быть совершенно уверенным, что данная квартира приобретается надолго.

Вопрос:

Как происходит купля-продажи если мать требует 50-50? Какие документы нужны для продажи? Могу ли я сама продать, а по окончанию отдать ей деньги? Можно ли сами продать квартиру или лучше нанимать агентов? Требуется ли при продажи письменное разрешение второй стороны на продажи квартиры?

Ответ:

Если вы продаете всю квартиру, а не долю, то требуется обязательное письменное согласие второго собственника на продажу квартиры и оформление доверенности на продажу на имя одного из собственников либо совместное оформление договора купли-продажи.

Обращаться к агентам вовсе не нужно. лучше обратитесь к юристу за оформление договора купли-продажи. Он проверит ваши документы и скажет, все ли в порядке или каких-то документов не хватает. Если ваша мать оформит на вас доверенность на продажу, то вы можете продать квартиру, а потом отдадите матери ее долю.

Если она не оформит доверенность, то продавать квартиру вам нужно совместно. Требуется личное участие обоих собственников при заключении сделки купли-продажи.

Вопрос:

Часть (1/5) квартиры принадлежала брату, он умер, у него четыре дочери, они унаследуют ее. Нам необходимо продать эту квартиру. Как это сделать? Надо ждать пока самой младшей исполнится 18 лет? Надо получать согласие всех? А если кто-то откажется, тогда как действовать?

Ответ:

1. Полная продажа квартиры.

Чтобы продать всю квартиру целиком, необходимо заручиться согласием всех собственников квартиры.

Поскольку 1/5 доля в праве собственности данной квартиры унаследована четырьмя наследниками, в числе которых есть несовершеннолетние, то совершение сделки по продаже всей квартиры (вернее, отчуждение долей в праве собственности, которые принадлежат несовершеннолетним, при продаже всей квартиры) возможно только при условии получения письменного предварительного согласия органов опеки и попечительства по месту проживания несовершеннолетних детей-собственников.

Данное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению долей, принадлежащих несовершеннолетним, должны получить законные представители этих детей или их опекуны (попечители) (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

По практике такое разрешение выдается органами опеки и попечительства при условии приобретения в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам долей в праве собственности в жилом помещении взамен продаваемых.

Поэтому, если у вас будут все сособственники согласны совершить сделку по продаже квартиры целиком, а также будет получено предварительное согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, то ждать 18-летия одного из несовершеннолетних собственников не придется.

Следует знать, что законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Таким образом, в конкретном случае для оформления продажи всей квартиры обязательно придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором находится ваша квартира.

2. Сделка с долями в квартире

В случае если кто-то из собственников откажется от продажи квартиры целиком, то вы, являясь собственником доли в праве собственности, можете по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Доля в праве собственности может являться объектом сделки.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом, вы, как продавец доли, обязаны известить в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаете ее.

Под посторонним лицом понимается любое лицо, не являющееся долевым собственником отчуждаемого имущества.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1), так и посредством почтового отправления.

С 2 июня 2016 г. согласно ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности. Поэтому без нотариуса для оформления договора отчуждения доли вам не обойтись.

Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости?

Об особенностях этой процедуры рассказала специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова.

Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), касающиеся  нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.

Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.

Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.

На практике это должно выглядеть так.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно,  можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.

То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет  случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества  одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Например,  сестрам Ивановым, Алене и Марине,  на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½  от доли – каждой),  расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей.

В данном случае  отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной  сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.

Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора  по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой  экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «»О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»  установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала.

Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством  оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

  1. Договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение.
  2. Брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения.
  3. Договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность  родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.

Источник: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/kak-proizvoditsya-otchuzhdenie-doley-v-prave-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-obekty-nedvizhimosti/

Как распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности

Общая собственность – явление весьма частое и представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Вместе с тем, несмотря на сложность для понимания, общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества, и именно с применением ее          к недвижимости возникают наибольшие трудности.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст.ст. 246, 250 ГК РФ).

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии же со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Так, согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на объект недвижимости (то есть он не единственный собственник данного объекта недвижимости), то, намереваясь совершить сделку со своей долей в праве собственности на такую недвижимость, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения данной сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 42 Закона о регистрации при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если количество участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает число «двадцать», вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу  может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения (пункт 4.1 статьи 42 Закона о регистрации).

Кроме того, статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования: государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.

В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором, между указанными участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 244 ГК РФ совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей.

Согласно пункту 3 данной статьи совместная собственность является исключением из правила, причем случаи возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо предусмотрены законом.

Действующее гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности – общая собственность супругов (статья 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 257 ГК РФ). Остановимся более подробно на общей совместной собственности применительно к имуществу супругов.

В соответствии с гражданским и семейным законодательством действует презумпция совместной собственности на имущество супругов, приобретенное в период брака.

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Статья 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Из содержания данной нормы следует, что собственность становится совместной при соблюдении указанных условий независимо от того, кто из супругов является формальным приобретателем имущества.

Применительно к государственной регистрации прав на недвижимость это означает, что совместная собственность существует независимо от того, кто из супругов зарегистрирован в качестве собственника имущества, и отражен ли факт наличия совместной собственности в реестре.

Семейное законодательство содержит исключение из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Несколько по-иному выглядит ситуация с отчуждением одним из супругов недвижимого имущества. Основанием для решения о признании сделки недействительной в этом случае служит нарушение прав второго супруга на участие в распоряжении общим имуществом.

Таким образом, при отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества исключают возникновение совместной собственности.

Согласно статье 36 СК РФ не является совместной собственностью имущество:

  • принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;
  • унаследованное им в период брака;
  • подаренное ему в период брака;
  • полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации режим совместной собственности может быть изменен: брачным договором между супругами (пункт 1 статьи 33 СК РФ), соглашением о разделе общего имущества (статья 38 СК РФ), судебным решением.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, как и брачный договор, заключенный между супругами, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ, пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение 3-х лет после расторжения брака (пункт 7 статьи 38 СК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

Кроме того, документы, представленные для государственной регистрации права общей совместной собственности, должны соответствовать требованиям, установленным статьей 21 Закона о регистрации.

Источник: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/kak-proizvoditsya-otchuzhdenie-doley-v-prave-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-obekty-nedvizhimosti/.

Доходы от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, распределяются между собственниками по их усмотрению

Доход от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, не обязательно распределяется между физлицами-владельцами в соответствии с размерами их долей в праве собственности. Общий доход можно разделить в любой пропорции по соглашению сторон и заплатить налог на доходы физических лиц в соответствии с причитающейся частью дохода.

В статье 246 ГК РФ сказано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. При этом граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 и ст. 421 ГК РФ).

Физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

Порядок распределения доходов можно определить договоре купли-продажи квартиры. Но если этого сделано не было, то порядок распределения дохода можно прописать и в дополнительном соглашении о распределении дохода.

Источник: https://www.nalog.gov.ru/rn40/news/tax_doc_news/4983268/.

Квартира в долевой собственности как объект продажи

Продажа недвижимости требует юридического оформления. Сделка усложняется, если имуществом владеет несколько человек. Не каждый гражданин знает, как продать квартиру в долевой собственности, какие договоры и справки нужно подготовить и куда с ними обращаться.

Жилое помещение в долевой собственности

Имущество, которое находится во владении у двух или более лиц, – общее. Долевой недвижимость является, если в ней выделены части участников.

Квартира становится собственностью сразу нескольких владельцев, если:

  • муж и жена при разделе совместно нажитой недвижимости выделили свои доли;
  • имущество перешло в наследство нескольким людям;
  • недвижимость в процессе приватизации оформлена на прописанных и проживающих в помещении граждан.

При общей долевой собственности в домах индивидуального жилищного строительства можно выделить части имущества, которые представлены в виде отдельных помещений. В случае раздела городской квартиры речь идёт только об «идеальных долях», их нельзя выделить реально.

Законодательное регулирование

Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим куплю и продажу недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Основные положения содержатся в следующих статьях:

  • ст. 247 – урегулировано право владения собственностью;
  • ст. 250 – установлено преимущественное право покупки доли;
  • ст. 252 – регламентирован порядок распределения частей имущества.

В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определена ответственность при регистрации прав на недвижимость (гл. 5).

Новый закон о долевой собственности от 02.06.16 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регламентирует процесс оценки имущества. Нормативно-правовой акт вносит ряд изменений в вышеупомянутый ФЗ № 122.

Также заслуживает внимания и ФЗ-218 от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости». В нем обозначены нюансы кадастрового учёта (ст.3), особенности ведения государственного реестра (ст.7) и так далее.

Алгоритм продажи квартиры

Если владелец доли намерен реализовать свою часть жилого помещения, он должен придерживаться требований, прописанных в ст. 250 ГК РФ.

Продать квартиру в общей долевой собственности может один совладелец или сразу все. Алгоритм действий разберем на примере первого варианта.

Для продажи жилья гражданин должен:

  1. Письменно уведомить других владельцев о желании реализовать свою долю.
  2. Собрать и подготовить документы.
  3. Обратиться с ними к нотариусу для оформления договора купли-продажи и его удостоверения.
  4. Отправиться вместе с покупателем в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав на владение долей от одного гражданина к другому.

Если порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, будет нарушен, к примеру, отсутствует уведомление других совладельцев о намерении реализовать жилье, заключенная сделка в дальнейшем может быть признана ничтожной.

Получение одобрения от других дольщиков

Согласие на распоряжение долевым имуществом должны дать все владельцы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ) и желательно в письменной форме. И все же никто не в состоянии запретить человеку продать долю квартиры, если совладелец против. Если конкретная часть имущества принадлежит жильцу на законном основании, он вправе делать с ней, что хочет.

Совладелец может оформить нотариальную доверенность, которая позволяет собирать и (или) подписывать соглашения от лица остальных дольщиков.

Иногда собственники решают вместе продать общую квартиру и разделить полученные деньги. Порядок заключения сделки в таком случае немного другой. Собственность продается по долям покупателю как единоличному хозяину. В этом случае согласие на продажу квартиры оформлять не нужно. Этот путь самый быстрый и простой, но не всегда совладельцы едины в своих взглядах.

Сколько стоит имущество

Прежде чем продать недвижимость, нужно определить её рыночную стоимость. Это можно сделать двумя способами:

  1. Самостоятельно – проанализировав аналогичные квартиры с учетом похожих параметров:
    • количества комнат,
    • общей площади,
    • района,
    • класса помещения (наличия ремонта, пригодности под ведение бизнеса и так далее) и других характеристик.
  2. С помощью профессиональных оценщиков, подписав договор с экспертной компанией. Стоимость квартиры подтверждается заключением специалистов. Такой документ пригодится в банке, к примеру, если необходимо взять кредит на покупку жилья.

Необходимые бумаги

Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, указано в статьях 14, 18, 21 ФЗ №218:

  1. Паспорта владельцев недвижимости.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру. Их перечень зависит от того, на каком основании было получено жилье:
    • договор купли-продажи,
    • соглашение дарения,
    • свидетельство о праве на наследство.
  3. Акт приема-передачи, если доля в квартире куплена.
  4. Выписку из ЕГРН с отметкой о количестве собственников для подтверждения государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
  5. Бумаги из БТИ: экспликацию, поэтажный план.
  6. Выписку из домовой книги (с 2017-го года домовые книги отменены, но если она была и информация из нее нужна, то выписку можно бесплатно получить через Единый информационно-расчетный центр).
  7. Письменное, нотариально заверенное согласие супруга, если доля куплена в период брака.
  8. Выписку из ФНС об отсутствии задолженностей.

Предлагаем узнать больше о том, какую информацию содержит выписка из ЕГРН, и как ее получить.

Оформление договора купли-продажи у нотариуса

Договор составляется письменно и подписывается участниками собственности и покупателем. В соглашении указываются лица, обладающие правом пользоваться квартирой, то есть прописанные граждане (ст. 550, ч.1 ст. 558 ГК РФ).

Лучше понять особенности юридического оформления сделки поможет образец договора купли-продажи долевой собственности.

Реализация долей сопровождается нотариальным удостоверением документа. Исключением являются сделки по договорам о переходе прав, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве (ч.1 ст. 42 ФЗ № 218).

Цель программы реновации – обновить или заменить устаревшие дома на новые.

Нотариальное удостоверение сделки не требуется, так как участие в программе реновации происходит по разрешению государства.

В остальных случаях личное присутствие владельцев и проверка договора нотариусом гарантирует, что права исключительных категорий собственников (инвалидов, пожилых людей, несовершеннолетних) не будут нарушены.

Поскольку обеспечение законности сделки стоит денег, сторонам следует заранее определить, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. В большинстве случаев покупатель и продавец договариваются о процентном соотношении взносов. Распространенный вариант: 50 на 50. Если все совладельцы решили реализовать недвижимость, они делят расходы пропорционально долям.

Итоговая стоимость формируется на основании следующих расходов:

  • составление договора нотариусом – около 3000 рублей;
  • госпошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение сделки – от 5000 рублей плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей.

Чтобы правила продажи были соблюдены, нотариус изучает содержание соглашения на предмет отсутствия ошибок и соответствия законодательству.

Регистрация права собственности нового владельца

После заключения договора купли-продажи следует в органах Росреестра оформить переход права владения к другому человеку. Согласно п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.15 № 883, заявление можно подать:

  1. Напрямую в отделение Росреестра или через Многофункциональный центр. Расположение недвижимости не имеет значения.
  2. Почтой с объявленной ценностью письма, описью вложения и извещением о вручении.
  3. Посредством официального сайта Росреестра.

По просьбе гражданина заявление о государственной регистрации может подать нотариус, удостоверивший сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате).

Проверка документов и регистрация права собственности при обращении в Росреестр занимает не больше 3 суток. Если бумаги поданы в МФЦ – до 5 дней. В случае электронной подачи процедура проводится еще быстрее. Регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов.

Продажа долей в квартире завершается выдачей выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Отчуждение доли в жилом помещении

При покупке части собственности нужно учитывать, что «доля» – это не всегда отдельная комната. В документах доля выражена в виде дроби: к примеру, ½ от квартиры. Однако из части помещения иногда можно выделить комнату, если для этого есть технические возможности.

Чтобы лучше понимать, как продать часть квартиры, желательно знать ситуации, с которыми можно столкнуться в процессе заключения сделки:

  • ипотечное жилье. В этом случае реализовать свою долю нельзя, поскольку на неё есть обременение, снять которое можно только по согласию банка или после погашения долга;
  • отсутствие реакции других собственников в законодательно закрепленный срок.
  • доля, доставшаяся по наследству. Продается как и при обычном владении;
  • оформление сделки по доверенности. В нотариально заверенном распоряжении указывается перечень полномочий представителя;
  • владелец не достиг совершеннолетия. Интересы ребенка представляют родители, к тому же требуется разрешение органов опеки.

Особенности ситуации позволяют определить, какие документы для продажи доли квартиры нужно подготовить в каждом из этих случаев.

Преимущественное право остальных дольщиков на покупку

Приоритетное право на долевое имущество имеют другие совладельцы. Они могут приобрести часть недвижимости или отказаться от нее. Стоит попытаться получить отказ в письменной форме, чтобы исключить в дальнейшем возникновение конфликтов и судебных разбирательств.

Если гражданин получил извещение совладельца о продаже доли, но никак не откликнулся на это предложение, он должен быть готов к тому, что по истечении 30 дней имущество может купить любой желающий. Продавец имеет право распорядиться жилплощадью на свое усмотрение.

Как уведомить сособственников о продаже своей доли

Поскольку совладельцы должны быть в курсе того, что происходит с имуществом (ст. 255 ГК РФ), инициатор продажи обязан их уведомить. Иногда для этого приходится приложить усилия, так как некоторые собственники могут сознательно уклоняться от получения такой информации, чтобы препятствовать заключению сделки.

Уведомление о продаже доли должно содержать сведения относительно:

  • размера продаваемой части;
  • цены, по которой имущество выставлено на продажу;
  • порядка расчетов;
  • перечня лиц, у которых остается право пользования жилым помещением;
  • условий о наличии залога и так далее.

Для ознакомления приводим образец извещения.

Извещение составляется отдельно для каждого собственника. Можно использовать и коллективное обращение, но в этом случае сложнее доказать факт ознакомления с ним всех совладельцев.

Способы уведомления:

  • лично;
  • заказным письмом;
  • электронной почтой;
  • через нотариуса.

Долевая собственность с несовершеннолетними

Если ребенок владеет долей в квартире, он – участник сделки. В связи с множеством нюансов юридического оформления сделки граждане интересуются, как продать долевую квартиру с детьми.

Права малолетних (до 14 лет) в полной мере реализуют родители или опекуны. Хотя подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут сами расписываться в договоре, для этого нужно нотариально заверенное согласие отца и матери или других представителей.

Согласно ГК РФ, несовершеннолетними в России признаются граждане, которым ещё не исполнилось 18 лет. В силу возраста у них нет полной дееспособности, за соблюдением их прав следят родители или другие представители – опекуны, попечители, органы опеки.

Первым делом следует произвести выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры. Это служит гарантией защиты его прав.

Кроме того, несовершеннолетнего следует обеспечить альтернативным имуществом. Причем в новом жилье ему выделяется не меньшая часть, чем в предыдущем. Этот нюанс государственные структуры строго контролируют.

Функция органов опеки

Защиту имущественных прав несовершеннолетних в сделках купли-продажи жилья обеспечивают органы опеки и попечительства (ООиП). Прежде чем продавать жилье, родитель-продавец должен подать заявление в ООиП, в котором указываются:

  1. Причины необходимости продажи жилья.
  2. Обязательство предоставить ребенку другое помещение с выделением в нём доли.

Рассматривая вопрос о купле-продаже доли в квартире, ООиП устанавливают требования, при соблюдении которых возможна реализация имущества. Эти условия обязательны для исполнения. В противном случае договор можно признать недействительным.

На анализ ситуации и принятие решения отводится от 2 до 4 недель после получения пакета документов от родителей. В разрешении ООиП на продажу указываются адреса старого и предполагаемого нового жилья.

В ситуации, когда ребенок имеет комнату в квартире, находящуюся в долевой собственности, но проживает по другому адресу, можно не покупать альтернативное жилье с выделением ему части. В этом случае на имя несовершеннолетнего следует открыть счет в банке и перечислить деньги, вырученные от продажи его доли.

Отрицательное решение ООиП можно обжаловать, подав исковое заявление в суд. Чтобы ускорить процесс сбора документов и правильно аргументировать позицию, гражданам лучше заручиться помощью адвоката.

Уплата налога на доход

Уплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры нужно не всегда. Это зависит от сроков владения недвижимостью, которые определяются по дате её приобретения: до 01.01.16 или после. Кроме того, сделки на сумму до 1 миллиона рублей не облагаются налогом.

Налог с продажи квартиры не уплачивается, если проданный объект принадлежал владельцу в течение минимально установленного периода или дольше. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, минимальный срок владения – 3 года.

Если покупка сделана после указанной даты, налогообложение не предусмотрено, когда недвижимость получена в собственность:

  • путем приватизации;
  • по наследству;
  • по договору ренты или дарения.

Согласно изменениям в Налоговом кодексе, внесенным Федеральным законом № 382, от уплаты налога освобождены собственники долевого имущества, владеющие им более 5 лет (60 месяцев).

Если человек владеет квартирой до 3 лет, предусмотрена уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого резидента-дольщика.

Когда начинается отсчет периода владения, указано в выписке из ЕГРН или в более старой версии этого документа – свидетельстве о государственной регистрации. Если доли получены в разное время, срок минимального владения рассчитывается для каждого гражданина отдельно.

Как формируется налоговый вычет с дохода от продажи

Налоговый вычет – это часть дохода, с которой можно не уплачивать НДФЛ. Гражданину возвращают ранее удержанные средства или не начисляют взыскание на определенную сумму. Налоговый вычет при продаже применяется многократно. Но за год он не может превышать 1 млн рублей.

Если недвижимость реализована по единому ДКП, налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности распределяется между совладельцами пропорционально их вкладам или по соглашению. Когда каждая часть продается по отдельному договору, участники имеют право на вычет размером в 1 млн. руб.

Предположим, что стоимость доли в квартире составляет 2 млн рублей. Для вычета налога используется следующая формула:

(2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей

Нужно учитывать, что имущественный вычет по одной сделке не может превышать 260 000 рублей.

Отчуждение совместной собственности

Совместной собственностью владеет несколько лиц, например, муж и жена. Продать такую квартиру можно по обоюдному согласию супругов (ст.35 СК РФ).

Это распространяется и на ситуацию, если право собственности принадлежит только мужу или жене. Тогда ДКП подписывает супруг, на которого оформлена недвижимость. К пакету документов прикрепляется нотариальное заверенное согласие брачного спутника.

Рекомендуем составить акт приема-передачи имущества, в котором отображается состояние объекта. Этот документ позволит зафиксировать факт исполнения обязательств, связанных с передачей недвижимости, и отсутствия претензий у сторон.

Проще всего продать квартиру второму собственнику – мужу или жене. При этом осуществляется общий порядок действий:

  1. Определение цены имущества, порядка оплаты.
  2. Сбор документов.
  3. Обращение к нотариусу для удостоверения ДКП.
  4. Регистрация права собственности нового владельца.

Выводы

Решение продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, нужно обсудить с другими совладельцами. Если никто из них не изъявит желание купить часть имущества, сделку можно заключать с любым гражданином. Реализация части помещения, как и продажа квартиры в долевой собственности целиком в 2019 году, осуществляется по следующему алгоритму: составление договора, его удостоверение у нотариуса и при необходимости уплата НДФЛ.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html.